近年來,各種城市綜合體、超級大盤在三、四線城市涌現,如今卻成了其去庫存化過程中的“痛點”。較新統計數據顯示,一、二線城市開始出現持續回暖跡象,但三、四線城市仍然陷于房價下跌、庫存高企的“困局”。記者了解到,由于市場持續低迷,一些中小城市的開發商資金鏈緊繃,緩建、停工、爛尾等問題顯現。部分項目由于涉及大量民間融資,極易引發一系列社會風險。

　　庫存積壓難消化“馬太效應”凸顯

　　根據國家統計局近日發布的70個大中城市住宅銷售價格數據,今年5月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市房價漲幅明顯;二線城市房價整體較為穩定;大部分三線城市房價仍然下降。

　　在業內人士看來,自“330新政”出臺以及5月再次降息以來,一線城市出現了量價齊升行情。但絕大多數三、四線城市的房地產市場并沒有明顯好轉,和一、二線城市相比呈現嚴重分化格局。

　　記者在湖南多地采訪發現,當前三、四線城市房地產市場去庫存化形勢依然嚴峻。湖南正大行房地產代理有限公司總經理任澤認為,三、四線城市的房地產市場供應量大,去庫存周期大都在20個月以上,有的甚至達到30、40個月。

　　湖南永州市祁陽縣是人口過百萬的大縣,也是湖南省縣域經濟強縣。據統計,2015年1至4月,祁陽縣商品房銷售成交面積同比下降50%,商品房積壓了15萬多平方米,而2014年全年的銷售面積也只有22萬多平方米。

　　在湖南省中部的一個縣級市,這幾年建設的高層電梯房有30多棟,但很多樓盤銷售慘淡,去年商品房銷售面積同比下降6成。當地較大的城市綜合體項目負責人介紹說,2012年以來當地房地產市場是“王小二過年,一年不如一年”,稱現在銷售壓力很大,感覺是歷史上較低迷的時候。

　　分析人士認為,一線城市的優質資源和人口優勢決定房價率先止跌回升,而三、四線城市庫存高、城市吸引力不足,這是其樓市持續低迷的主要原因。此外,去年下半年以來的樓市利好政策的效果集中體現在一、二線城市,在三、四線城市反映得并不明顯。

　　湖南一些地級市和縣城的居民告訴記者,現在很多地方通了高鐵,交通日益方便,有錢人更愿意到省會長沙購房,他們的子女也在長沙讀書,一到周末很多人組團去省城“看房”、“看孩”。

　　“三、四線城市的購購力被一、二線城市吸收,由此出現強者愈強、弱者愈弱的馬太效應。” 任澤認為,購房者不看好三、四線城市的發展,高庫存難以被消化,這些城市房地產市場的回旋余地將非常有限。

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