使用率只是個約定俗成的指標

盡管商品房使用率的提法十分流行，但業內人士告知，在有關房地產的所有法規文件中均無對商品房使用率的明確定義。所謂使用率不過是房地產市場上一個約定俗成的參考指標，它所代表的是商品房套內的地毯面積（即使用面積）與其商品房銷售建筑面積之比。使用率可以反映出商品房使用面積的大小，具有一定參考性。但由于它沒有明確的法規約定，因此，不屬于行業內必須準確計算、上報審核備案的剛性指標系數。

實用率騙你沒商量

有的發展商在售樓時赫然打出“實用率”的概念，實際上房地產行業里根本就沒有實用率這個概念，發展商這樣做的用心是在偷換概念，所謂實用率，是以住宅的套內建筑面積與其商品房銷售面積之比得出的系數，其數值一般比使用率高出10個百分點，實用率與使用率僅一字之差，但讀音極為相近。發展商往往利用這種偷梁換柱的辦法進行期房銷售，使不少不明真相的人自以為購到了高使用率的房子，因誤導而受騙上當。

使用率的高低取決多個因素

對購房人來講，商品房的使用率只能作為購房前的一個參考數值，而不能將其作為決策先進指標。因為使用率的高低取決于多個因素。頭先，不同類型的產品使用率會不同，比如，塔樓、板樓與多層建筑使用率不同。專家告知，一般情況下，塔樓的使用率在70％－73％，較高超不過75％，板樓如果樓層不超過11層，且沒有大過廊，1個樓門只用一部電梯，使用率較高能達到80％，但如果是高層板樓由于1個樓門至少需要兩部電梯，或者需要用通廊連接，其單體設計與塔樓差不多，通常使用率不會比塔樓高多少；多層建筑的使用率一般可達75％至78％。現在有些小區中同時有幾種不同類型的樓盤，有的發展商所提供的使用率往往只是各種不同建筑的一個均數，對購房人來說，只會產生誤導作用。但是一般來說，使用率只適用于單座樓，每座樓由于會有多種不同的戶型設計，樓內的公用部分及各戶型所占的墻體面積以及陽臺面積不同，因此，即便是同一種類型的產品，每一座樓也會因樓而異，產生不同的使用率。

此外，在銷售總建筑面積相同的情況下，不同的戶型設計，由于套內墻體分布的不同，陽臺的多寡，其使用率也不盡相同。套內墻體面積多的、陽臺大的，使用率自然要低。

按照北京市商品房銷售面積的計算規定，商品房的銷售面積是套內建筑面積與分攤的公用建筑面積之和，而套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積。那么，分攤的公用建筑面積越多，其樓內的套內建筑面積相對就要小，使用率也就會低下來。所以，如果一棟樓公共分攤部分所占面積較大，也會使其使用率降低。但隨著人們對住宅舒適度的更高要求，以往那種一梯十數戶，狹小的公用候梯空間、大容量的樓盤盡管使用率很高，但不會再受歡迎，而具有一定豪華指標的樓盤將會日益受到追捧。由此看來，單純將使用率作為挑選商品房的指標是不夠科學的。

辯真假：自己可以做驗算

眼下，一些發展商除了以實用率的概念蒙騙購房人外，也有借著購房人不懂行業規定的空隙，在陽臺和公攤面積上作文章的。根據《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》中的定義，套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積，這說明，套內的使用面積中不應該包括陽臺面積。但現在有不少發展商將本不該算入套內使用面積的陽臺面積拿來充數，從而加大使用率。如：某項目所售的塔樓實際使用率不過72％，但由于發展商將戶內兩個陽臺混同于套內使用面積，作出使用率高達76％的宣傳，致使不少購房人誤以為該項目具有超越其他項目的優勢。

由于使用率＝套內使用面積÷商品房銷售面積×100％，而商品房的銷售面積＝套內建筑面積（套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺面積）＋分攤的公用建筑面積，因此，使用率的多少與分攤的公用建筑面積的大小有關系。那么，在北京市公用建筑面積分攤暫行規定中，應計入公攤與不可計入公攤的空間部位十分明確。但有個別不守規矩的發展商，一方面，把不可計入公攤的部分放進公攤中，或將計入公攤部分的面積加大；另一方面，用一個虛假的高使用率來吸引購房人。

對此，有關專家提醒購房人，在選擇自稱高使用率的住宅時，購房人應該向發展商索要欲購樓座共有公用部分分攤表格，將所有應計入公攤部位的面積累加起來，并可根據戶型圖提供的套內建筑面積和套內使用面積作一個整樓使用率的計算，如果結果與發展商提供的使用率有較大差異，可以確定問題不是出在以實用率偷換使用率上，就是出在公攤部分以及陽臺上。

莫被樓書蒙了眼

使用率的提法大多出現在樓書中，而樓書中只是樓盤銷售過程中的廣告宣傳。盡管目前市場上的樓書設計印制得十分豪華，甚至有幾十、上百頁的

，但如果你留意會發現，幾乎所有的樓書都會在封底或者哪塊不起眼兒的邊角上出現“較終以政府批準之規定及法律文件為準”、“如有變化，恕不另行通知”的字樣，也有用含混的概念聲明“圖示面積為軸線面積”或“套內面積”的，而且這些提示語的字號往往小得不能再小了，不仔細尋找肯定看不到。

發展商這樣做用意十分明確，一是限度地吸引購房人，二是用加聲明的方法為一些錯誤概念打馬虎眼，限度地規避風險。

這樣的樓書從法律上講不能作為合同的要約，只能算作一紙參考，因此消費者不要輕信樓書中提供的數據，不要被樓書中的使用率蒙了眼。

陸昀

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