8月16日晚，青奧會在南京開幕，大量的人口涌向了江蘇，旅游地產再次被提上了日程。就蘇州而言，它有別于三亞、珠海等一些旅游地產起步較早的城市，但隨著城市房地產開發逐漸轉移，房地產市場進入新一輪的整合過渡，大量的傳統房地產資金開始開辟新的領域，這其中就包括旅游地產的開發。

　　蘇州是長江沿岸經濟較發達的城市之一，又毗鄰太湖，素有“東方威尼斯”之稱，經濟與位置“雙劍合璧”，旅游地產發展也正以迅雷不及掩耳的速度躥升。

　　現狀與需求不符旅游價值是關鍵

　　據統計，目前萬科、中信、頭創、海航、珠海地產等60多家知名房企均涉足旅游地產，總投資超過8000億元。近日相關機構發布的《2014年旅游地產半年報》顯示，2014上半年，所監控的主要旅游區域整體成交面積同比小幅下降9.8%，與去年下半年相比下降23.5%；成交均價同比小幅上漲4.8%，環比微跌0.6%。其中，華東區域旅游地產受房地產下行影響同比下降26.9%。

　　然而，中國旅游研究院發布的《2014年上半年旅游經濟運行分析報告》顯示，受國內經濟和節假日的影響，我國國內和出境旅游市場需求旺盛，國民旅游消費穩定增長。此外，從旅游業占GDP比重來看，美國為18%-25%，香港為10%，大陸僅為4%，旅游市場的潛力巨大。顯然，現狀和旅游地產的發展狀況是不相符合的。

　　從蘇州方面來看，主要的旅游地產集中在太湖區域，產品過于集中，很有可能會出現供過于求的現象。蘇州除了太湖區域以外，可以發展的旅游地產區非常多，生態旅游與文化旅游可以并行，如木瀆古鎮、陽澄湖等都是旅游地產的理想發源地。

　　南開大學旅游服務學院副院長徐虹在接受記者采訪時表示，“目前旅游地產的較大癥結在于大多數項目只是借助旅游之名搞房地產開發，開發商不重視旅游服務功能和旅游價值，也不注重本身的服務價值，錯位的規劃設計打造出來的產品，自然后繼乏力。這也是旅游地產之所以出現投資熱、銷售冷、經營業績不佳的根本原因。

　　此外，據記者觀察了解，大湖周邊高端度假村與住宅項目不在少數，然而周邊交通、商業、生活等配套設施卻不是很完善。開發商要想拉動旅游地產蓬勃發展，在保證住宅項目品質的同時，周邊配套也應及時跟上。

　　微度假模式開啟 “微度假”市場超過3000萬人次/年

　　蘇州因其發展模式與城市規劃，外來移民人口超過本地人口。上班一族壓力較大、假期少，所以長途旅游對他們來說可能性微乎其微，但“微度假”的需求卻隨著人們收入的提升在不斷膨脹。

　　目前蘇州人口超過1300萬，擁有私人車輛245萬，假設擁有汽車的家庭每年短途旅游4次，沒有汽車的家庭每年平均出游1次，那么市內居民產生“微度假”市場超過3000萬人次/年。

　　旅游地產未來發展趨勢度假是核心 O2O推波助瀾

　　在度假產品十分成熟的歐美市場，分時度假已被人們廣泛接受，這一模式并非為了解決去化危機而產生，是隨著旅游市場發展自然形成的一種消費模式。

　　我國旅游地產萌芽于80年初，雖經過三十年發展，但相比歐美國家，仍然處在不成熟的階段，這種分時度假方式不適合中國國情，也不適合國內居民的消費方式。

　　旅游地產新模式“旅游+地產”模式才是較具投資價值、能夠長期回報的旅游產品模式。在以投資需求為主導的房地產市場中，傳統的旅游地產模式重地產而輕旅游，這樣導致了名氣與知名度都得不到提升，從投機角度考慮，人們可能不愿出售購購或租用。無論如何旅游地產的核心都是度假，地產只能排在位。

　　此外，隨著O2O電商平臺的不斷崛起，打通了旅游地產項目與度假旅游終端消費市場的通道，提供了旅居交換的平臺與系統，這些可以在網上實現的發展渠道也成了旅游地產未來的新方向。

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