馮侖欲當商業地產界馮小剛 　　4月14日，萬通地產舉行主題為“轉型與創新”的2011年度新品發布會。對于萬通地產來說，由負責商用物業的副總經理周東權親自來擔當主持人，看出萬通對年度新品發布會用心之重，使得本次發布會意義非凡。3月31日，萬通地產聯合體剛剛以15.5億元摘得上海虹橋商務區核心區一期04號地塊，為萬通地產商用物業布局再添新彩。 　　這是馮侖布局大萬通，辭任萬通地產董事長之后，萬通地產新管理團隊的次亮相。新董事長許立、總經理云大俊等高管悉數到場。 　　更為重要的是，本次發布會上萬通地產厚積薄發，在商用物業領域集中發力，推出5大新項目，算上萬通地產已經持有經營商用物業項目，達到6個，未來5年 (至2015年)，商用物業開發面積將超過100萬平方米、總投資約150億元、持有投資級商用面積超過50萬平方米、目標年租金收入11億元。 　　馮侖完成身份轉換之際，萬通地產較好的劇情正在上演。 　　超百萬平方米投資級物業 　　新劇情正由新任董事長許立揭開面紗：目前，萬通地產經營中、在建及待建的投資型商用物業項目儲備已達到6個，分別是北京萬通D座、北京區Z3地塊、天津萬通、杭州萬通、天津泰達城R3地塊和上海虹橋地塊。規劃建筑面積高達113萬平方米，至2015年，萬通地產自持的營業中投資級物業面積超過50萬平方米，持有物業估值超150億元。 　　從口號、起步，到規劃面積超100萬平方米的項目儲備，萬通地產商用物業戰略布局耗時數年，區別于輕率進軍的做法，萬通地產的商用物業戰略要求厚積薄發，嫻熟引入金融、資本工具，一旦發力，前景可期。 　　萬通地產商用物業的規模不菲，而其相對價值則更加突出，原因在于萬通地產商用物業的產品選擇——投資級物業。以“萬通”系列為例，萬通地產新任總經理云大俊說：“我們只做一線城市核心商務區或新興商務區，以及二線城市核心商務區的項目，因為只有這樣的項目未來才能獲得充分的運營收入，也為我們豐富多元的財務安排奠定基礎”。 　　許立強調，萬通地產仍然會堅持“濱海新區、美國模式和萬通價值觀”的既定戰略，而轉型期的策略安排則是：在住宅領域將會鞏固并拓展改善型需求客群，增加度假和休閑產品，豐富住宅產品線；在商用物業領域將會堅持美國模式，以萬通為主軸，租售并舉，采用創新的融資渠道，提升專業運營能力。 　　財務總監出身的云大俊更習慣于用數據說話，他透露，萬通地產力爭5年內商用物業的收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資級持有物業占總資產20% 至30%。對萬通地產的新團隊來講，這是一個有挑戰的轉型目標。“我們團隊有信心完成公司的既定戰略目標”，許立信心十足。 　　萬通城市綜合體是萬通地產商用物業的主要產品類型，其特點是以寫字樓為主導 ——早在幾年前萬通地產就開始花大力培養寫字樓運營能力，目前持有經營的萬通D座項目在推出市場10多個月就達到滿租，并且保持了CBD區域一線租金水平。 　　在當天的活動上，萬通地產產品研發總監劉克峰還發布了《萬通寫字樓標準3.0版》，新產品將在寫字樓標準的基礎上，更加關注產品在全生命周期內的可持續發展，強調安全和藝術特色。 攜手巨頭，給力美國模式 　　數字生長的背后，萬通地產將在“美國模式”的指引下，走出一條“中期持有，能力導向，資本收益，收入多元”的特色路徑。由于萬通地產的商用物業戰略模式與金融、資本運作高度相關，所以，萬通地產的新董事會和管理層中，增加了不少專業與金融背景的成員，新團隊的搭建已經為踐行“美國模式”做好準備。 　　而與金融巨頭中金和商用物業專家香港置地的戰略合作，也給萬通地產所倡導的美國模式以有力的支持——資本和運營能力是商業地產的兩大核心要素。當天的活動中，中金直接投資部副總經理滕勝春、香港置地中國商用物業總經理高偉強和美國 AS+GG 建筑設計事務所的合伙人Bob Forest 也專程出席，并以戰略合作伙伴的身份表達了祝愿。 　　在萬通地產之外，母公司萬通控股旗下仍有北京萬通新世界廣場，以及遠在美國紐約世貿大廈的“中國”項目。從大萬通的歷史來看，位于北京阜成門的萬通新世界廣場是萬通地產的商用物業的起點，而“中國”項目則代表了后者的未來。作為“萬通”的海外版，萬通從“中國”項目上汲取營建與運營管理經驗，全球配置軟資源，建立各種世界超 水準的資源平臺，將充分服務于“萬通”系列產品在內地的連鎖擴張，這一優勢并非內地其他發展商可比。 　　在馮侖看來，海外不動產市場因發展時期早、成熟度較高，對產品與服務的理念更為深入，只有在海外市場投入真金白銀，赤身肉搏，才能夠學到真功夫，而這樣的功底將是萬通地產決勝內地高端物業市場的底氣。 　　萬通地產的商用物業投資不僅戰略清晰，而且戰術層面近年來不乏創新。萬通地產把商用物業投融資模式體系化，對應項目開發運營的四個階段，進行不同的組合運用：在拿地前夕，即引入戰略投資伙伴實現股權合作，共同開發，以此降低自有資金投入；在開發建設階段，引入私募股權投資基金（PE）、銀團貸款或信托資金，完成項目的開發建設；在持有經營階段，引入商用物業孵化基金，實現早先合作股東的利益退出，并加強項目的運營管理，以提高租金與出租率為目標；然后，在出租率與租金收益保持穩定后，通過各種金融產品比如REITS等，向包括養老基金、保險機構等機構出售部分或全部權益。 　　目前，萬通地產運營及在建狀態的商用物業大體遵循這一思路。去年底，萬通地產聯合體奪標北京CBD中服Z3地塊，就是聯合多家不同專業背景的機構共同競標。在體量近14萬平方米的杭州萬通開發中，通過股權基金的方式轉讓了51%的權益，實現了合作股東的利益退出，提前回收了部分投資收益。另外，在目前出租率達100%的萬通D座中，通過不到2年的運營管理，實現滿租，繼而向銀行申請經營物業貸款等融資方式，提高了股東自有資金使用效率。 　　在這樣的戰略、戰術策應下，萬通地產未來的商用物業將以“萬通”展開版圖。商用物業事業部總經理許良飛表示，萬通將集中在京津環渤海、長三角、成渝地區復制，主要在北京、上海、天津、杭州與成都等城市展開。 　　萬通地產目前在萬通控股的業務比重占到80%，隨著萬通控股的發展，萬通地產所占比重會逐步縮小到50%。 成為商業地產的馮小剛 　　盡管馮侖已經抽身而上，奔著萬通控股三年內海外整體上市的目標，在大萬通層面謀篇布子，但萬通地產的股權結構沒有發生任何變化，馮侖作為實際控制人也沒有發生任何變化。更重要的是，多年來其商業哲學已經浸染到萬通地產的骨子里。在他看來，萬通地產做商用物業就是要“成為商業地產的馮小剛”。 　　因為中國的房地產市場也好，商業地產也好，“不差錢，不差地，不差機會”，關鍵是你是否做到了“良心好，手藝好，眼光好”，如果你成為商業地產的張藝謀或者馮小剛，那么“好錢就會跟著你走”。 　　他解釋說，單按照保險行業資金投資新的規定，將可增加大概4000億到商用物業領域，他們一定選擇風險比較低，回報有保障的項目。再比如，還有大量的私人銀行的錢。隨著經濟和金融的發展，雖然從銀行渠道的融資受到了限制，但市場上并不差錢。如果你是上述所說的“三好生”，你在找錢，錢也在找你。至于土地，由于是空間的生意，理論上也是動態無限的——只要在容積率和地價上有了空間，就相當于有了新的土地。而從機會上說，由于中國市場廣大，總會有機會。 　　“既然這個市場不差錢，不差地，不差機會，差的是三好生，那么你急什么？我們的追求永遠是好，是能力，較終把自己變成商業地產的張藝謀或者馮小剛”。在馮侖看來，產品選擇和運營能力的重要性高居頭位，他認為當前商業地產的問題是租金不夠長期和穩定，租金不夠，因此不足以支持財務上的一些安排，比如REITS，“其實主要不是政策環境不夠，是市場表現不夠”，他說，萬通地產的商用物業戰略轉型與創新是馬拉松的長跑過程，只要是“三好生”，就能持續不斷地保持自我超越。而這種低風險，中速度，高回報的策略能夠堅定執行下去，就一定能剩者為王。 　　“現在只是馬拉松過程中的階段掌聲，好日子還在后頭，我對我們的戰略和新團隊充滿信心”，馮侖說。 馮侖欲當商業地產界馮小剛 　　4月14日，萬通地產舉行主題為“轉型與創新”的2011年度新品發布會。對于萬通地產來說，由負責商用物業的副總經理周東權親自來擔當主持人，看出萬通對年度新品發布會用心之重，使得本次發布會意義非凡。3月31日，萬通地產聯合體剛剛以15.5億元摘得上海虹橋商務區核心區一期04號地塊，為萬通地產商用物業布局再添新彩。 　　這是馮侖布局大萬通，辭任萬通地產董事長之后，萬通地產新管理團隊的次亮相。新董事長許立、總經理云大俊等高管悉數到場。 　　更為重要的是，本次發布會上萬通地產厚積薄發，在商用物業領域集中發力，推出5大新項目，算上萬通地產已經持有經營商用物業項目，達到6個，未來5年 (至2015年)，商用物業開發面積將超過100萬平方米、總投資約150億元、持有投資級商用面積超過50萬平方米、目標年租金收入11億元。 　　馮侖完成身份轉換之際，萬通地產較好的劇情正在上演。 　　超百萬平方米投資級物業 　　新劇情正由新任董事長許立揭開面紗：目前，萬通地產經營中、在建及待建的投資型商用物業項目儲備已達到6個，分別是北京萬通D座、北京區Z3地塊、天津萬通、杭州萬通、天津泰達城R3地塊和上海虹橋地塊。規劃建筑面積高達113萬平方米，至2015年，萬通地產自持的營業中投資級物業面積超過50萬平方米，持有物業估值超150億元。 　　從口號、起步，到規劃面積超100萬平方米的項目儲備，萬通地產商用物業戰略布局耗時數年，區別于輕率進軍的做法，萬通地產的商用物業戰略要求厚積薄發，嫻熟引入金融、資本工具，一旦發力，前景可期。 　　萬通地產商用物業的規模不菲，而其相對價值則更加突出，

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