長頸樓

購期樓還是購現樓？這是許多置業者在置業之初都認真考慮的問題。購期樓是風險與著數同在，其的風險在于，無法準確獲知房屋或房屋質量與承諾是否相符。因而，購家常疑心期樓是紙上美景，擔心貨不對板，甚至擔心樓盤爛尾。

不少購家對期樓的接受程度一般是已封頂的建筑，交樓時間不超過１０個月；若交樓時間長于一年的，購家選擇的時候，普遍會持幣觀望，甚至打消購購念頭。因此，時下越來越多發展商會將樓盤建至現樓或準現樓才賣，以求增強購家的信心。但也有不少樓盤是在樓房還未封頂、園林未建、配套全無、離交樓期還遠的時候就開始賣樓了。對于這類遠期樓花，購家將之稱為“長頸樓”。何解？因等交樓等到業主脖子都長啦！

交樓期太長確實會影響樓盤銷售，尤其投資客更是“不見兔子不撒鷹”。這種“長頸樓”讓業主成了“長頸鹿”，是許多購家都不愿意選擇的。

沒有陽光權

住在有黑房、黑廚、黑廁的房子里，住戶享受陽光的權利被剝奪了。現在的購房人都很專業了，那些缺少陽光的房子都在“拍烏蠅”，慢慢被淘汰了。人的陽光權有保障了，但衣服、被單等物品的陽光權仍得不到保障。剝奪了衣物陽光權的缺陷也新增成為樓盤的“死穴”之一。

何為“剝奪了衣物的陽光權”呢？這么說吧，不久前筆者陪同朋友去某明星樓盤收樓。在收樓處，業主們吵得較兇的是，該樓盤的物管公約規定所有衣物不能在景觀陽臺上晾掛，被子等不能搭在陽臺的欄干上曬，而該樓盤偏偏就是沒有內陽臺。業主們，特別是那些上了年紀的師奶都吵著說：“南方的陰雨天比較多，有時兩三天都曬不干衣服，再不讓在陽臺上晾衣服，衣服都要發霉了”；“陽光能殺菌，曬過的衣服、被子對健康有好處，陰干的衣服穿了不健康”；“就算用烘干機，烘干一條牛仔褲起碼用４５時辰”……管理處的人卻說：“不讓在陽臺晾衣服是為了樓宇的外觀美，這么貴的房子都購了，就舍不得購臺烘干機！”而令業主更氣憤的是，該樓盤所有洗衣間（也是晾衣服處）就在廚房邊上，衣服不僅是陰干而且還有油煙味。更有業主氣言：“如果早知道不讓晾衣服就不購你的樓了。”甚至物業公司要求的所謂“外觀美”也遭到質疑：“這樣陽臺和房子看起來都空空如也，沒有一絲生活氣息，就像一座空殼，哪有美觀可言？”

因此，有這樣“死穴”的樓盤千萬不能購：沒有內陽臺，又不能在主陽臺上晾衣物，令衣物喪失了陽光權的。

　　豆腐樓

墻身開裂、屋頂滲漏、天花剝落、地板拱起……據了解，在消費者委員會接到的質量問題投訴中，商品房的質量問題已經成為較主要的消費質量問題之一。這部分帶有質量問題的“豆腐樓”也成為消費者購房的雷區。

其實，一個樓盤建筑質量如何，很大程度上體現發展商的開發實力與水平，而從經驗來看，“豆腐樓”較經常也較容易出現于一些實力欠佳的發展商開發的樓盤。因此，到品牌開發商、大樓盤那里購樓，自然也成為不少購家預防購了“豆腐樓”的較普遍做法。事實上，為了確保樓宇的建筑質量，不少品牌發展商采用強強聯合的做法，請知名建筑商作為承建商，讓購家們放心。

專家指出，造成“豆腐樓”的原因與開發商片面追求利潤，采用一些素質不高，甚至質量不合格的低價建材產品建造商品房有關。可以說，從選擇材料開始，已經決定了“豆腐樓”的產生。而另一種情況在于發展商工程實力不夠強，監工不嚴格，對建筑工程質量檢測不規范，導致建筑質量隱患重重。

因此，市場專家預言，隨著購家對房地產市場認識的深入，房地產專業知識的提高，以及受市場供大于求的影響，提供更高設計質量與建筑質量的房子來爭奪購家，將是一個不可逆轉的市場趨勢，生產“豆腐樓”的發展商，將會被市場無情地淘汰。

　　樓擠樓

去一位朋友家做客，不明白她為什么在臥室窗戶的位置做一排頂天花的書柜，影響了室內通風采光。她指指窗外，我們才明白，如果沒有書柜，對面人家就能從客廳毫無遮攔地看到她家的臥室。后來她去郊區一個大型小區游玩時就動了購樓的心，原因只是樓距夠寬。如今，不少人喜歡在郊區居住，不僅是因為郊區環境好，重要的是郊區住著寬敞，樓距寬，不再有樓擠樓的局促感。

看看許多市區的住宅，一個樓盤挨著一個樓盤，一棟樓連著一棟樓，一戶貼著一戶，“握手樓”、“接吻樓”比比皆是。老房子不說，目前在售的許多商品房仍然擺脫不了擁擠的缺點——樓距狹窄、樓層過高、一梯多戶、密度大。“樓擠樓”剝奪了人們的生活空間，反過來人們也會剝奪它的生存空間。隨著人們居住要求的提高，開闊樓距的樓盤才能在市場上有立足之地，而那些擁擠的小區只好逐漸地被市場淡漠。

認錯“媒人”請錯中介

請中介公司賣樓，目的是利用專業隊伍，快快賣樓，快快回籠資金，要是認錯“媒人”請錯中介，無疑是倒自己米。

而劣質的中介公司通常有以下特征：

１．公司上下，“好橋”之人只得一個，幾個盤上躥下跳無暇應付；

２．接盤太多，人手有限，整天派些“跑龍套”的來應付發展商；

３．策劃方案無針對性，一條“橋”抄足全公司代理的所有樓盤；

４．市場變化反應慢，對手情況不了解，經常“慢半拍”，讓別人飲了“頭啖湯”；

５．跟著發展商走，毫無專業意見，指東打東，指西打西；

６．大灑，亂出廣告，只投入，不產出；

７．經常使出不需策劃的策劃———減價，讓發展商的荷包不斷縮水；

８．銷售人員專業素養差，態度傲慢，給臉色客人看，懶帶客看樓，甚至趕客；要是閣下所請的代理行有符合上述特征三條以上者，可得要考慮“換馬”了，不然，花自己的錢，拿自己“教飛”，這還了得？

火燒心

在時下的戶型設計中，廚房靠近大門和飯廳的設計已是基本要求，一些大戶型甚至還設立廚房專用通道，主婦或保姆購菜回來就不必穿堂入室了；近２０平方米的廚房設計在大宅當中亦大行其道，深受購家歡迎。

但目前仍有不少樓盤不注意廚房位置的科學設置。在平面布局時，隨便找個什么角落就把廚房安置了，有的是進了廚房后才進廁所，吃完了拉，像是挺符合人體消化的順序的，可想想，這邊正在弄吃的，那邊卻有人在排泄，真惡心。有的戶型本來入戶門旁剛好有位置作廚房，可邊上是過道，開不了窗，而設計規范要求不能有黑廚，亦即廚房內一定要有窗戶，但黑廁則沒有明確規定。于是發展商只好把兩個臥室之間的洗手間跟大門邊的廚房對調了。

廚房夾在睡房中間或在睡房邊上，這種設計購家們稱之為“火燒心”，不少人很忌諱。再者，這一設計實際使用起來也確實有問題——廚房產生的油煙、氣味會直接污染睡房。“火燒心”說到底就是設計不合理。如今房地產市場的競爭激烈，規劃設計與品質已是較根本的要求了。“火燒心”這種落后的房子怎能不被淘汰呢？

　　面積不好使用

近日與諸多稔熟二手樓市的業內人士交流，他們普遍反映實用率低、房屋間隔差的二手房越來越難出手。某二手中介代理公司的一位 物業顧問說，他們分行就代理了一些存在這樣問題的房子，客戶去看房，就算朝向、樓層及價格優越，但一看間隔差、實用率低就直搖頭。隨著人們對居住要求的提高，選擇二手房姑且如此，可想對一手房的實用要求就更高了。

消費者講求居住以人為本，而較貼近人們生活的戶型是體現“以人為本”的核心。一個好的戶型設計就是樓盤的賣點，而難銷難售的樓盤免不了戶型設計不當的弊端。這些弊端主要體現在：

１、實用率低。根據建筑標準，恰當的實用率應是小高層為８５％以上，高層實用率為８０％－８５％，若低于此標準，房屋的性價比就大打折扣；

２、室內間隔不合理。有些樓盤的室內間隔根本不考慮購家的居住習慣、使用的方便性等因素。如將廚房設在房屋較內部，房間門對門，過道狹長，客廳面積小或視聽區與擺沙發的位置錯位，等等。消費者購了房子后往往要大動干戈地把原來的間隔推翻重來；

３、梁柱外露，這是影響室內裝飾和使用的大問題。由于梁柱不能亂動，購家只好以修飾減少視覺障礙。

戶型設計不當的二手房已遭受“絕癥”命運，正是一手房戶型設計的前車之鑒，如果房子設計得“不見使”，那只能陷入死胡同了。

老兄，你購這房是用來練鐵頭功的吧！

　　孤家寡樓

筆者曾經去過這樣一個樓盤：該盤位于番禺的某個半島上，周圍只有孤零零的兩個樓盤。雖然該樓盤與市區的實際距離并不太遠，但偏安一隅，直達樓盤的交通車，交通甚為不便。如果錯過了每公里一班的屋村巴士，就必須先乘坐到番禺洛溪的公交車，到達洛溪后再轉乘每半個公里一班的屋村巴士。如果很不幸，又錯過了屋村巴士的話，就不得不再花費近２０元的出租車費才能到達目的地。而在生活配套方面，樓盤除了本身所開設的幾間小型商店外，如果要購購更多或更新鮮的生活用品，就必須坐車前往幾公里以外的購物。一到晚上，由于入住人口少，整個樓盤里清靜得有點可怕。而據住戶說，由于孤家寡樓獨處一方，現在已經有不少住戶已經搬離。

其實，隨著開發區域的不斷擴大，目前房地產市場中承擔著開荒牛角色的樓盤不少。然而從現實來看，開荒牛不好當：由于這些樓盤大多處于新開發區域，周圍配套基本不足，且樓盤處于開發初期，自身各項配套亦有待完善，生活十分不方便。更嚴重的是，對于未來的發展前景，孤家寡樓仍將漫長等待，甚至在寂寞中慢慢老去。

所以說，孤家寡樓還是少碰為妙。除非真的喜歡孤寂。

　　樣衰

房地產業是拉動經濟的重要行業，房地產的從業人員多經驗豐富的行家，但也有個別決策者由于決策失誤，給其樓盤帶來一些負面的影響甚至是毀滅性的打擊。樓盤“死穴”之一的“樣衰”便由此錯誤地產生了。 <

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