上市房企陸續發布的2016年榜首季度銷售數據顯示，在各項利好政策刺激下，大部分房企的銷售金額出現增長，漲幅超100%成為主流。與此同時，在發布一季度業績的上市房企中，銷售均價亦全面上漲。

圖片來源：21世紀經濟報道

  隨著市場回暖，房企迎來近幾年較亮眼一季報。

  上市房企陸續發布的2016年榜首季度銷售數據顯示，在各項利好政策刺激下，大部分房企的銷售金額出現增長，漲幅超100%成為主流。與此同時，在發布一季度業績的上市房企中，銷售均價亦全面上漲。

  機構指出，在熱點城市陸續出臺打壓政策的情況下，這種情況恐怕很難持續。雖然今年仍被認為是銷售“大年”，但房企在今年后三個季度的業績預期難以持續增長。

  此外，一季度售價提高，對于房企業績的彌補被認為十分有限。隨著土地等成本提高，房地產企業利潤率下滑的趨勢不可避免。

  量價齊升

  萬科在4月6日披露一季度運營數據顯示，期內累計實現銷售面積545.7萬平方米，同比增長37.9%；銷售金額752.4億元，同比增長62%。其中3月單月銷售規模創歷史同期新高，實現銷售金額336億，同比升128%。一季度銷售均價約13788元/平方米，同比上漲18%。

  恒大發布的公告顯示，今年榜首季度其合約銷售面積為750.4萬平方米，比去年同期增長85.9%；銷售金額656.7億元，同比增長115%。同期銷售單價為8751元/平方米，同比增長15.7%。

  融創一季度實現合約銷售金額250.9億元，同比增長73%；合約銷售均價約22160元/平方米，上漲5.7%。

  今年榜首季度，旭輝共實現合同銷售金額約110.6億元，同比增長199%。合同銷售均價約17900元/平方米，同比增長約40%。至此，旭輝前3月的合同銷售已經完成全年365億元目標的約30%。

  銷售價格上漲較明顯的房企為中駿置業。公告顯示，一季度其實現合同銷售金額約42.85億元，累計合同銷售面積24.61萬平方米，同比分別增長104%和減少3%。期內銷售價格為17408元/平方米，比去年同期的8359元/平方米翻一番。

  以銷售代理為主要業務的世聯行，榜首季度累計實現代理銷售金額1122億元，比上年同期增長78.66%。

  中原地產頭席分析師張大偉認為，一季度大部分標桿房企都收獲了開門紅，這與寬松的政策推動一二線樓市火爆有很大關系。此外去年同期銷售情況較差，也使今年一季度業績錄得較大漲幅。

  通常而言，價格上漲既有可能是由于企業提價，也可能是因為調整產品結構所致。但就今年一季度的情況而言，業界普遍認為前者是主要因素。即成交量的提升和成本的提高，都在推動銷售價格上漲。

  難以彌補利潤

  盡管一季度業績向好，但其可持續性仍然存在疑問。3月底至4月初，上海、深圳、南京、武漢、合肥等地出臺調控政策，對樓市進行降溫。從近期的市場表現來看，這些政策已達到一定效果。

  頭創證券報告指出，3月28日至4月3日的一周，其監測的31個大中城市商品房成交799.60萬平方米，同比增長75.26%，環比減少7.74%。按周來看，成交規模出現沖高回落態勢。

  其中，一線城市的環比降幅達到19.81%，除廣州略上漲外，北京、上海、深圳受限購政策和預期影響降溫明顯，成交量分別環比減少6.57%、36.48%和0.77%。此外，二三線城市商品房成交量降幅分別為3.50%和5.99%。

  該機構認為，在“去庫存”大背景下，一線城市和部分過熱二線城市的“虹吸效應”有所緩解，政策傳導效應開始顯現，周邊城市市場需求有望得以合理釋放，預計成交規模繼續回升。總體市場并不會出現明顯降溫，但區域結構可能有所變化。

  據21世紀經濟報道記者了解，受銷售慣性影響，加之傳統銷售旺季的到來，很多房地產企業將今年銷售放在上半年，意在利用這段時間的市場沖擊業績。

  業內人士認為，在低利率大環境下，今年仍是房地產銷售“大年”。預計全年銷售規模將繼續保持高水平，但下半年的市場走勢仍存變數，甚至可能在需求透支性釋放后而出現下滑。

  對于房地產企業而言，一季度銷售價格提升，恐難彌補其逐年下滑的利潤率。一方面，土地等成本的提高，正在擠壓行業整體利潤水平。根據中原地產對56家滬深上市房企的統計，2015年平均凈利潤率低至9.4%，頭次跌至個位數。

  另一方面，張大偉指出，整體來看房企去庫存壓力仍大，漲價動力不足。對于布局在三四線城市的項目，未來不排除以降價的方式去庫存。

  一季度銷售旺盛，促使房企進一步補充貨源，這可能給未來的去庫存帶來壓力。以萬科為例，其一季度累計新增項目44個，成本約為264.05億元，占銷售總額的35%。但2015年同期，萬科僅新增11個項目。

  張大偉認為，房企核心盈利能力下滑、財務風險加劇是不可避免的結果。今年房企將繼續面臨去庫存和資金鏈的考驗。

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