4月份，70個大中城市房價走勢總體平穩小幅上升，但漲幅收窄。

國家統計局5月18日發布的數據顯示，新建商品住宅價格環比綜合平均漲幅為0.1%，比3月份收窄0.2個百分點；二手住宅價格環比綜合平均漲幅與3月份相同。

環比數據較能真實反映房價近期的走勢，當前房價數據再次驗證了樓市觀望氛圍的加強。此前國家統計局發布的4月房地產運行報告透露，房地產投資增速下滑，商品房銷售面積回落，房企資金持續放緩，綜合考慮這一系列數據來看，當前我國樓市繼續調整，行業仍處于降溫的過程中。

此外，今年前4個月土地價格整體延續了去年以來逐步上行的態勢，顯示近期雖然土地市場成交量有所回落，但價格仍處于上升階段。

雖然目前樓市降溫預期增加，持續進入調整期趨勢明顯，但是從土地市場來看，房企對優質地塊的熱情依然較高，房價漲幅趨緩并不意味著樓市“崩盤”來臨。長期來看，新型城鎮化的推進，剛性需求的逐步釋放是支撐房價平穩運行的主要因素。

目前，在房價漲幅趨緩的同時，一些城市個別樓盤降價拋售，表明當前我國樓市分化特征日趨明顯。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，表面上看，70個大中城市房價仍然上漲，但是，現在市場基本面受到銀行信貸影響而出現一些變化，熱點城市比如一線城市的房價上漲幅度明顯放緩，大中城市環比下跌的城市數量增加，各類城市市場基本面已經呈現出明顯的分化特征。

比如，京津冀一體化帶動關聯城市房價上漲，而常常處于樓市風暴眼的杭州，房價出現下降，說明庫存壓力偏大的城市，降價現象較為嚴重。伴隨預期發生變化，房企在一些城市的投資布局也將隨之變動。

房價下降的城市大多屬于三、四線城市。張宏偉分析指出，三、四線城市仍然面臨普遍性的去庫存壓力，但也出現分化。其中，經濟基本面向好的城市房地產市場去庫存的壓力較小，而經濟基本面一般或沒有好轉的城市則面臨較大的去庫存壓力，尤其是對于資源依懶性較大的城市和民間資本過于活躍的城市，房地產市場仍然存在較大問題，甚至出現房企倒閉破產、債務違約的現象，比如神木、鄂爾多斯、溫州等城市。

目前正處于樓市的敏感時期，影響后期樓市走勢的主要因素在于樓市宏觀調控，根本因素在于市場供需關系的變化。

從宏觀調控政策來看，中國社科院此前發布的《2014房地產藍皮書》預計，今年調控難度增大，可能實施雙向調控。調控政策取向可能以維持房地產市場穩定為目標，既要防止房價過快增長，也要防止房價振蕩下跌。調控政策將進一步強化差異化和多元化。具體的調控措施將強化城市分類條件，根據各分類城市標準實施差異化的調控政策，調控措施也將更多體現針對不同人群的多元化方向。

在樓市分化日益加劇的情況下，樓市宏觀調控“一刀切”的時代已經結束。當前一些地方開始對限購政策松綁，雖然松綁限購將釋放此前受到抑制的消費需求，但是總體來看，放松限購的城市很少，對處于調整期的樓市影響不大。

此輪樓市調整的一個主要因素在于信貸環境的變化，商業銀行房貸放款節奏有所放慢，對房企資金鏈以及頭套購房需求的及時入市帶來一些影響。日前管理層重申落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務。這些舉措將從需求層面上對樓市產生作用，強調對頭套房的信貸支持，有助于房屋回歸商品屬性，利于民生改善。總體來看，后期消費型自住住房需求有望繼續快速釋放。

從供給層面來看，土地市場價格并未出現大幅下降，表明市場預期相對穩定，從土地開發到市場供應需要一定的時間，考慮到前兩年房地產開發投資相對低迷，新增供給可能略有下滑或與上年大致持平。但是，存量供給存在進一步快速釋放趨勢。

綜合考慮多方面因素，市場大多預計，受房企資金鏈緊張的影響，短期內樓市調整的態勢難以出現大的變化。張宏偉預計，樓市二季度已經難以出現大幅反彈的機會。

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