8月10日同日公布2010年中報(bào)的萬(wàn)科和保利兩大地產(chǎn)商，都清晰地表達(dá)了近期要發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的意圖。與萬(wàn)科試探性的小幅度轉(zhuǎn)向不同的是，保利堅(jiān)定地表示要穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資。而保利在這一領(lǐng)域多年來(lái)的布陣打拼，使得其形成了相對(duì)成熟的操作模式和階段性?xún)?yōu)勢(shì)，或許在這條路上可以走得更為順?biāo)煲恍?p>

住宅老大萬(wàn)科這回得“跟著跑”

沒(méi)有人會(huì)懷疑萬(wàn)科在住宅領(lǐng)域的龍頭地位。8月10日，萬(wàn)科發(fā)布年中報(bào)，上半年萬(wàn)科共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入167.7億元，凈利潤(rùn)28.1億元。其上半年的銷(xiāo)售數(shù)字則兇猛異常，前六個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額367.7億元，即便是在新一輪調(diào)控實(shí)施的嚴(yán)峻背景下依然達(dá)到了有史以來(lái)的較好水平。但是，面對(duì)住宅領(lǐng)域增量空間的放緩，以及利潤(rùn)收入缺乏持續(xù)增長(zhǎng)點(diǎn)，萬(wàn)科也開(kāi)始重新適應(yīng)市場(chǎng)，將觸角伸向了商業(yè)地產(chǎn)。

只不過(guò)，這一觸角伸得十分謹(jǐn)慎。在8月11日的業(yè)績(jī)推介會(huì)上，萬(wàn)科表示未來(lái)發(fā)展仍以普通住宅為主，近期商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)超過(guò)10%，未來(lái)兩三年也較多不會(huì)超過(guò)20%。

而就在此前不久的7月11日，萬(wàn)科集團(tuán)及各地分公司幾十位高管齊聚深圳，圍繞如何操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目展開(kāi)激烈討論。較終，與會(huì)高管統(tǒng)一了思路：萬(wàn)科要在主流城市持續(xù)增長(zhǎng)和領(lǐng)跑，必然要有多元化的轉(zhuǎn)型；在二三線(xiàn)等城市則依然可以通過(guò)住宅開(kāi)發(fā)去發(fā)掘城市化的潛力。在具體的操作模式上，集團(tuán)總部授權(quán)各地先行試驗(yàn)，在過(guò)程中總結(jié)適合萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。“萬(wàn)科決心已定，并鼓勵(lì)分公司積極嘗試，試錯(cuò)了也會(huì)容忍。”一位相關(guān)人士介紹說(shuō)。

事實(shí)上，回歸的信號(hào)去年年底便已釋放。2009年11月16日，萬(wàn)科總裁郁亮對(duì)全國(guó)眾媒體高調(diào)宣布新戰(zhàn)略：萬(wàn)科未來(lái)將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并在近期陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類(lèi)型，住宅與開(kāi)發(fā)持有物業(yè)比為8∶2。2009年8月，商業(yè)名家凱德置地的毛大慶跳槽萬(wàn)科，坐鎮(zhèn)華北，惹人遐想。

萬(wàn)科今年也確實(shí)在商業(yè)地產(chǎn)上作出了諸多嘗試：一是今年4至5月間，萬(wàn)科開(kāi)始在北京、西安、東莞和武漢，全力營(yíng)造3個(gè)體量巨大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及一個(gè)高端商務(wù)酒店項(xiàng)目，總投資額高達(dá)百億元；二是6月9日，在大本營(yíng)深圳，萬(wàn)科對(duì)外發(fā)布新產(chǎn)品策略，宣稱(chēng)深圳萬(wàn)科將從單一的住宅產(chǎn)品升級(jí)為多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)；三是6月22日，萬(wàn)科的頭個(gè)城市綜合體項(xiàng)目萬(wàn)科國(guó)際廣場(chǎng)在蘇州舉辦了商業(yè)發(fā)布會(huì)……

由于此前多年專(zhuān)注住宅、回避商業(yè)，萬(wàn)科積累下頗具規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，為轉(zhuǎn)型提供了廣闊的平臺(tái)。但遲到的萬(wàn)科同時(shí)也缺少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，在先行的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面前，不得不采取“跟著跑”策略。萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)之路，還有很長(zhǎng)的路要走。

保利加大商業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備

與萬(wàn)科的謹(jǐn)慎相對(duì)應(yīng)的是，保利地產(chǎn)的態(tài)度更為堅(jiān)決。保利打算將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步增大到總體投資的30%，在未來(lái)的3年內(nèi)，將持有型商用物業(yè)面積增加到300萬(wàn)平方米。事實(shí)上，保利地產(chǎn)做商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有很多年，商業(yè)地產(chǎn)一直是其發(fā)展戰(zhàn)略之一。經(jīng)過(guò)從2002年至今的建設(shè)規(guī)劃，近一兩年，保利的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段。

對(duì)于萬(wàn)科總裁郁亮“并不認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的盈利會(huì)好于普通住宅”的觀(guān)點(diǎn)，保利地產(chǎn)的一位證券部工作人士強(qiáng)調(diào)：“不是說(shuō)商業(yè)項(xiàng)目收益就差，這比較片面，比如保利的會(huì)展項(xiàng)目收益就非常好”。

該人士稱(chēng)，保利地產(chǎn)的會(huì)展項(xiàng)目，也就是廣州保利世界貿(mào)易，往期2年收益就達(dá)到了2個(gè)億。保利地產(chǎn)在半年報(bào)中也稱(chēng)：上半年，保利的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步提升，經(jīng)營(yíng)面積約55萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入約2億元；4月10日佛山保利洲際酒店正式開(kāi)業(yè)，成為洲際品牌頭家開(kāi)業(yè)三個(gè)月即實(shí)現(xiàn)了正現(xiàn)金流的酒店。

對(duì)土地儲(chǔ)備決定市場(chǎng)占有份額的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，保利的目標(biāo)是所在市場(chǎng)占有率應(yīng)該進(jìn)入該城市的前三。保利同時(shí)認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，因此必要的商業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備同樣重要。2010年，保利在商業(yè)地產(chǎn)上的土地儲(chǔ)備力度有所加大。

公告顯示，2010年上半年，保利新增土地儲(chǔ)備（占地面積）約359萬(wàn)平方米，總土地儲(chǔ)備花費(fèi)約227億元。26宗土地當(dāng)中，僅4幅為純住宅用地，其余22宗地塊為商住兩用地及純商業(yè)地塊，支付的地價(jià)約173億元。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一大門(mén)檻是持有物業(yè)需要壓占大量的資金，保利地產(chǎn)同樣面臨這一巨大的壓力：大型寫(xiě)字樓、酒店之類(lèi)的商業(yè)物業(yè)，在大量占用資金上尤甚。保利地產(chǎn)年中報(bào)顯示，115個(gè)在建擬建項(xiàng)目中，包括綜合體、寫(xiě)字樓、商住、商業(yè)等類(lèi)別在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不下15個(gè)。15個(gè)項(xiàng)目在115個(gè)項(xiàng)目中，數(shù)量占比雖然還不到15%，但是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投入的總資金卻很驚人。比如廣州保利、廣州保利中環(huán)廣場(chǎng)、南海水城、成都保利國(guó)際廣場(chǎng)和廣州保利世界貿(mào)易這幾個(gè)項(xiàng)目加起來(lái)，計(jì)劃總投資就接近100億元（按權(quán)益比算）。而保利地產(chǎn)自2006年上市以來(lái)，到2010年6月，四年半的凈利潤(rùn)合計(jì)也才95億元。

仲量聯(lián)行投資部經(jīng)理劉裕通分析稱(chēng)：“房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一方面是因?yàn)樽≌袌?chǎng)受樓市調(diào)控政策的影響頗大，另一方面是因?yàn)楫?dāng)下開(kāi)發(fā)商拿地成本增加，住宅未來(lái)預(yù)期利潤(rùn)開(kāi)始攤薄。”他指出，像萬(wàn)科、保利這樣資產(chǎn)上億的企業(yè)，持有一定數(shù)量的商用物業(yè)，對(duì)穩(wěn)定企業(yè)資金有一定作用。如果經(jīng)營(yíng)得好，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長(zhǎng)。同時(shí)他認(rèn)為，當(dāng)下房企通過(guò)增加商業(yè)項(xiàng)目比重來(lái)平衡發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，需要評(píng)估自身資金抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及人力物力上的配置，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)將更加明顯。