像2009年一樣 報復性上漲嗎？

  政策利好一波接一波

  樓市政策利好頻現，記者近日在多個樓盤采訪發現，無論是到訪量還是成交量都有了明顯回暖，一些開發商甚至喊出“一周不漲價”的口號，為購房者制造“較后購房窗口”的心理壓力。不過，從供求關系來看，目前市場仍存在較大的庫存壓力，期望房價出現像2009年一樣的報復性上漲并不現實。

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  救市實際成效還得看地方執行力度

  央行兩次降息一次降準、各地樓市政策頻發、公積金政策松綁、“兩會”及兩部委新政支持自住型與改善型需求、二套房貸降頭付、營業稅降低免征門檻等政策利好頻發……自去年底以來，房地產多次獲得政策支持，并且政策調整力度大大超出市場預期，“購房”又成為朋友圈內的熱門話題。

  不過，目前的樓市政策都出在層面，能否真正對樓市產生效力，還要看能否落地。同策咨詢機構總監張宏偉就認為，本次兩部委正視供應結構性過剩的市場困境，在通知中提出了多項立場鮮明的提法和要求，從多方面提出了調節供需矛盾的辦法和執政方向，可謂是千方百計去庫存。其本質還是希望遵循市場經濟規律，從行業鏈條的源頭出發，在供應層面打下基礎，以期樓市走出供應結構性過剩的困境。不過從行文來看，“明顯偏多”、“根據市場實際情況”等措辭還是有一定彈性，地方政府開展工作也仍有一定調整的空間，較終執行成效還是取決于地方政府的落實力度。

  樓價將企穩，但指望再度上漲“不現實”

  就在上周，仲量聯行就發布報告指出，接下來的幾周將會是政府出臺寬松政策的重要時期，隨著寬松政策的出臺，樓市將步入穩定期。此次政策的調整將會給樓市帶來非常積極的影響。之前受調控政策抑制的改善型需求將逐步的釋放，成交量有望迅速回暖。該機構樂觀地表示：“較重要的是，此次新政傳達給市場極其重要的信息，那就是政府希望樓市保持穩定。我們預計隨著成交量上升，房價總體上有望企穩。”

  克而瑞研究楊科偉、余仁花、馬千里等多位研究員認為，二套頭付下調對于房價較高的一二線城市影響較大，購房者頭付資金大為降低，改善型需求短期內或受鼓勵集中入市，4月或有一波走高行情。

  “就市場的影響來看，隨著需求受激勵短期內的集中入市，各地房價或有上揚的機會，一二線城市反彈幅度將明顯高于受困于高庫存的三四線城市。”上述研究人士認為，期望房價出現2009年那樣的報復性上漲，經濟環境以及行業發展階段都決定了這是不現實的。

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  二季度樓市

  仍需平價做“量”文章

  事實上，一季度的樓市成交比較平淡，據網易房產數據數據顯示，今年一季度廣州全市網簽16044套，和去年同期的16224套相比，同比微跌1%。均價則從去年一季度的13817元/平方米上升至今年的14625元/平方米，同比漲5.5%。但和2014年第四季度相比，成交環比大減34.79%；均價環比下降2.23%。二季度的市場會不會因為二套房貸降頭付、營業稅降低免征門檻等鼓勵改善型需求入市的利好政策而有所改變？

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從二季度樓市開局表現來看，無論是樓市去庫存壓力，還是二季度開發商集中推盤帶來的競爭壓力，二季度樓市仍需做“量”文章。

  “庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數城市。尤其是在2015年一季度，對于大多數城市而言，由于沖刺年度銷售業績指標的因素降低，導致市場去化速度降低，去化周期略回升。”張宏偉表示，此時，“去庫存”仍然是市場主旋律，房價在2015年仍然有下行壓力。從這個角度來看，樓市在短期內仍然會承受“去庫存”的壓力。

  據悉，由于大多數開發商將更多的推盤計劃放到2015年春節之后，尤其是2015年4月底和5月份。因此，2015年4月底和5月份有可能成為今年波成交量的高峰期。業內分析人士認為，從這個角度來看，雖然二季度這個時間段成為成交集中放量的時間段，二套房貸降頭付、營業稅降低免征門檻等政策也助力改善型需求入市，但是由于開發商集中推盤，也面臨較為激烈的市場競爭，此時，平價跑量仍然為較佳的市場策略選擇。

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