入住前先要試驗收

　　　對新建商品房的驗收，通常要經過以下兩個基本程序：試驗收和正式驗收。

　　　在正式收樓之前，購房者有權向開發商索取查閱《建設工程質量認定證書》以及到現場勘察驗收，我們稱之為“試驗收”，即正式收樓之前的驗收。如開發商信譽好，購房者也可以不進行試驗收而直接收樓入住。

　　　《建設工程質量認定證書》是建設工程質量安全監督檢查站（質監站）經驗收合格后頒發的。質監站是政府專門負責建設工程質量把關的部門，比較內行與權威，因而它頒發的質量認定書對樓宇的質量鑒定是比較準確的。按照國家規定，建設工程質量分兩個等級，即“優良”和“合格”。不合格不發《質量認定書》。

　　　如果開發商竣工建成的樓宇沒有《質量認定書》，證明該樓宇是不合格的。按國家建設部規定，建設工程質量不合格和小區配套不完善的房屋不能交付使用，也不能通水、通電，購房者有權拒絕接收不合格的房屋。如果購房者對開發商出示的《質量認定書》有疑問或該證書模糊不清的話，可以到頒發證書的單位——房屋所在地建設部門所屬的各級質監站查詢、核實。

　　　如果《質量認定書》表明所購樓宇質量合格，為保險起見，購房者仍需到現場作進一步的勘察，主要是看房屋結構、裝修標準、配套設備及各類管線等，尤其是面積的計算。驗收完畢后，購房者可將關于房屋質量的初步檢查意見告之開發商，要求開發商盡快協調解決，以便正式辦理收樓入住手續。

　　何時正式收樓入住

　　　試驗收之后，就要進行正式驗收。

　　　收樓入住在何時呢？

　　　如果是現樓，一般在簽約后一個月內可辦理收樓入住手續；如果是期樓（樓花），收樓時間則由工程進度等各方面因素來決定，一般為3-5年。具體的收樓時間，以發展商發出的《房屋交付使用通知書》上注明的時間為準。購房者必須在通知單上注明的時間（一般為30天）內到樓盤現場辦理收樓入住手續。按常規，發展商向購房者移交房屋鑰匙的當天，即視為實際交樓日；如購房者在約定時間內沒有辦理相關手續，則視為發展商已實際將該房屋交付購房者使用，購房者須自該日起承擔所購房屋的一切風險責任及稅費。

　　　收樓入住的基本程序一般分為4步？

　　（1）發展商向購房者寄發《房屋交付使用通知書》或發展商通知購房者到約定地點領取該通知書；

　　　（2）購房者在約定時間持《房屋交付使用通知書》到現場售樓部或物業管理處聯系收樓事宜；

　　　（3）有關工作人員帶領購房者到所購房屋進行現場勘察，對各項設施設備進行檢驗，并將檢測結果一一記錄在《樓房驗收交接表》上；

　　　（4）若驗收合格，購房者須在《樓房驗收交接表》上簽字認可，并當場填寫《住房登記表》，領取房屋鑰匙和《住戶手冊》等資料，同時須按管理處的統一規定，繳納有關費用。若驗收不合格，購房者也應將不足事項明確記錄在《樓房驗收交接表》上，可暫不辦理收樓入住手續，再次收樓時間由雙方另行約定，但一般不應超過30天。

　　　另外還有一個要注意的問題，購房者在辦理收樓入住手續時一般需要繳納哪些費用？

　　　要交兩筆費用：當月管理費和其他費用。其他費用有小車、摩托車、單車保管費；代繳水、電、煤氣費的保證金（或叫周轉金）等等。

　　　為避免亂收費，保證收費的透明度與規范性，目前部分城市已建立起物業管理服務收費標價牌制度，要求物業管理公司或物業管理處必須將收費項目及標準報有關部門批準，經審批后登記在標價牌上，作為向業主收費的依據。標價牌上未列示的收費項目，業主可拒付并向有關部門投訴。

　　收樓要驗哪些內容

　　　■購房面積

　　　從房屋交接的實踐來看，由于對商品房銷售面積的計算方法不甚了解，多數購房者只注重對房屋結構、裝修質量的驗收，而忽視對房屋面積的核實。實際上，房屋面積的大小不僅影響到較終產權，而且涉及房價，對購房者的經濟利益產生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗收工作中的一個重要環節，應當引起購房者的高度重視。應該依據建設部較新頒布實施的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》，對購房面積進行計算。

　　　■主體結構

　　　1、地基基礎的沉降不得引起地面變形、上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞；2、鋼筋混凝土構件不得產生明顯變形；3、磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫；4、木結構應結點牢固，支撐系統可靠，無蟻害。

　　　■外墻

　　　1、外墻不得滲水，特別是下雨天要注意觀察，看有無明顯的水印和霉點；2、外墻不得有較的空鼓、開裂。

　　　四、屋面

　　　1、各類屋面均需排水暢通，無積水、不滲漏；2、平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔；3、陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口平密，不滲漏。

　　　■樓地面

　　　1、面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層（如柚木地板）應表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；2、衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；3、木樓地面應平整牢固，接縫密合。

　　　■裝修

　　　1、鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度；2、進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄；3、木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢；4、門窗玻璃應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固；5、抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；6、飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角；7、油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。

　　　■電氣

　　　1、電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導管連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣連成整體并有可靠的接地；2、應按套（單元）安裝電表或預留表位，并有接地裝置；3、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；4、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠；5、電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規定值。制動器、限速器、報警器及其他安全設備應動作靈敏可靠；6、對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共用天線；7、配置有空調機、洗衣機、電冰箱、電子熱水器、電子燃氣灶、電子監控報警系統的高端住宅，應檢查所配電器設備能否正常運行，各類管線是否安全可靠；8、配置有電話的住宅，應檢查電話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費用是否已經清繳完畢。

　　　另外還要驗水、衛、消防、配套設施等設備。

（北京青年報）

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