房企“一哥”之爭落下帷幕。日前，萬科公布了2014年全年的銷售數據為2151億元，低于綠地集團，位列。雖然在業績上稍遜綠地，但是2014年萬科的表現并不差，完成了2000億元的回款目標。

  相比于萬科的業績，市場更關注的是，進入轉型關鍵時期的萬科，特別是換帥之后的萬科商用地產，會有哪些新的發展思路。《每日經濟新聞》記者從萬科集團了解到，2015年萬科預計在全國有10個商用項目計劃開業，包括購物、社區商業、酒店等。

  將建獨立商管公司

  1月5日，萬科發布公告稱，2014年全年，萬科累計實現銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額人民幣2151.3億元，分別比2013年同期增長21.1%和25.9%。

  對此，萬科集團總裁郁亮表示，萬科將堅定不移地推動公司的轉型，即使在短期內需要付出一定的代價。在重新審視傳統業務的同時，還將尋找更多新機會，豐富“城市配套服務商”的內涵。

  轉型，似乎已經成為了房地產行業的常態。對于早已開啟轉型通道的萬科來說，在2014年底進行了新一輪的高管調整之后，轉型也進入了關鍵期。

  2014年12月10日，接任毛大慶負責萬科集團商用地產的丁長峰，在其個人微信上透露，未來萬科將在現有的集團商業管理部之外，再設立一間獨立的商業地產管理公司。丁長峰表示，萬科的非住宅部分資產已有2000億元左右的規模，雖然是城市公司在運作，但集團要轉型，必須投入更多資源和精力進行規劃和管理。

  丁長峰還指出，萬科全國已開業和在建的購物已有25個之多，計劃新成立一間獨立的公司對該部分資產進行管理和運營，萬科的商用品牌應該獲得相稱的位置和名聲。

  丁長峰表示，“這副擔子很重，未來三年是萬科實現轉型的關鍵時期，需要新思維新體系。”

  《每日經濟新聞》記者從萬科集團了解到，2015年萬科預計有10個商用項目計劃開業，包括購物、社區商業、酒店等，主要分布在北京、上海、廣州、東莞、武漢、長沙等城市。此外，在一二線城市還有部分辦公物業計劃推出。

  萬科集團相關人士對記者表示，“2014年萬科商業物業的整體投資占比不超過15%，2015年也會根據具體的投資情況而定。”

  不再關注規模

  從目前萬科商業物業的發展路線來看，社區商業成為突圍的方向。

  據《每日經濟新聞》記者了解，目前北京萬科社區商業深化 “3+3+3”發展戰略，發布“生活廣場”、“新五街”、“鄰里”三條產品線，打造 “第五食堂”、“BRUNO咖啡面包坊”、“薩尼童玩”三條自營業務線，整合 “招商代理”、“戰略同盟”、“自營業態”三條資源線。

  此外，北京萬科社區商業計劃每年至少開業一個生活廣場，兩個新五街和三個鄰里，還將根據客戶需求推出外賣、寵物托管、遠程洗車等服務，將互聯網思維和社區O2O結合，打造新時代線上線下協同發展的新型智慧社區。

  “社區養老作為城市配套的重要組成部分，北京萬科已初步選定10個項目做社區養老布局，”北京萬科相關人士對《每日經濟新聞》記者表示，今年萬科將在北京市建8個項目，總面積達9萬平方米，提供近3000張床位。這是北京萬科養老服務業務的榜首階段規劃，未來計劃每個新項目都有一幢社區養老。

  談及“白銀時代”的萬科，毛大慶表示，“我們不再單純地盯著住宅銷售，開始關注辦公、養老甚至醫療產業與市場，并開始研究產業園模式等。”

  加速輕資產運作

  得益于此前在凱德的經驗，毛大慶此前操盤下的萬科商用物業在輕資產運作方面也做了很多嘗試。

  《每日經濟新聞》記者從北京萬科了解到，12月5日，萬科集團頭個購物金隅萬科廣場交割工作正式完成。這標志著萬科在“輕資產、重運營”模式下，完整操作了商用業務全生命周期鏈條，從開發、開業、經營直到較終的輕資產運作。

  值得注意的是，12月30日，萬科集團與東方藏山資產管理公司合作的榜社區商業基金項目于長陽半島落地，這也是萬科頭次與基金實現資產包層面的合作嘗試。

  “此次與東方藏山的合作，從操作模式上，橫跨四個城市、包括五個項目，涉及股權轉讓、資產交易等多種交易方式。”萬科方面回應，這一合作不僅成功實現資產增值，讓現金提前回流，還引入了重要的合作伙伴，與萬科共同進行商業項目的經營管理，并獲得持續穩定的收益。

  在設立商業地產管理公司之前，萬科形成了輕資產的商業管理模式。包括萬科將深圳龍崗區商場80%股權 （包括若干臨街商鋪及停車位），出售給香港較大的房地產投資信托基金領匯房產基金；把9個商業物業80%的股權出讓給凱雷投資集團有限公司等。

  萬科總裁郁亮此前公開表示，認同商業地產輕資產運營，但未來十年，傳統住宅業務仍然是萬科的重中之重，占比超過五成。

  “輕資產是萬科應對 ‘白銀時代’轉型的一種舉措，商業地產投資周期長，資金占用大，運營能力要求高，萬科將繼續與各類機構探索合作模式，著力提高自身商業操盤的能力。”萬科集團相關人士對《每日經濟新聞》記者表示，未來也將孵化出一批符合資本市場回報要求以及滿足商家消費者需求的項目

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