樓市松綁的消息不時傳來，但地方政府想要突破“國十條”的約束，真有這么簡單？要想放開限購，不僅要對相關市場做評估考量，還要符合相關的法律流程

　　有關限購松綁的消息撲面而來。

　　本輪限購松綁的消息始于溫州。有消息稱，溫州市限購松綁方案已經上報浙江省相關部門。法治周末記者向溫州市住建委宣教處求證，該處一位工作人員對法治周末記者表示，目前宣教處還沒有收到業務部門關于限購松綁的方案。

　　緊隨溫州之后，長沙、杭州兩地也曝出正在討論限購松綁的可能性。

　　其實，此次限購松綁的傳聞并非空穴來風。自2013年年底，住建部工作會議確定了對不同城市將實行“分類指導”思路后，有關限購政策要松綁，抑或退出限購的討論便逐漸多了起來。

　　3月5日，國務院總理 在今年的政府工作報告中亦提出：“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。”這也被認為是指導2014年度樓市調控及影響地產走勢的“綱領”。

　　迥異于“一刀切”的方式，“分類指導”、“分類調控”的新提法也被業界解讀為限購政策或存在松動的空間。那么限購松綁是否由地方政府說了算？限購松綁乃至解除又需要遵循什么程序？

　　限購松綁博弈

　　截至目前，限購政策已經在我國房地產市場上實施了4個年頭。

　　2010年4月，為了抑制投資、投機購房需求，促進房價回歸合理水平，國務院出臺了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱“國十條”。

　　住建部政策研究研究員王玨林對法治周末記者表示，“國十條”出臺后，各省開始結合各自區域內的樓市狀況，依據是否存在市場過熱、漲幅過快的原則確定納入限購的名單。一般情況下，省會城市都被地方政府納入限購之列，部分東部經濟發達省份還將一些投資性需求比較旺盛的城市納入其中。

　　2011年8月，住建部公布了列入新增限購城市名單的5項建議標準。住建部提出，符合兩條意見以上的城市，建議列入新增限購城市名單。隨后限購令從一線城市和部分二線城市開始向部分二、三線城市擴展。根據統計，目前我國共有40多個城市實施了限購令。此次傳聞松綁的焦點城市——溫州是在2011年3月出臺的限購令。當時溫州版限購令規定，本地戶籍家庭及納稅或社保滿一年的非戶籍家庭，只能新購購一套住房。與大多數城市實行的“限購第3套”政策相比，溫州版的限購令更為嚴苛。

　　隨著2011年下半年溫州大量中小企業陷入經營困境，溫州樓市也隨之進入“冰凍期”。在此背景下，2013年8月，溫州市曾對樓市的限購令進行微調。此舉使得溫州成為中國頭個放寬樓市限購令的城市。

　　溫州市住建委宣教處工作人員對法治周末記者表示，此前考慮到溫州房地產價格上漲過快，出臺的限購令非常嚴厲。去年8月，溫州購房政策雖有微調，但仍在國務院要求執行的限購標準內。

　　在這之前，包括珠海、成都、河南等多地也曾謀劃對限購政策予以松綁，不過均因抵觸國務院的樓市調控政策，而被叫停。

　　隨著政府工作報告中提出的“分類調控”成為新的樓市調控精神，一些經濟增長乏力、房地產市場成交低迷的城市，松綁限購的意愿也再次強烈地表現出來。

　　取消限購時機是否成熟

　　自限購令出臺后，佛山、成都等地因限購松綁政策違背國務院要求而被叫停。那么，在“分類調控”成為樓市調控基調的當下，一些城市的限購令是否可以就此松綁，甚至取消？

　　王玨林并不認為樓市調控的基調發生了變化。“此前限購時并不是所有的城市都在限購之列，只是一些省會城市和東部一些大城市實施限購，其實貫徹的也是‘分類調控’的思想。”王玨林對法治周末記者說。

　　復旦大學房地產研究主任尹伯成在接受法治周末記者采訪時表示，目前我國房地產市場已經出現了分化格局。對之前采取限購的城市繼續采取“一刀切”式的限購限貸調控政策既無必要，也難以發揮效果。

　　不過，尹伯成指出，要對一個城市的限購政策進行松綁，必須要建立在深入研究當地住房市場特點的基礎上，并且要能準確預判市場發展的趨勢和風險。

　　對此王玨林表示認同。他認為經過幾年的政策調整，目前我國大部分城市的房地產市場處于相對穩定的階段，但是否要解除限購令還有待觀察。

　　王玨林對記者表示，地方政府在決定其管轄的城市是否要取消限購上有主導權，但是其也要考慮到限購取消后市場可能產生的變化。

　　“以長沙為例，長沙是湖南省僅此一個采取限購措施的城市，作為一個省會城市，也是省內僅此的一個大型城市要取消限購，是否還有其他的手段抑制房產投資、投資性需求的過快增加，如果沒有其他手段，那當市場再次出現過熱，漲幅過快的情形時，是否要再次出臺限購政策？”王玨林反問道。

　　王玨林認為，市場目前處于相對平穩的狀態，沒有必要用投資性的需求來帶動市場。那帶來的效益也是短期的，沒有什么意義。

　　對于溫州將要為限購松綁的消息，王玨林認為溫州是一個特例。此前溫州由于經濟發達，很多中小企業主大量購置投資性房產，如今隨著溫州經濟出現問題，投資性需求銳減，大家都不去購房，使得限購也失去了意義。因此是溫州經濟影響到了房地產市場，而非房地產市場影響了溫州經濟。溫州代表不了任何城市。

　　尹伯成也贊同王玨林的觀點，即使溫州取消了限購令，由于庫存量過高，銀行收緊信貸，溫州樓市也很難出現價量齊升的現象。

　　退出限購的法律程序

　　如果取消限購的時機逐步成熟，要退出限購又要履行什么樣的程序呢？中國人民大學行政法學教授楊建順對法治周末記者表示，限購令不是國家法律，也不是行政法規，而是一個政策性文件。

　　楊建順表示，要終止一個政策性文件的效力主要有四種方式：一種是出臺同樣規格的文件宣布此前的文件廢止；其次是制定新的文件代替舊的文件；再者是在相應的法規中，在較后的附則部分宣布之前的文件予以終止；較后一種是日落條款，也稱日落立法，指法律或者規范性文件在制定時，就明確規定了期限和終止的日期，到了終止的時間如果沒有新的規范制定，則自行廢止。如果沒有通過上述幾種方式予以終止，那么文件的效力就會一直延續下去。

　　北京大學房地產法研究主任樓建波在接受法治周末記者采訪時表示，此前一些城市松綁限購令被叫停主要在于同國務院的樓市調控政策相違背。而今年政府工作報告傳遞出來了“分類調控”的指導思想，說明樓市調控政策已經結束了原來限購的“一刀切”做法。

　　樓建波認為，在新的指導思想下，一些樓市庫存大、樓市價格運行平穩，已經達到限購效果的地區據此對限購令進行松綁或者取消，與國務院的政策并不抵觸。

　　至于限購令的松綁或取消程序，樓建波認為：“與出臺限購令的程序類似，法律并沒有規定地方政府的規范性文件必須經國務院批準才可執行。如溫州出臺限購令只是在浙江省政府進行了備案和批準，那么對限購令進行松綁或者取消限購，亦只需遵循上述程序即可。”

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