2015年上半年，全國(guó)樓市在多輪政策推動(dòng)下逐漸走出低谷，成交量上漲明顯。在各大城市中，北京、上海等城市月成交量更是屢創(chuàng)新高。值得關(guān)注的是，樓市回暖的熱潮中，北京豪宅產(chǎn)品表現(xiàn)尤其搶眼，特別是昔日各大高價(jià)地項(xiàng)目紛紛入市并持續(xù)熱銷(xiāo)，讓2015“豪宅元年”熱鬧非常。

　　利好政策發(fā)力 樓市走出低谷

　　從“降低頭付”、“調(diào)整公積金貸款額度”，到“三次降準(zhǔn)降息”，2015年上半年，樓市各項(xiàng)利好政策頻現(xiàn)。政策組合拳持續(xù)發(fā)力，樓市購(gòu)房需求不斷釋放，帶動(dòng)2015年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走出低迷。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都等全國(guó)8大城市樓市交易量普遍走出低谷，尤其是在“330”新政之后，月度交易量屢創(chuàng)新高。

　　與新房市場(chǎng)相比，二手住宅交易量同比漲幅更加明顯。例如在北京，來(lái)自鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究的數(shù)據(jù)顯示，截至6月28日，2015年上半年北京市二手住宅網(wǎng)簽量為82319套，較去年同期上升88.6%。

　　成交量上漲的同時(shí)，房?jī)r(jià)也水漲船高，其中，北上廣深一線城市的新房和二手房?jī)r(jià)格均表現(xiàn)為“穩(wěn)中上漲”。深圳和上海房?jī)r(jià)在成交量漲幅較大的同時(shí)房?jī)r(jià)漲幅更加明顯，而成交量漲幅相對(duì)平穩(wěn)的北京和廣州，房?jī)r(jià)則相對(duì)平穩(wěn)。對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，如果市場(chǎng)持續(xù)回暖，新房?jī)r(jià)格還會(huì)有上漲空間。

　　北京豪宅市場(chǎng)成交量創(chuàng)歷史新高

　　在樓市整體量?jī)r(jià)齊升的背后，豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)尤其搶眼，成為樓市一道獨(dú)特的風(fēng)景。在北京，各路明星高價(jià)樓盤(pán)紛紛登場(chǎng)，擬售價(jià)格不斷創(chuàng)出新高。為此，業(yè)內(nèi)形象地將2015年定義為“豪宅元年”。

　　來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，北京公寓豪宅市場(chǎng)(成交均價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平米)以739套的成交量創(chuàng)下歷史新高。分析稱(chēng)，這個(gè)創(chuàng)新高的成交量含金量頗高，不僅是因?yàn)槌山涣客却鬂q127%，更為可貴的是成交量的增漲是建立在均價(jià)上漲的基礎(chǔ)上。今年上半年，整體公寓豪宅市場(chǎng)的均價(jià)水平為87138元/平米，同比上漲19%。

　　2015年上半年，截止到6月24日北京豪宅市場(chǎng)成交情況。

　　提到豪宅，不能不提到影響北京樓市的“地王”項(xiàng)目，萬(wàn)柳地塊、農(nóng)展館地塊以及孫河地塊等高價(jià)地項(xiàng)目曾經(jīng)轟動(dòng)京城，如今這些樓盤(pán)已經(jīng)入市銷(xiāo)售。

　　日前，融創(chuàng)中國(guó)北京壹號(hào)院舉辦全球發(fā)布會(huì)，備受關(guān)注的北京農(nóng)展館地王項(xiàng)目案名確定并正式亮相。早在去年12月份，融創(chuàng)農(nóng)展館地塊7號(hào)樓51套房源已取得預(yù)售許可證，取證住宅的擬售均價(jià)為16.5023萬(wàn)元/平米，較高單價(jià)達(dá)到190821元/平方米。不過(guò)，北京壹號(hào)院較貴的房子還在后面。據(jù)稱(chēng)，項(xiàng)目臨湖樓棟的產(chǎn)品價(jià)格將達(dá)到40萬(wàn)元/平米，這一價(jià)格將刷新北京樓盤(pán)單價(jià)記錄。

　　據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理發(fā)現(xiàn)，相繼入市的“地王”項(xiàng)目還有孫河地塊的中糧瑞府。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公布的信息顯示，已經(jīng)取證的包括9個(gè)樓棟的48套房源，擬售單價(jià)大多在8萬(wàn)元至9萬(wàn)元以上。其中，19#住宅樓報(bào)價(jià)尤為扎眼，這棟樓的4套房擬售價(jià)格超過(guò)18萬(wàn)元/平米。同時(shí)，6月11日和28日，龍湖西局地塊項(xiàng)目西宸原著兩批次房源取得預(yù)售許可證，所有產(chǎn)品擬售價(jià)格超過(guò)10萬(wàn)元/平米，較高平均擬售價(jià)達(dá)到18萬(wàn)元/平米。而在年初入市的萬(wàn)柳書(shū)院項(xiàng)目，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到16.5萬(wàn)元/平米，目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)簽約21套。

　　另?yè)?jù)了解，未來(lái)北京樓市包括頭開(kāi)瑯樾、保利東壩項(xiàng)目、恒大華府、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、駿豪公園廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋劉娘府項(xiàng)目、泰禾西局項(xiàng)目等至少10多個(gè)項(xiàng)目，將以超10萬(wàn)每平米的價(jià)格陸續(xù)入市。

　　競(jìng)爭(zhēng)加劇 中長(zhǎng)期存去化壓力

　　談到上半年樓市熱銷(xiāo)尤其是高端項(xiàng)目的受捧，李巧玲分析稱(chēng)，由于持續(xù)不斷的利好因素，促使剛需和改善性購(gòu)房需求積極入市，整體去化率都有明顯提升。在高端市場(chǎng)，很多高端項(xiàng)目占據(jù)城市稀缺地段，入市后大多表現(xiàn)出熱銷(xiāo)的現(xiàn)象。

　　眾多豪宅項(xiàng)目入市，必然增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商該如何打造產(chǎn)品，如何爭(zhēng)奪市場(chǎng)有限的高端需求，恐怕還需要做好市場(chǎng)調(diào)研并在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上下足功夫。

　　近日，克而瑞信息集團(tuán)提供的資料顯示，目前北京市場(chǎng)上單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目已達(dá)20余個(gè)，由于部分豪宅需求已提前消耗，后期恐難有對(duì)等的需求量來(lái)維持現(xiàn)有市場(chǎng)熱度。同時(shí)，北京市場(chǎng)超級(jí)豪宅的集中入市，致使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化，項(xiàng)目間的成交量會(huì)有較大分化。更為重要的是，豪宅項(xiàng)目魚(yú)貫入市，已使供應(yīng)已遠(yuǎn)超市場(chǎng)承載能力，中長(zhǎng)期庫(kù)存去化堪憂(yōu)。

　　在李巧玲看來(lái)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該通過(guò)提高產(chǎn)品性?xún)r(jià)比來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)力。不過(guò)，在庫(kù)存去化方面，高端住宅市場(chǎng)與普通住宅市場(chǎng)不同，因?yàn)樾枨笙鄬?duì)較少，消化周期也要更長(zhǎng)一些。

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