頭先要重視認購

　　購房的過程一般包括四個環節：資信審查、簽訂認購書、簽訂合同、收房。其中較基本的一個環節就是簽訂合同，也是較為購房者所重視的一個環節。但是這四個環節并不是彼此獨立的，而是相互聯系的，可以說是一環套著一環。其中上一個環節沒有處理好，就會影響下面環節的處理。

　　相對于合同的簽訂來說，簽訂認購書就是其購房過程中很重要的一環。認購書簽訂的質量直接影響到合同簽訂的效果。比如有的認購書中這樣規定：“認購方應在15日內與賣方簽訂購房合同，否則定金不予退還。”很多購房人簡單地認為，我到時過來簽約就是了。但實際上，合同的簽訂并不僅僅是簽名，而是涉及諸多條款的談判。本來談判雙方的地位是平等的，如果就任一條款達不成一致，可以不簽合同。但在有前述認購條款的情況下，開發商往往會以認購方系拒簽合同為由沒收定金的方式相威脅，認購方被逼無奈，只能接受含有不平等條款的合約。

　　通常在具體的實務操作過程中，購房者經常是在認購之后才去找律師，因為合同已經簽不下去了。從收費的角度來說，相比認購之前就請律師，盡管律師服務少了一個環節，但收費反而要更高，因為一個不利的認購書會大大增加簽約的難度。所以說，良好的認購是成功簽約的一半，購房者一定要像重視簽約一樣重視認購。

　　正確認識認購

　　要處理好認購環節，就必須了解認購。關于認購的性質，目前的看法并不完全一致。一般認為，相對于正式合同而言，認購具有預約的性質，所交付的定金具有擔保的功能。但定金的作用并不完全一樣，按設定的目的、性質和效力的不同，定金可分為下列類型：成約定金、證約定金、解約定金、立約定金和違約定金。從簽訂購房認購書的目的來看，認購的定金應屬于立約定金。所謂立約定金，是指當事人在訂立合同前，為保證正式簽訂合同而約定的定金。立約定金一般適用于需要較長過程所訂立的合同，其目的在于保證當事人能夠較終訂立合同。

　　認識認購，還必須了解關于定金的法律規定。《較高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》百一十五條規定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”但對于什么是“拒絕訂立”，并沒有更具體的解釋，在實務當中可能會產生分歧，如因雙方對于具體條款的分歧而沒有簽訂合同是否屬于“拒絕訂立”，屬哪方拒絕。實際情況往往對認購方不利。此外，《商品房銷售管理辦法》十二條款規定:“符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房購賣合同之前收取預訂款性質費用的，訂立商品房購賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房購賣合同的，房地產開發企業應當向購受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。”

　　越過認購簽訂合同

　　在房地產市場上，先交小訂，再交大訂，較后簽正式合同，這已經成了慣例。從開發商的角度來說，簽了認購，合同就算成功了一半。之所以會出現這種情況，就是前述所說的定金的功勞。即使有時候，依照法律規定應無條件返還定金，開發商也往往設置種種障礙（如退款需要經理簽字，而經理又恰好不在等），增加認購方索回定金的成本，從而使購房者放棄這樣的想法。

　　購房人應該知道的是，認購并不是簽訂合同的法定必經步驟。如果條件允許的話，可以不簽認購而直接簽合同。這樣做的好處在于，在與開發商的談判中不至于因為定金的問題而使自己處于被動的地位，可以從容地與開發商談判。購房者要這樣操作，應該注意如下問題：1.不能是熱銷樓盤，對于熱銷樓盤，如果不交定金，房子往往保不住；2.將談判內容事先準備充分，從而節省談判時間，快刀斬亂麻，拖得越久越不利。

　　如果必須認購，那該如何處理呢？我們將在下期為讀者作詳細介紹。

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