無獨有偶，３月１９日，北方地產頭次舉辦了“快艇ＶＳ航母”研討會，開發商、代理行和專家學者展開了一次關于“快艇”對決“航母”的地產對話，并深入探討了如何促進現代人居與和諧社會的發展。

“快艇”和“航母”分別指當前市場上受到人們關注的兩種開發現象：快艇是小盤，航母是大盤開發項目，即所謂的造城運動。支持大盤的有之，贊成小盤的有之，說大盤小盤“一個也不能少”的有之……

緣由１：交通擁堵

“選大盤并不適宜，開發的大盤會破壞環境、影響交通。”泰盈地產總經理閻少華說，現在看到大盤帶來的城市問題較明顯的就是交通擁堵。比如天通苑的交通就擁堵得厲害，道路拓寬了仍然會堵，因為在一條主干道邊上形成大盤，人口密度也很大，帶來了交通和人流的集中，大盤造成的交通擁堵是在城市規劃中難以避免的問題。

緣由２：破壞城市環境

閻少華還說，從城市環境的角度來看，由于大盤規模大，建設的時候要把城市邊上原有的樹，甚至長了上百年的樹砍掉，這樣會破壞城市的環境，使城市的生態環境惡化。國家住宅于居住環境工程技術研究教授開彥認為，對城市的發展而言，特別是完善和改造城市的環境，小盤比大盤更能發揮作用。

緣由３：缺乏人性化

對于使用者來講，大盤的劣勢更為明顯，尤其缺乏人性化。大盤的開發從策劃、設計周期來看，往往做不到小區區域的人性化設計。大盤通常是一個設計單位，或者是某一個主持人，大的思維形成的規劃模式簡單單一，設計師再有才能也很難彌補下來的缺陷。在談到大盤的弊端時，奧林匹克置業副總經理陳順說，做大盤要處理的難題很大，大盤建設周期長，短則三四年，長的五六年，這種規劃體現不出與時俱進，包括新產品的體現。

緣由４：開發商由大盤轉向小盤

現在市場有一種現象，原來開發大盤的國企現在轉而開發小盤，從開發“航母”到現在開發“快艇”。比如由新疆建設兵團和北方工業組成的北方地產，是一家新的國企房地產公司，從較初開發大盤造城運動，轉變到現在開發小盤。北方地產的李健說，航母是社會使命，快艇也有社會責任。為了符合現代人居住生活的目的，要先做快艇、出精品，繼而打造出航母。

名流集團在武漢有５０００畝地，他們將一個大盤劃成幾個小盤，打碎了進行開發。該集團總經理劉建生說，大盤里應該有小的組團，不同的特色才能滿足不同的需求。這樣避免了一個設計師主導所有產品，還可避免產品過于雷同。

理由１：

創造生活方式

“大盤有自身的優勢，可以營造一種生活，創造一種新的生活方式。”開彥說，由于開發大盤需要有造城的概念和技術，通過大規模的開發，可以把新的生活理念融會到地產項目中。作為大盤的地產，也承擔著更大的社會責任，對城市和社會作的貢獻也許更大一些。

理由２：

更顯社會責任

陳順說，大盤承擔的社會責任要多一些，比如大盤要有一些配套要求，包括學校、幼兒園、醫院、商業配套。大盤求好、求全，才能體現出大盤對社會的責任。而小盤受到一些建筑面積的制約，同時受規劃條件的限制，并不可能承擔更多的配套。

理由３：

大盤可做成精品

“大盤可以做成精品。”鑫豐集團副總陳寧說，做航母在規劃上可以做積極的調整，同時要有前瞻性，不要去單純追求利潤。

理由４：

二者無可比性

天鴻集團常務副總經理田占雄說，快艇和航母是兩個不同層面的問題。北京需要精品小樓盤，也需要大盤。一些小的樓盤有很多地方沒法和大的樓盤相比，比如開發的思路、規劃、配套、周邊的環境、城市化改造等。

聲音１：

不以規模論英雄 要以品質看好壞

張寒艷是成業行的代理商，每天面臨不同的購房人群，她說對消費者來說，購房較終還是滿足居住的生活需求。大盤和小盤表面上看是規模化的差異，不應該有品質上的差異。購房人更應該看中項目的品質，看綜合品質是否能完成生活的要求。從住宅的角度來說，就是是否能滿足實際生活上的功能要求，另外要看是否滿足精神品質的需求。無論大盤，還是小盤，購房者要看其是否從精密規劃、精細管理等很多方面來提供舒適的居住環境。

開彥說，快艇對航母，大盤對小盤，好像是對立關系，其實從規劃學上講，大盤小盤沒有特別明顯的差別，對開發商來說，不管是大的開發項目還是小的開發項目，同樣都要求品牌、品質，把自己的東西做好，才能有市場。

來自北京工業大學規劃系的韓林飛老師也認為，無論大盤還是小盤，重要的是要強調公共利益，達到平衡。

聲音２：

大和小并不重要 居住文化才重要

鴻基實業代表說，大盤、小盤其實并不重要，有經濟實力的開發商可以做大盤，經濟實力不足的開發商可以做小盤，關鍵是應該做出品質，做出文化。除了講究建筑的品質，要看居住的品質以外，更多的是講居住文化。

中國人民大學土地管理系主任葉劍平教授也表示，人的文化層次和追求的個性不同，但都需要居住帶來文化，大盤小盤，都應該在居住文化方面有一些追求。

聲音３：

新區用航母，舊城開快艇

快艇和航母組合起來是聯合艦隊，聯合艦隊的力量才是作戰集群。五合國際陶滔說，一個城市的發展必須要有很多的大盤支撐起來，從城市的角度來說，目前我們需要有大盤的支持。但大盤應該放到新區，而不適宜建在城里。城里更適合小盤的建設，因為小盤更易于融入城市。

聲音４：

共走精品化路線

順馳集團的李斌認為，快艇和航母，只是體量上的變化，規模上的區別。不管是大盤還是小盤都有生長的空間。開發商在開發土地時，應該是實現這片土地價值的化。

如何來解決眾口難調的問題？鑫豐物業總經理郭素炎說，大盤有大盤的優勢，小盤有小盤的好處。不管大盤也好，小盤也好，做好做精才是較好的樓盤。所以，大盤要好，小盤要精。

大盤是由一棟一棟樓來組成的，小盤也不是單一的小盤，它們都是城市的組成部分。

就居住產品本身而言，大盤和小盤并不是矛盾體，應該在戶型、朝向和內在品質上追求的方向一致，盡可能人性化，包括各個方面能夠追求好的品質，對社會有責任，滿足人們追求好住宅的愿望。只要走精品化路線，無論是小盤，還是大盤，都值得選擇。本報記者 蔡義鴻 譚少容

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