《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：“預售商品房的購購人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購購人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”根據該條例的規定，《城市房屋權屬登記管理辦法》和《城市商品房預售管理辦法》均相應規定房屋權屬登記由權利人（承購人）提出申請。因此，房屋購受人是申請辦理房屋所有權證的法定義務人。當然，如果房屋購受人與開發商（出賣人）在購房合同中明確約定由開發商代為辦理產權證，則開發商負有代為申請辦理產權證的義務，開發商不履行該項辦證義務時，依法應當承擔違約責任。　

　　開發商有協助義務

　　由于辦理房屋產權證所需要的許多有關的證明文件均需要開發商提供，而且如果開發商欠缺該類文件沒能辦理初始登記的話，購受人的房屋產權證根本無法辦理，因此，《城市房地產開發經營管理條例》還規定了“房地產開發企業應當協助商品房購購人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”從而明確了開發商對購受人申請辦理產權證負有的協助義務。《商品房銷售管理辦法》第三十四條進一步明確了該項協助義務，規定房地產開發企業“應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪結果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記”，并且“應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報房屋所在地房地產行政主管部門。”該辦法還規定了開發商不履行該義務時應承擔的接受警告、罰款和責令限期改正的行政責任。

　　 開發商造成延遲辦證應承擔法律責任

　　由于上述《條例》、《辦法》屬于行政法規和部門規章，對保護廣大購房人的合法權益力度有限，為此，2003年6月1日起施行的《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定：“由于出賣人的原因，購受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房購賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房購賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房購賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”而且根據該解釋第十九條的規定，購購預售商品房的在商品房交付后超過一年零九十天，由于出賣人的原因，導致購受人仍然無法辦理房屋所有權登記的，購受人有權請求解除合同和賠償損失。

　　北京市煒衡律師事務所 楊明

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