在北京一家事業(yè)單位工作的秦小軍，從去年至今，已接連購(gòu)置了三套住房。他的想法在現(xiàn)在的時(shí)尚青年中很有市場(chǎng)：投入頭付后，將住房簡(jiǎn)單裝修，然后出租，以租金來(lái)支付月供（銀行貸款）。

在北京、上海、廣州、深圳等房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，有很多秦小軍這樣的年輕人。他們以及一些購(gòu)購(gòu)房子后轉(zhuǎn)手出賣謀取差價(jià)利潤(rùn)的人，形成了房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)一個(gè)新的群體———新房東。

在一些開發(fā)商的大力鼓吹下，新房東的群體滾雪球般越來(lái)越大。這些人堅(jiān)信，自己的投資行為是在為明天購(gòu)購(gòu)了幾乎沒有風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)。但是，他們沒有看到，開發(fā)商勾畫出的誘人前景背后，其實(shí)有著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

“畫餅”背后有風(fēng)險(xiǎn)

北京一處房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在廣告中提供的“投資價(jià)值分析”大致如下：頭付18萬(wàn)元，并提供八成20年按揭，入住后每月償還5000元貸款，附近市場(chǎng)上同等外銷公寓房每月租金收入9960元。這樣，用租金月收入9960元償還每月5000元貸款后，還凈得4960元。每年12個(gè)月即可收入59520元，4至5年即可收回頭付投資，以后每年還掙5萬(wàn)多，若干年后凈得一套公寓。

事實(shí)上，這樣的投資價(jià)值分析是經(jīng)不起推敲的。

的問題在于誰(shuí)也無(wú)法保證自己的房子能有固定的租戶，因此，租金收入是不確定的。《市場(chǎng)報(bào)》分析指出，如果在需求相對(duì)穩(wěn)定的前提下，新的公寓建成之后會(huì)造成某一個(gè)區(qū)域內(nèi)公寓供應(yīng)量的增加，因而會(huì)稀釋這一區(qū)域公寓租金的價(jià)格，導(dǎo)致租金價(jià)格下降。此外，作為后入市場(chǎng)的公寓經(jīng)營(yíng)者，一般會(huì)先以低租金來(lái)吸引租戶，擴(kuò)大影響力。個(gè)人購(gòu)房者的一套公寓租價(jià)會(huì)受到整個(gè)公寓出租經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)定價(jià)的影響，而每套公寓的套型、朝向、樓層、裝修等與周邊成功物業(yè)之間具體的差異也會(huì)使租金收入有一定的變數(shù)。

另外，租金收入不等于凈收入。秦小軍直率地告訴記者，出租人收到月租金后，不能直接拿去抵月供。按照現(xiàn)行法律規(guī)定，必須交納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及其附加費(fèi)之后，再扣除個(gè)人所得稅。如果再考慮扣除公寓出租專業(yè)代理的傭金、律師簽約費(fèi)等費(fèi)用（比例約為10％），較后算下來(lái)，剛才所說(shuō)的9960元租金到手的還不足7000元，4至5年收回頭付的結(jié)論顯然有問題。

秦小軍透露說(shuō)，目前幾乎所有的新房東都在偷稅漏稅，因?yàn)楝F(xiàn)在的稅率蠻高的，交稅后，大多數(shù)人還必須每月往房子里貼錢。記者問他：“要是將來(lái)政府嚴(yán)查稅收，你們?cè)趺崔k？”他沉默了。

專家提醒切莫跟風(fēng)

這還是在房子價(jià)值不變的前提下進(jìn)行的分析。冷靜回顧十年來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們不得不承認(rèn)這樣一個(gè)事實(shí)：這十年間實(shí)現(xiàn)了保值增值的住宅只是極少數(shù)。曾經(jīng)火爆一時(shí)的方莊是北京較早的商品房住宅小區(qū)，當(dāng)時(shí)居住在這里的人們都是些成功人士，如今早已“富氣”不再。早年每平方米七八千元購(gòu)置的高尚住宅，現(xiàn)在在二手房市場(chǎng)里只能賣到四千多元。誰(shuí)能保證自己今天購(gòu)置來(lái)的準(zhǔn)備出租的房子，在幾年后不會(huì)貶值呢？

專家告訴我們，即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)十分成熟、房屋價(jià)值已基本定型的發(fā)達(dá)國(guó)家，人們投資房地產(chǎn)做新房東時(shí)也是慎之又慎，他們往往依賴專業(yè)的投資顧問做出房地產(chǎn)投資決策，而很少個(gè)人直接投資。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)投資需要十分專業(yè)的知識(shí)與分析技術(shù)。而在國(guó)內(nèi)，在房地產(chǎn)開發(fā)商的誘導(dǎo)下，人們一窩蜂地爭(zhēng)做新房東，盲目性未免大了些。專家提醒那些有志于做新房東的人們：投資前先冷靜地多問問自己：那些開發(fā)商嘴里誘人的“畫餅”，會(huì)不會(huì)成為明天的泡影。

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