有分析指出，寬松化的貨幣政策將促使市場銷售向好，進一步明確購房者預期，加快推動各類住房需求入市，房地產庫存壓力有望緩解

  編者按：2月28日，央行宣布自3月1日起下調一年期存貸款基準利率0.25個百分點，并再次擴大存款利率上浮區間至1.3倍。其中一年期貸款基準利率降幅不及前次，與以往的降息相比，本次屬溫和降息。其對地產行業影響幾何？今日本報聚焦降息對地產行業的影響，希望提供有益的價值參考。

  “這幾天來看房的人不少，往年正月十五之前確實沒有這么多，公司也要求我們盡快回來上班。”3月2日，北京一家大型中介北三環門店的一位工作人員這樣告訴記者。在這家門店，記者看到十多名工作人員正在緊張地忙碌著，幾組客戶則俯身看著電腦屏幕。而這，距離央行時隔3個月后再次宣布降息，僅僅過了2天的時間。

  對此，中原地產頭席分析師張大偉表示，“隨著央行2月28日再次降息，北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市，購房咨詢量明顯上漲。其中北京3月份的頭兩天，整體看房量相比2月份同期（同樣是周日和周一）上漲了20%。上海等城市的房地產市場也都快速恢復到了春節前的購賣熱度，往年元宵節后才基本平穩的市場，在羊年榜降息后便“快速恢復”。　

  一、二線城市

  3月份或迎小陽春

  2015年2月28日，中國人民銀行決定，自2015年3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.2倍調整為1.3倍；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。

  而在本次降息后， 當前五年以上金融機構貸款基準利率已降至十年來的較低水平。按照套總價200萬元、頭付30%、等額本息30年按揭購房來計算，上次降息后消費者共需支付167.05萬元的貸款利息，較此前節省13萬元。而本次降息后，貸款利息為158.94萬元，再節省8萬元。市場人士普遍預計，在購房成本大幅下降的基礎上，部分觀望需求將入市，進一步推動成交回升。

  實際上，本次降息前，一線城市的樓市表現便已經開始好轉。根據中原地產市場研究部統計數據顯示，2月份北京新建住宅簽約套數為4678套，網簽成交量環比出現大幅度下調，但同比去年2月份的2221套依然有多達一倍的漲幅。二手房方面，2月份北京二手房共成交8672套，成交均價3.05萬元/平方米，略高于1月份的3.04萬元/平方米，已經連續5個月環比上漲。

  “從2014年四季度開始，一、二線城市的房地產市場已經明顯企穩升溫，在連續降息的影響下回暖程度勢必加大，雖然統計局公布的1月份房價指數顯示房價仍然在調整，但一線城市特別是北京等城市的二手房價格已經連續多月環比上漲，這種情況下，降息將放大市場利好，購房者對市場的預期也將明顯向好。預計一、二線城市可能出現小陽春，三、四線城市的房地產市場也有出現暖冬的可能性。”張大偉稱。

  有分析也指出，對于整體市場而言，降準降息組合效應將持續顯現，寬松化政策將促使市場銷售向好，進一步明確購房者預期，加快推動各類住房需求入市，房地產庫存壓力有望緩解。而從歷來經驗看，貨幣政策對房地產銷售的影響也是較為直接的。

  此外，有券商的研究報告稱，央行再次降息有利于房地產市場的回暖，促進銷售的提升，尤其是一些布局全國的龍頭企業萬科、招商、保利等受益更大。此次降息是繼2014年11月22日降息以來的次降息，也再次明確了貨幣已進入持續寬松的通道。

  房企資金壓力

  有望緩解

  對于本次降息，中指院報告認為，“經濟持續下行導致實體總需求不足，房地產在高庫存壓力下步入調整期。2014年全國房地產銷售及新開工下降明顯、開發投資放緩，各個城市的庫存壓力持續加劇，多數城市的可售面積去化周期在15個月的警戒線以上，市場整體的去庫存壓力明顯。在此前多輪利好政策疊加效應下，2014年末和2015年初，市場出現回升跡象，但也應該看到，高庫存仍然是各地面對的主要問題；千方百計去庫存、積極恢復市場信心、穩定房地產開發投資節奏，仍將是各級政府在穩增長過程中的主要任務之一。增強對房地產業的支持力度，維持經濟發展后續動力，也已成為政府貨幣政策考量的重要因素”。

  同時，在《2014年第四季度中國貨幣政策執行報告》中，央行對于房地產政策的表述已經變為：“落實好差別化住房信貸政策，改進對保障性安居工程建設的金融服務，繼續支持居民家庭合理的住房消費，進一步拓寬正常化、市場化的融資渠道。進一步發揮開發性金融作用，支持棚戶區改造。”而自2012年二季度以來的“堅決抑制投機投資性購房需求”的提法已被替換。同時，發改委也示，要加強投資調控，定向精準促進投資增長，增加有效投資，加大對經濟社會薄弱環節的投資，提高投資效益。促投資成為2015年穩增長的重要手段。對于房地產業而言，放松貨幣政策，拓寬房地產融資渠道，有利于恢復市場各方信心，將有效改善整體投資環境。

  此外，對開發企業來說，降息對其直接融資及間接融資通道均將帶來積極影響，進而逐步改善未來的開發投資節奏，優化資金來源結構。而由于央行公布的基準利率仍具有較強的指導意義，再次下調貸款基準利率可望直接對金融機構貸款實際利率產生一定下拉作用。同時存款基準利率的進一步下調，也有利于降低金融機構籌資成本，帶動各類市場利率和企業融資成本繼續下行，對于進一步緩解企業融資成本高問題具有積極作用。本次降息將降低優質房企的直接融資成本，加之降息刺激市場銷售回款加快，房企資金鏈壓力或將得到緩解。資金面與預期全面向好將推動企業加快開工，改善房地產開發投資節奏。

  偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，此次降息不僅將在一定程度上緩解開發企業的資金壓力，還可能會影響到開發商的定價策略，成為促使未來一段時間房價企穩的因素之一。

  “央行相繼下調存款準備金率以及下調貸款利率意在刺激整個經濟環境。目前整體房地產市場的資金鏈依然比較緊張，貸款利率下調對缺錢的開發商來說肯定是好消息，可以說房企較困難的時間已經過去”。張大偉表示。
 

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