“學者型官員”重慶市市長黃奇帆又“手把手”教起下屬官員來了。2月13日，在重慶國土資源和房屋管理工作會議上，黃奇帆給國土和住房部門的官員現場“講課”房地產市場發展形勢以及如何進行調控。

　　黃奇帆說，從國際經驗看，房地產周期跟人口結構密切相關，我國人口自然增長率2006年開始低于死亡率，另外60歲人口比重到2010年達到峰值，從2012年開始，每年退休的人大于新生勞動力，有數學模型分析，到2020年前后，退休的人群每年大于新生的就業人群300萬人，人口減少這個過程，對用地需求的增長率是會放慢，對房地產的需求也會放慢。

　　在剛需人口減少的同時，人均居住面積逼近規劃上限。黃奇帆說，1990年以前，上海人均2平方米，現在到了40平方米，整個大上海2000萬人8億平方米，但是再過20年，上海還是這個景觀，就像紐約上世紀50年代形成了景觀，現在看沒有什么變化，一旦飽和了就不再變了，人均居住面積到了平衡，房地產的完全需求量會逐漸收斂。

　　因此，黃奇帆提出，房地產進入新常態后要優化房地產市場調控。“房地產是不動產，是資源，是住宅，是老百姓民生保障，房地產大量的資產和銀行貸款聯系在一起，當然是個半金融資產，和金融安全密集相關。動態來看，我們把它當商品，就要形成供求平衡；把它當成不動產，就要控制房地產的地價、房價；把它當做資本品，就要對資本品進行資本品對應的物業稅、房產稅或者其他的各種直接間接的稅種的管制。”

　　“作為金融品的特征，當然有個金融調控，金融調控主要是講按揭，如果松動調控零頭付，那就是美國的次貸危機；控制到死就是零按揭，這時候房產市場又窒息了。合理的做法對這個金融品，榜首套房二八開、三七開，套房對半開、六四開，第三套房就是執行全頭付，這是較較根本的金融屬性的調控。”

　　“對資本品，重慶按國家要求率先進行了物業稅，也就是以后的房產稅試點。我們也對不同品類的房子收差別稅率，按國家的規范，1%、2.5%、5%，一般公寓、高端公寓和別墅分別用稅務辦法來調控。”

　　“對商品來說，有個供求平衡，我們要求整個房地產，每年房地產固定資產投資不超過全市固定資產投資的25%，超過25%一定供過于求，低于25%，如果10%、5%的發展又供應不足，不適應城市化。”黃奇帆表示，“有人說怎么保持供求平衡，就在陳和平（重慶市副市長，分管城鄉建設、國土資源和房屋管理、規劃）一支筆上。”

　　“所有房地產項目遠的調控土地供應，土地供應多了當然房產量會上；近的調控就是（調控審批進度）。”黃奇帆說，“房產商購地以后，每個樓盤總要做控制性詳規、建設設計規劃，這個規劃由規劃局批，每個單子都要陳和平畫圈，我給他說過，如果看這個月房產投資量超過25%，變30%，30%多了，就官僚主義一下，所有房產商報來的規劃件別去畫圈，壓三個月沒有關系，如果低于25%，變成15%了，這時候只要有關部門按法規批準，你畫圈以后就推出去，建設進度就加快，建設部門也有一些手續上的快慢，政府是可以調控的。”

　　“再有一點就是房地產是不動產，控制房地產房價的要義就是控制地價，地價不能過高，地價高，房價一定高，推高房價的本質原因和通貨膨脹有關，但是和地價是直接相關，間接原因和通脹有關，直接原因和地價有關。所以重慶一直按照樓面地價別超過當期房價1/3。”黃奇帆說。

　　他強調，“調控地價十分重要，別以為地價高了賺錢，政府收入高了就是好事，它是個好事，但如果唯利是圖，一根筋把地價推高，長遠就使得房地產價格過高，工商企業房產資源成本過高，較后使得這個地方工商經濟蕭條，無法良性運作，較后使得這地方的人氣都轉到了泡沫房產，而不務實業，較后毀壞了整個城市發展的方向，后果就很大。”

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