由于房屋的所有人（業主）在使用、處理自己的房屋時，很多時候會涉及他人，因此業主的權利與其擁有其他商品的權利有很大的不同。

業主享有權利的類型

　?。?、對樓房專有部分享有的專有所有權：所謂“專有部分”，簡單地說就是業主自己單獨享有的或者說私人享有的那一部分，即一個單元中戶門以內的空間。所謂“專有所有權” 就是業主自己單獨擁有的權利，不與他人分享的權利，這種權利就像擁有一輛私人汽車一樣。 　　

　　２、對樓房共有部分享有的共有所有權：所謂“共有部分”就是全部業主或部分業主都有權享有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。法定共有部分是由國家法律直接規定的，一般指樓房的基本構造部分，附屬建筑物和附屬設備等；約定共有部分則是由合同契約或公約約定的屬業主所有的部分，比如：室外車庫、庭園、配套商業設施等。 　　

　?。场⒁驑I主之間的共同關系產生形成的成員權：由于樓房的特殊構造，其權利歸屬及使用上不能分離，業主之間形成共同關系，并通過一定的組織來處理自己的物業權利，因而作為一個組織的成員形成成員權。

業主享有權利的具體內容

　?。?、在專有所有權中： 　　

　?。ǎ保┧袡啵簶I主對專有部分享有充分自由占有、使用、收益和處分的權利，即業主可以使用、出租、出借、轉讓、與等，他人不得干涉。 　　

　?。ǎ玻┫噜徥褂脵啵簶I主正當合理地使用自己的專有部分和請示使用其他業主的專有部分或公用部分的權利。比如：為了修復自己漏水的天花板，該業主可以利用樓上業主的地板，樓上業主不得拒絕。 　　

　?。?、在共有所有權中： 　　

　?。ǎ保灿胁糠值氖褂脵啵簩τ诠灿胁糠郑瑯I主可以合理善意地使用。 　　

　?。ǎ玻┦找鏅啵喝绻灿胁糠直怀鲎?、出售取得收益的時候，業主可以取得相應份額的利益。 　　

　?。?、在成員權中： 　　

　?。ǎ保┍頉Q權：業主參加全體業主大會，對大會討論的事項享有投票表決權。

（２）制訂規約權：即參加全體業主大會，參與制訂和修改公約、管理規則等權利。 　　

　?。ǎ常┻x舉與罷免管理機構人員的權利：即參加全體業主大會，選舉管委會成員、罷免管委會成員、通過管委會罷免物業管理公司的權利。 　　

　?。ǎ矗┱埱髾啵杭匆罁芾砉s請示召開業主大會、請示管理機構擔當管理公共事務，請求收取分配共有部分應得的利益，請求停止侵犯共同利益行為的權利。業主應該積極地參加物業管理工作，但不可能親自去做打掃衛生、維修電梯等工作，這些要委托給專業的物業管理公司來做。那么，對物業管理公司的管理就是業主參與物業管理的主要方式。要管理好物業管理公司，頭先要有業主自己的組織即物業管理委員會。物業管理委員會又應該將物業公司的財務開支作為工作的主要線索。因為就目前的實際而言，管理水平還是其次的問題，關鍵是不要讓業主的錢被管理公司浪費，通過各種途徑流失掉。

王小東

（北京晨報）

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