“今年上海商品房房價應該比高點的時候略微下滑。房產企業不要再猶豫了，如果有項目在手，應快點上市，別拖到10月份以后，供應壓力會更大，資金壓力也會很大，銀行沒有貸款額度了。”中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱先生，日前在“2011中國房地產營銷變革之路峰會”上發表演講，闡述自己的觀點。
 
　　調控進入全新階段
 
　　去年上半年的房地產貸款1.3萬億元，今年上半年只有7000億元左右，比去年同期整體減少了近6000億，其中按揭貸款減少了3500多億，開發貸款減少了2500億，而這兩塊加在一起對目前開發企業的現金流產生的影響可想而知。目前來看，這種趨勢還沒有停下來，因此資金問題遠比限購限價政策的打擊大。
 
　　丁祖昱認為，從市場核心情況可以做一個基本判斷，前幾年土地政策、貨幣政策是關鍵，今年則行政調控是關鍵。7月份上海出了4條政策之后，整個調控又進入一個全新的階段。
 
　　頭先是限價政策，一方面是政府指導開發商定價，另一方面政府還引入了評估機構幫助開發商定價，如果開發商的定價政府認為不合理，可以由評估機構評估，讓價格穩定在一個空間；個是限購，上海已經把行政手段做到了有效，也體現政府對房地產調控的態度。全國限購政策是否會增加新的城市，目前雖有這個端倪，但數據上還不是特別支持。
 
　　從全國所有城市信貸政策的情況可以很清楚地看到，兩套房之后，三套房只有少數城市還在放貸，大多數城市都停止。頭套房利率恢復到1，個別城市上升到1.1。由于下半年只剩下三分之一的貸款額度，攤到12月份就沒有了，所以銀行的貸款會比緊張。
 
　　政策將持續兩三年
 
　　根據丁祖昱的判斷，下半年宏觀政策中性偏多一點。因為宏觀面現在非常不穩定，市場不會出現08年那樣對市場完全不看好的情況，由于全球市場非常不樂觀，可能對房地產還有一點好處，中國政府有可能在這個過程中適當地調整宏觀經濟政策，下半年略微放松貨幣投放。{$page$}
 
　　從調控情況來看，已經明確了這是一個中長期的調控。原來判斷明年這些行政調控政策會退出市場，但在7月份修正了這個觀點，2012年是不可能退出的，未來1年半左右行政調控不會退出市場，不管限購、限貸、限價都不會退出，兩三年內是至少的，等到保障房建起來，長期的住房政策實施起來，這種行政政策才會退出，因此所有的開發企業應該在新的市場環境和政策下決定他們的操作方式。
 
　　土地市場顯山露水
 
　　丁祖昱預測商品房市場今年下半年供應和成交都會放量，但是回升不會太大，新增供應量會比去年增長，總成交量會下降，各在10%左右。
 
　　今年上半年土地出讓超過去年上半年，但是上海、北京、天津、城市就不樂觀。上海今年上半年土地出讓的金額下降了23%，北京下降了50%。下半年上海土地出讓的速度還會繼續加快。因此如果企業現金流比較寬裕，下半年也不妨看看有什么好地可以介入，土地市場相比商品房市場已經回落了35%左右，很多土地去年創較高價之后一直在往下走。
 
　　融資渠道當中，要抓住非金融的融資渠道，現在私人手上的錢還在，很多錢還想進入房地產市場，通過私募的方式和其他方式，現在還可以去融資。這段時間在融資上如果能夠抓緊的話，還是能夠提前預防四季度出現的更大的現金流問題。
 

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！