受到今年以來的樓市“寒潮”影響，一些高庫存的城市開始悄然為樓市松綁。從南寧打出限購放松榜首槍至今，短短5個月左右，限購松綁城市名單不斷擴容。2014年，樓市與“行政化”調控方式漸行漸遠，政策疊加效應初步顯現。

1 限購松綁城市不斷擴容

高庫存成為促使樓市政策松綁主要原因。

廣西南寧市住房保障和房產管理局于4月28日在官網發布公告稱，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。該政策一出，即被業內解讀為南寧限購松綁的標志。

在南寧之后，呼和浩特、濟南、蘇州、海口、西安、無錫六地經官方確認，相繼取消限購政策。進入7月以來，限購松綁城市名單不斷擴容。來自指數研究院統計顯示，今年7月，濟南、武漢、海口、蘇州、西安、無錫、杭州、石家莊、溫州、寧波、青島等城市，或發明文通告，或通過發布會、新聞報道、官方微博等多種渠道，宣布當地限購政策全面取消或部分放開。同時，成都、長春、天津、金華、衢州等城市也實際按放開限購執行。自今年6月內蒙古自治區呼和浩特市宣布取消房屋限購以來，國內不少城市都陸續松綁房屋限購政策，掀起一輪救市潮。據機構統計，截至目前，46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、南京、三亞7城市仍在執行限購。

高庫存成為促使樓市政策松綁主要原因，戴德梁行的數據顯示，2011年至今，全國房地產商品住宅新開工面積累計超出其銷售面積12億平方米，全國范圍內潛在供應過于充沛。相比于一線城市較為健康的去庫存化周期，中國二、三、四線城市供應嚴重過剩的市場格局將使其未來成為放松限購城市的主體范圍。

2 救市聚焦信貸

信貸是否會放松，將成為判斷未來樓市走勢的關鍵因素。

7月樓市限購解禁潮后，市場效果并不明顯，進入8月份，多數城市成交量仍未有明顯起色，于是四川、河北、福建等省份紛紛出臺“更大力度”的省級救市文件，以期再次提振市場。9月15日，湖北省城鄉建設廳發布重要通知，要求“高端放開、中端支持、低端保障”，促進全省房地產市場平穩健康發展。重提對于頭套房貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍，并伴隨契稅減免的規定，再次將地方政府救市力度推向一個新高點。

在湖北之前，也有四川、福建等省發布省級救市文件，通過信貸、財政、稅費補貼等形式刺激樓市。這被業內認為是繼榜首輪46個限購城市39個松綁后，全國掀起的輪救市潮。

中原地產頭席分析師張大偉認為，在榜首輪以39個城市松綁限購為主，輪松綁政策主要特征為各省級部門出臺的地方救市細則，主要內容基本為增加購房補貼、降低公積金利用難度，要求商業銀行降低商貸利率。限購政策，從全國范圍看，已經不是影響樓市的關鍵政策，信貸是否會放松，將成為判斷未來一年內樓市走勢的僅此較關鍵因素。

3 政策疊加效應初步顯現

進入第四季度，“沖量”成樓市主旋律。

進入第四季度，“沖量”成樓市主旋律。繼限購限貸雙雙松綁、公積金異地互認等利好政策之后，11月21日，央行公布新的利率標準。樓市政策疊加效應開始顯現。

11月21日晚間，中國人民銀行網站公告宣布降息。加上9月30日央行發布的房貸新政，貨幣信貸政策的疊加效應正逐步顯現。在政策向好的影響下，尤其是近期央行降息托市政策，從根本上減輕了購房者的還貸壓力，購房者入市意愿明顯增加。

銀行房貸新政、央行降息等政策出臺，猶如給房地產市場注射了“強心劑”，自10月份以來，冷清的樓市有了些許變化。10月份部分城市二手住宅價格環比有所回升。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市二手住宅價格環比均停止下跌。其中，北京二手住宅價格環比上漲0.3%，上海、廣州、深圳環比均持平。

加上年底的業績壓力，房企短期內尚不具備調價動力，仍然以平價走量為主。

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