中國開發商在全球造房子的勢頭愈演愈烈。目前，包括萬科、SOHO中國、中海、保利、萬通在內的一大批房企，在國外都有規模不等的項目在開發。

  然而，隨著“出海熱”的持續升溫，開發商的海外戰略出現了分化和調整。

  碧桂園內部人士近日向媒體透露，將適當縮減海外業務，回歸國內“主戰場”，海外投資占集團的業務比例由年初的1/3降至1/10以下。

  此外，中國建筑也在對其海外業務進行調整。中國建筑董秘辦一位人士向記者表示，公司將從一些政局不穩的海外市場逐步撤出，保留環境較穩定、發展前景較好的北非、南洋、中東市場，并繼續擴大在北美市場的份額。

  業內人士認為，在海外開發較大的風險來自于政局變化和政策突然轉向，這是所有出海房企都必須面對的潛在風險。

  風險不可小覷

  引發部分房企調整海外業務的重要原因，在于海外局勢的變化莫測。碧桂園在海外市場的轉向是環境變化的綜合因素使然。

  根據碧桂園披露的數據，公司在馬來西亞僅金海灣一個項目的銷售額就達到70億元，但今年前7個月該項目的銷售額僅為8.11億元。另一個在馬來西亞名為鉆石城的合營項目，前7個月也只獲得3.19億元的銷售額。

  據了解，碧桂園在馬來西亞項目近四分之一的客戶來自國內，受3月份馬航事件影響，國內與吉隆坡航班數量大幅減少，來自中國的客源也相應減少。

  上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平指出，房企在海外可能遇到的風險包括政局動蕩、政策轉向、稅收增加等諸多因素。“遇到政策轉向的概率較大，尤其是在政府換屆前后。”

  碧桂園戰略發展部高層告訴記者，因馬來西亞房價自金融危機后持續上漲，政府也對房價進行“調控”。今年2月馬來西亞政府提高外國人購房置業門檻的同時，還將不動產所得稅較高比例提高至30%。而開發商承擔購房者利息計劃的廢止，以及房貸期限不得超過35年的貸款收縮政策，在增加購房者利息成本的同時也降低了購房者貸款的杠桿率。

  “這些舉措對在馬來西亞投資的房企不利。”一家大型在港上市房企高層說，碧桂園的反應已經夠迅速，同樣在馬來西亞受房產新政影響的還有富力、雅居樂、新華聯等開發商，這些房企的反應都不是很快。

  在韓國濟州島投資的香港藍鼎國際，今年也遭遇坎坷。今年6月份該公司收到濟州政府通知，稱藍鼎開發的濟州神話歷史公園A區和R區的建筑許可申請面積和開發面積存在一定差異。因項目被叫停整改，原定于6月底舉行的開工儀式也被迫取消。

  藍鼎國際向媒體表示濟州所投項目沒有被叫停，目前正在和當地政府溝通中。“預計很快會恢復動工。”

  民營企業世紀華豐在海外的投資經歷可以用“慘烈”來形容。2007年世紀華豐在利比亞開發一個占地6000畝、總投資33.54億元的項目，然而2011年受利比亞局勢影響，世紀華豐不得不撤回在利比亞項目的所有員工，工程全部停工，損失慘重。“當時主體工程很快就要竣工了，局勢變化太快，我們不得不撤出，很多工程設備和原材料都沒來得及取回來。”世紀華豐旗下華豐置業一位內部人士說。

  因在利比亞所投資金無法收回，世紀華豐被國內銀行系統列為“風險警示”行列，各家銀行對其的貸款窗口幾乎都關閉，這家公司幾乎被其海外投資失利拖垮。

  房企戰略分化

  據高力國際統計數據顯示，中國房企2008年跨境投資的總量只有約6900萬美元（約合4.23億元人民幣），而去年這一規模已翻了幾倍，出現了爆發式的增長。而中國房企投資的海外項目多位于發達國家，以住宅項目和旅游地產為主，也有少部分商業地產。

  上述中國建筑董秘辦人士向記者指出，隨著房企對海外市場了解度的增加，房企在海外投資將進一步分化。

  與碧桂園等企業降低海外業務相反的是，綠地今年海外擴張步伐卻在提速。迄今為止，綠地已布局四大洲十國100城，房地產在建面積超7500萬平方米，總投資超600億美元。而綠地今年在海外業務銷售收入高達200億元。

  記者了解到，綠地在海外的擴張力度還會進一步加大。“明年銷售額將再翻倍。”綠地集團辦公室人員表示。

  而房企熱衷“出海”的背后，是洶涌的海外置業熱潮。業內普遍將海外置業群體細分為移民、投資和留學三類人群，其中移民置業尤為引人關注。

  “你不去賺，這部分錢就被外國人賺走了。”綠地集團董事長張玉良曾直言不諱地說。

  此外，房企拓展海外版圖，也有戰略層面的考量。“部分大型房企的全國化布局基本完成，從戰略布局角度需要國際化。”同策咨詢研究總監張宏偉分析。

  在目前房企鋪展的“出海”路線圖上，盡管有美國、澳大利亞等移民國家，但也有坦桑尼亞等非移民國家，在這些國家，撬動國內客戶的難度較大，如何挖掘本地需求，讓外國人購購中國開發商建造的房子，對房企而言是一大挑戰。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！