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專家稱房價房租已遠超百姓有效支付能力

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天來源：萬寧房產信息網閱讀 560 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　解決房地產市場問題，既要針對當前突出問題，采取短期強力政策，抑制地價、房價和租金過快上漲勢頭，更要建立長效制度和機制，解決深層次矛盾問題

　　我國房地產市場牽一發而動全身，深深影響著經濟發展、宏觀調控、財富分配、反腐倡廉、居民生活、社會穩定等經濟社會的各個主要方面。

　　房地產市場短期矛盾非常突出，中長期問題極為復雜，政策制定極難合理協調，政策執行極難有效監督。解決房地產市場問題，既要針對當前突出問題，采取短期強力政策，抑制地價、房價和租金過快上漲勢頭，更要建立長效制度和機制，解決深層次矛盾問題，促進房地產市場長期穩定健康發展，使其與國民經濟發展與人民生活水平提高實現長期良性互動。

　　房價房租已遠超百姓有效支付能力

　　讓老百姓住有所居是政府服務人民的基本職責。住有所居，是指城鎮居民以其有效支付能力能夠購購或租賃一套與其身份相符的住宅。但我國的高房價、高房租已遠超居民有效支付能力，成為百姓難以承受之重。

　　（一）我國房價收入比遠高于國際水平。房價收入比是指一套普通商品房總價與一個家庭年可支配收入之比，它是國際通用的反映一個國家房價合理程度的基本指標。

　　世界銀行認為，房價收入比在3~6倍為合理區間，發達國家一般在3~4倍，發展中國家一般在4~6倍。而我國實際房價收入比平均在8倍以上，一線和二線城市一般在10~15倍以上。

　　據統計，2012年全國商品住宅平均售價為5542元/平方米，城鎮人均住宅面積為32.9平方米，按當年平均家庭人口2.86人、住房面積94平方米一套房計算，總房價為52萬元；當年城鎮家庭人均可支配收入為24565元，戶均為70256元。由此計算的全國城鎮房價收入比為7.4倍。如果考慮到購房還要交新房契稅等稅費，多數商品房屬毛坯房，需要自己花錢裝修，那么實際可居住房屋較終支付的房價要高于交易房價的15%~20%。而且，各地二手房價又普遍高于新房房價，多數熱點城市二手房成交量明顯大于新商品房成交量。因此，我國實際房價收入比要明顯高于統計數據，房價收入比實際在9~10倍。

　　而一線城市和二線熱點城市房價收入比已經超過15倍，北京房價收入比超過20倍。2013年北京房價上漲了20%左右，平均高達2.36萬元/平方米，二手房價格上漲了30%左右，平均超過3萬元/平方米，主城區房價上漲了40%左右，平均在5萬元/平方米左右，這已經接近或超過了紐約、東京、倫敦等國際大都市。

　　（二）快速上漲的租金已經成為企業經營和百姓生活難以承受之重。與高房價相對應的是高房租，已成為工商經營和居民生活一大負擔。

　在我國的一、二線城市，商業租金已占到普通商店經營成本的30%左右，占普通餐飲業經營成本的40%左右；普通住宅的月租金已占當地居民月平均收入的50%左右。而據第三次人口普查統計，我國城市家庭中有23%的家庭是租房過日子的，因此，房租上漲的人口影響面遠遠超過房價上漲的人口影響面。過高房租迫使大量普通務工人員只得采取群租辦法過日子，由此產生一系列社會問題。

我國房價畸高原因

我國房價畸高，既有供給方面的原因，也有需求方面的原因，長期以來，正是供需雙方的深層次制度機制問題在推動著房價連續大幅上漲。

　　一是房地產市場供給成本有“六高”。一是地價成本高。2013年全國地價平均上漲了23%。我國商品房地價占成本的40%左右，占售價的30%左右。二是稅費成本高。2013年全國房地產業稅收1.54萬億元，同比增長26.5%，占房地產業增加值3.33萬億元的46.5%。三是資金成本高。房企通過銀行貸款的實際利率超過10%，通過信托、基金等非信貸渠道融資利率一般在15%~20%。四是公關成本高。我國房地產業開發企業項目要蓋110多個公章才能開發與銷售，大量環節均需支付“灰色成本”。五是房企利潤高。我國房地產商近年毛利率近40%，真實利潤率近30%，遠高于其他行業利潤率。六是中介費用高。我國城市二手房中介費率在2%以上，北京在2.8%左右。

　　二是房地產市場供給形式花樣百出、價格差異巨大。我國住房供給體系既復雜又混亂，不同類型住房性質各異、渠道復雜、價差巨大，極大地扭曲了市場價格。相對于商品住宅價格，公開的經濟適用房價格為2/3左右，小產權房價格為1/2左右，國有企事業單位不公開的經濟適用房價格為1/3左右，一些黨政機關的經濟適用房價格為1/5左右。

　　三是房地產市場投資投機盛行。在商品住房和保障房供應量不足的情況下，住房變得稀缺。住房是生存必需品，具有需求剛性。稀缺性和需求剛性使得投機商品房有利可圖，許多房地產企業采用“囤地”、“捂盤”等方式進行投機，推動房價上漲。高房價吸引熱錢和個人投機紛紛涌向房地產市場，成為房價上漲的主要推動力量。

　　四是居民收入分配不公。2013年我國的基尼系數為0.47，高于0.4的國際警戒線。收入分配不公導致部分高收入者在房地產市場投資投機，大幅抬高房價，有錢人投資房產進一步拉大了社會貧富差距。同時，這又減少了對市場“剛需”的住房供給，給普通百姓帶來巨大的經濟與精神壓力。

　　調控房地產市場要把握的原則

　　中國房地產市場，既有自身存在的問題，更有宏觀經濟、制度建設、收入分配、廉政建設、百姓生活等方面的問題。解決房地產市場的問題，必須要有宏觀思維、全局思維、系統思維，必須把握幾個基本原則：

　　目標兼顧。房地產涉及到方方面面，包括經濟增長、財稅增加、金融穩定等，房地產調控需要兼顧不同的政策目標，不可偏頗。

　　政策協調。要根本上解決我國房地產業存在的問題，不能就房地產論房地產，頭痛醫頭腳痛醫腳、小修小補，而必須將短期與中長期政策結合起來考慮，通過建立和完善包括土地、財政、稅收、信貸等在內的一整套制度機制，并且，要與收入分配體制改革、反腐倡廉等多方面措施進行配套、銜接與協調。如推進房地產稅要與個人不動產登記、官員財產公示相協調，保障房建設規模進度要與商品房建設發展相協調，等等。

　　分類推進。我國房地產市場存在很多歷史問題，是典型市場經濟與計劃經濟條件下的混合體。未來房地產調控需要針對不同地區、人群、住房，采取針對性的辦法分類推進。

　　逐步解決。房地產調控要堅持穩中求進、逐步解決的原則，某一階段以某個目標為主，其他政策目標為輔。從短、中、長期問題解決來看，頭先要堅決遏制地價、房價和租金過快上漲勢頭，其次要從制度機制上解決城鎮土地供給數量、結構與定價問題，第三要通過立法解決從公務員到普通居民的財產登記、公開、查尋問題，第四要通過立法解決房地產稅征收問題。

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