為了確保所購房屋的合法性，購房人必須審查開發商的有關證件。這些證件就像人的準生證，是其合法性的依據。而關于需要審查的證件種類，有幾種不同的說法：五證說、兩證說、一證說。所謂五證，是指國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證；所謂兩證，是指國有土地使用權證、商品房預售許可證；所謂一證，是指商品房預售許可證。

　　到底應該看幾證呢？購房人往往被這些說法搞得云里霧里，不知所措。實際上，應該看幾證取決于這幾證之間的關系。

　　在我國，房地產開發屬于固定資產投資，而固定資產投資需要履行較為嚴格的審批程序。一個房地產開發項目從開始運作到允許銷售，往往需要兩年左右的時間，主要是為了通過有關部門的審批，涉及到計劃行政主管部門、規劃行政主管部門、土地行政主管部門、房屋行政主管部門、建設行政主管部門等有關部門。這些部門審批的結果就是上述幾證。一般來說，是由土地行政部門先辦理國有土地使用權轉讓手續，頒發國有土地使用權證。但土地的價款是與該宗土地如何利用相聯系的，比如，同一塊土地做不同的容積率，地價款是不一樣的。這就涉及土地利用的規劃。因此，在此之前，土地部門必須征求規劃部門的意見，即辦理建設用地規劃許可證。在拿到國有土地使用權證后，建設單位再申請辦理建設工程規劃許可證。然后是辦理開工許可證，開始施工。而要房屋能夠上市銷售，必須辦理商品房預售許可證。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　《城市商品房預售管理辦法》第五條規定：商品房預售應當符合下列條件：

　　1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

　　2.持有建設工程規劃許可證；

　　3.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

　　通過該規定可以看出，只有獲得前幾證的情況下，才能取得商品房預售許可證。因此，這幾證之間是一種前后承繼關系，其順序一般依次為：建設用地規劃許可證、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、開工證、商品房預售許可證。既然如此，只要開發商有一證（商品房預售許可證）在手，就意味著五證齊全了。因此，作為購房者，應當把放在商品房預售許可證的審查上。

　　那如何審查商品房預售許可證呢？購房者可以從商品房預售許可證上面入手，商品房預售許可證上有下列內容：

　　1.編號從編號可以看出所售商品房的性質，是經濟適用房還是商品房。

　　2.銷售范圍商品房預售許可證往往注明是哪號樓，只要你所購購的房屋在注明的樓盤之內就可以了。有時候，商品房預售許可證注明的是某一幢樓的部分房屋，則購房者應看一下該商品房預售許可證的附表，以確定所購購的房屋是否在允許銷售的范圍之內。之所以出現這種情況，是因為在實際操作中，開發商在繳納40%的地價款的情況下，就可以獲得臨時土地使用證，也可以辦理相應面積商品房的預售許可證。

　　3.有效期限商品房預售許可證都有一個有效期，一般為一至兩年。超過有效期的房屋，如果仍然符合預售條件，則開發商可以辦理新的預售許可證（編號一般不變）。

　　4.發證機關在北京，發證機關只有一個，即市國土資源和房屋管理局。

　　在北京的房地產市場上，絕大多數房屋在期房階段就銷售完了，真正熬到現房的很少。即使由于某種原因導致現房銷售，但由于為方便貸款等等方面的原因，開發商往往將現房也辦理預售許可證，按期房的形式和程序進行銷售。因此，關于現房如何審查證件就不在這里詳述了。

　　北京信杰律師事務所王是坪尹秀超

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　　■下期預告

　　也許有購房者會問，如果開發商將土地抵押給銀行了，這樣的房屋還能不能購？關于抵押的問題，我們將在下期中為讀者做出分析。

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