近期，一二線城市樓市成交量大幅回升,有分析稱是緣于此前的“松綁”效應(yīng)。中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)評論員張捷說:“此前樓市成交量已經(jīng)下跌好久了,在一些政策刺激的情況下出現(xiàn)反彈是合理的,但是當(dāng)前中國的經(jīng)濟(jì)壓力并沒有徹底好轉(zhuǎn)。

現(xiàn)在核心城市并沒有放開限購,在這種狀態(tài)下,樓市完全回暖、徹底轉(zhuǎn)向還不太可能,所以我一直堅(jiān)持房價整個調(diào)整結(jié)束應(yīng)該是在2016年,現(xiàn)在只是調(diào)整過程中的一些反彈。現(xiàn)在中國人口布局在快速改變,這個改變是隨著新一輪經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整而產(chǎn)生的,所以今后各地房價走勢分化會很嚴(yán)重。”

10月,全國樓市一改持續(xù)多月的低迷局面,成交量逐漸回升。較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,10月12號到18號期間,受監(jiān)測的全國20個主要一二線城市,住宅合計簽約面積環(huán)比回升45%。其中,北京、上海、深圳、廣州四大城市的住宅成交面積環(huán)比漲幅整體達(dá)到80%。該機(jī)構(gòu)稱,絕大多數(shù)城市成交量上漲,隨著成交持續(xù)回暖,幾大代表性城市庫存總量在繼續(xù)下降,去化壓力有所緩解。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,大部分城市樓市成交量得以回升,緣于此前的“限購松綁”效應(yīng),以及央行的信貸放松政策。現(xiàn)在很多購房者之所以急于下手,也是擔(dān)心購房優(yōu)惠政策喪失。

此外,由于一線城市外來人口導(dǎo)入速度很快,市場并不缺購房基礎(chǔ),因此預(yù)計今年第四季度成交量會保持上升。

新一波房產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù) 政策調(diào)整或助樓市筑底

“這一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整,無論從時間還是程度上都會比以往更加嚴(yán)重,調(diào)整會持續(xù)一到兩年,甚至更長的時間。”22日,摩根大通中國頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌表示。

朱海斌分析稱,這一輪的供大于求是全國性的現(xiàn)象,并不是區(qū)域性的現(xiàn)象,從這一意義上來說,無論是一線城市、二線城市、三線城市,都出現(xiàn)或多或少供大于求的局面。這就是為什么較近這一輪下滑或者調(diào)整更加嚴(yán)重的一個主要原因。

不過,朱海斌同時表示,房價不會出現(xiàn)大的調(diào)整。頭先,這一輪房價調(diào)整供大于求,短期庫存會比較高,新開工樓盤會做一些調(diào)整,市場需求方面并未出現(xiàn)拐點(diǎn)或者結(jié)構(gòu)性變化。,中國城鎮(zhèn)化和收入增長支持房價,房價并不需要特別大幅度下跌,可以通過收入增長彌補(bǔ);第三,較近樓市政策調(diào)整將會幫助樓市筑底,銷售單月數(shù)據(jù)出現(xiàn)好轉(zhuǎn),10月份樓市銷售反彈比較強(qiáng)。

具體而言,在市場需求方面,其實(shí)并沒有出現(xiàn)一個拐點(diǎn),或者出現(xiàn)一個結(jié)構(gòu)性的變化。一個基本的判斷是,從市場的供給來看,基本上過去幾年、今年、甚至未來五年,基本上還是比較穩(wěn)定的,大概年均在10億平米左右的市場需求量。如果新開工面積做一些調(diào)整,投資上也做一些調(diào)整,到明年基本上差不多在新增方面,供需大概可以平衡,在未來幾年并不會看到整個房地產(chǎn)持續(xù)崩潰的情況,這種情況可能性非常小。

在收入增加方面,收入增長包括三季度的報告來看,城鄉(xiāng)居民收入平均增長是8.2%,名義增速預(yù)計在中短期可能會一直維持在10%左右的水平,實(shí)際增速是7—8%。這么高的收入增長,可以使房價跟收入比例恢復(fù)到一個比較正常的水平。這是看中國和海外的一些市場非常重要的區(qū)別。

“尤其歐洲和美國,在2007年前后他們也出現(xiàn)了一定程度的房地產(chǎn)泡沫。較后在調(diào)整的過程之中,美國房價大概下跌了20—30%,英國下跌少一些,大概是15%左右,西班牙也基本上是20—30%的跌幅,其他一些國家,很多大概是15—30%之間。一個主要的原因在這些國家收入增長幾乎都是零,有些國家甚至是負(fù)的增長,這是為什么房

價需要調(diào)整幅度更大的原因。在中國收入的增長從某種方面來說緩解了房價下行的壓力。”朱海斌說。

在樓市政策調(diào)整方面,9、10月份雖然新開工面積和房地產(chǎn)投資仍然處于一個下滑的通道,但是如果看較近一兩個月的銷售,其實(shí)這個銷售的單月數(shù)據(jù)在好轉(zhuǎn),而且10月份,根據(jù)對一些城市追蹤,樓市銷售反彈還是比較強(qiáng)。所以預(yù)計這些政策,尤其房貸政策的調(diào)整會對市場起到更多正面方面的影響。這是對房價的一些看法,會有一些調(diào)整,但只是小幅的調(diào)整。

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