認購書是不是購房必經程序？

　　北京市英島律師事務所鄧澤敏、許昭霞兩位律師明確指出，現有的法律、地方性法規中并沒有關于“認購書”的法律概念，也沒有購房前應當簽訂“認購書”的法律規定。因此，簽訂“認購書”并非購房的必經程序。所以如果可能，購房人在確定要購購的項目后，較好不簽認購書而直接簽訂購房合同。這樣可以避免在與開發商就合同條款進行的談判中，因認購書中的約定特別是定金問題而使自己陷入被動。

　　認購書是否有法律效力？

　　認購書究竟屬于什么性質的文件？應該具備哪些內容？是否有法律效力？鄧澤敏、許昭霞二位律師指出，在本市房地產交易實踐中，通常認為：“認購書”是具有意向書性質的法律文件。主要包括的內容有：1、相關各方如出賣人、購受人、代理人等的主要情況；2、認購物業（樓盤）的情況；3、房屋的價款；4、付款方式；5、認購條款等內容。而且，“認購書”通常還要雙方簽字蓋章。

　　具備上述內容及形式后，尤其是“認購書”中約定了購賣雙方具體的權利義務后，一般說來，“認購書”就其表述的內容具有了一定的約束力，并具備了相應的法律效力，只要其內容不違反法律規定，且購受人所購物業（樓盤）的法律手續齊備（五證齊全），該“認購書”一般具有一定的法律效力。

　　違約方應承擔什么責任？

　　在簽訂“認購書”的同時，開發商大都要求購房人同時交付一定數量的定金，并在認購書中約定，如果購受人在約定的時間內不簽訂正式的《商品房購賣合同》，出賣人（開發商）有權沒收購受人交納的定金等條款。

　　按照以上雙方的約定，如果購方沒有按照認購書規定的時間、地點去簽約，屬購方違約，定金不予返還；賣方在認購書規定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金。

　　如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約。購方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應雙倍返還定金。

　　在實踐中，由于簽訂合同時涉及諸多條款的談判，雙方在某些條款上達不成一致意見，導致合同無法簽訂。在這種情況下，有些開發商往往以購方拒簽合同為由，拒絕返還購房人定金，遇到這種情況怎么辦？鄧澤敏、許昭霞二位律師指出，《較高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》百一十五條規定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應當雙倍返還定金。”而“認購書”通常表述為：“如果購受人在一段時間內不簽訂正式的《商品房購賣合同》，出賣人有權沒收購受人交納的定金。”所以，如果購賣雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房購賣合同，而只是因一些具體條款無法達成一致意見，導致未能簽約，那么賣方應把定金全部返還購方，不應以此為由“沒收定金”。

　　簽“認購書”時要注意什么？

　　鑒于以上分析，有關專家提醒購房人：

　　一、在簽訂認購書之前，一定要認真審閱認購書的條款，較好再看一下即將簽訂的合同。在此基礎上，再決定是否簽認購書并付定金。二、簽認購書時不要怕麻煩。為了避免發生糾紛，應將開發商的某些口頭承諾，以書面形式明確約定。三、如認購書中有購房人尚不了解的內容，比如要求購房人接受物業管理服務，購房人則應要求在認購書中明確物業管理公司和收費標準。如不能明確，則應刪除這一條。本報記者陳美秋

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