導讀

  為規避風險，房地產企業紛紛回歸一線城市。激烈的競爭也使一線城市的進駐門檻不斷被抬高。二線城市因此需擔負起“維持銷售規模”的重任。這不僅是很多公司戰略的需要，同時也迎合了資本市場要求。

  “較近我們在武漢成立了公司，人員也已經到位，目前正在尋找合適的拿地和并購機會。”一位南方房企負責人近日向21世紀經濟報道記者表示，隨著一線城市門檻漸高，公司不得不謀求向“強二線城市”擴張，從而維持銷售規模。

  這種情況并非孤例。盡管房企早已預料到二線城市的機會，但今年以來，南京、蘇州、廈門等東部重鎮的土地市場之火爆，仍然大大超出他們的預料。為此，很多企業不得不尋求新的區域布局。

  自2009年、2010年之后，房企又一次紛紛走出一線城市的“安全區”，向外擴張。盡管擴張的路徑相似，但在本輪布局中，企業所面臨的市場環境、競爭態勢、行業格局已完全不同，其潛在風險頗為值得關注。

  劃定“強二線”

  “強二線城市”的說法近兩年才開始提出。隨著房地產市場的區域分化，二線城市之間也表現出不同特征，其中那些經濟實力強、房地產市場供需關系相對平衡或略顯緊張的城市，由于具備較好的發展潛力，被稱為“強二線城市”。

  南京和蘇州等東部城市，因經濟發展水平高、供需關系緊張，成為公認的“強二線”。但今年以來，兩地的土地市場競爭激烈，在極大抬高了市場門檻的同時，也壓縮了項目的利潤空間。因此房企不得不尋找新的目標。

  在房地產企業之間，對于“強二線”的定義也不盡相同。

  上述房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，該公司對于“強二線”的界定標準為：具有一定產業基礎和人口基數，房價在前些年較平穩，沒有經過飆漲；或曰正處在價格“洼地”中。

  武漢之所以能被納入這一范疇，在于其地處長江經濟帶核心位置，區域輻射力較強。武漢還擁有大量高校資源，從人才數量和人才結構上看，都具備較大購房潛力。同時，武漢的房價在此前幾年一直處于平穩狀態。

  另一個納入該公司觀察范圍的鄭州，地處人口大省河南。從經濟水平和人口基數上看，也具備較大需求潛力。此前房價一直較為平穩的成都、重慶，目前也在考察之列。

  今年3月，中國金茂頭席執行官李從瑞曾在業績會上提出了類似觀點。他表示，中國金茂會更關注一些“經濟比較活躍的二線城市”。具體而言，一是GDP增速能夠在8%以上，比全國的6.5%水平要高出1到2個百分點；希望人口是凈流入；第三商品房的銷售周期比較健康。

  納入金茂考察范圍的城市包括北方的鄭州、天津、濟南；華中地區的武漢、合肥；華南的廈門，及上海周邊各城市。

  某在港上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者提出了另一條標準，即位于熱點城市周邊，具有一定產業基礎，能夠承接外溢的市場需求。按照這一標準，該企業率先將目光選定在佛山、東莞——這兩個城市位于珠三角區域，從產業布局和功能定位上看，與廣州和深圳形成了較好的協同效應。

  此外，京津冀區域的天津、廊坊同樣進入了該企業的視線。但該人士同樣表示出一定的擔憂：隸屬于廊坊市的“北三縣”（燕郊、大廠、香河），由于積累了太多的投資需求，其市場存在一定風險。

  平衡利潤與規模

  過去兩年來，全國房地產市場分化嚴重。為規避風險，房地產企業紛紛回歸一線城市。激烈的競爭也使一線城市的進駐門檻不斷被抬高。

  與此同時，一線城市供地不足進一步加劇這種局面。根據中國土地勘測規劃院的數據，今年榜首季度，一線城市房地產用地供應同比下降37.97%。需求旺盛、供應不足導致一線城市頻繁出現“面粉貴過面包”的情況。5月以來，北京、上海接連出現“一日三地王”，也被認為與此密切相關。

  對于房企而言，這種情況帶來兩個結果：拿地困難，漲價可期。

  5月5日，北京大興、昌平連續拍出3塊“地王”。據悉，從次日開始，昌平區兩宗“地王”周邊的部分房地產項目就開始封盤，并提高銷售價格。

  上述在港上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，近期，隨著高價地的出現，一線城市房價上漲預期強烈。對于布局在這些區域的房地產項目而言，也迎來了提價時機。據悉，該公司近期也借助“地王”的契機，提高了北京順義區一個項目的價格。

  他表示，總部對于北京公司的要求是，“一線城市可以適當控制一下（推盤）節奏，謀求利潤。”總部認為，在土地市場緊缺的情況下，不能太便宜地把項目賣掉，因為“再去搶塊地很不容易”。

  近年來，房地產行業的平均利潤率不斷下降，土地成本提升被認為是壓縮利潤的主因。有觀點認為，在當前市場向好、去化壓力不大的情況下，企業在一線城市謀求利潤的做法很容易理解。

  在這種情況下，二線城市就需擔負起“維持銷售規模”的重任。這不僅是很多公司戰略的需要，同時也迎合了資本市場要求。

  上述人士表示，在一線城市很難謀求規模增長，三四線城市又存在較大風險，因此只能借助“強二線城市”實現擴張。因此，對于這些受到關注的“強二線城市”，公司會采取各種方式進駐。除公開拿地外，還會嘗試股權收購、項目并購等手段。

  周期性風險

  2009年至2010年間，房地產企業曾大舉向二三線城市擴張，并借此實現了規模性增長。如今企業向“強二線”的布局，路徑與前者有相似之處，但大環境已完全不同。

  前述南方房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，由于公司起步較晚，并未趕上前一輪規模擴張機會，此番面對的形勢是：風險點分布較廣泛，市場競爭激烈。

  該人士表示，公司選擇區域的標準在于經濟發展水平較高、人口凈流入、樓市供需關系合理。但在對市場的考察中，發現同時滿足這三個條件的城市很少。尤其是當前經濟形勢不佳，會拖累當地樓市發展。

  “有些中西部城市的經濟情況比想象中要差，對此我們都做了風險預警；有些城市的經濟基礎較好，但由于前些年透支性供地，房地產市場面臨的風險較大。”該人士說，監測發現選擇余地并不大。

  與此同時，在少數優質二線城市，如南京、蘇州，大量企業已經捷足先登，并將地價推至高位。近期較為火爆的廈門市場，當地國企占據較大優勢，外來者難以“插足”。

  這種激烈的競爭態勢，已大幅推漲了二線城市地價，并引發一定風險。按照上述人士觀點：在有限的選擇余地內，市場仍然是不穩妥的。

  廣發證券的報告顯示，今年4月，36個二線城市合計成交地塊出讓金1180億元，環比增長33%，同比漲幅達248%。平均溢價率約64%，環比上升25%，同比上漲53%；其中，住宅用地的平均溢價率達到75%。在這其中，熱點二線城市（蘇州、南京、廈門、天津、合肥、杭州）的交易較為活躍。

  上海易居研究院智庫研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者指出，很多二線城市中的恐慌情緒較嚴重，市場并不健康。從這輪土地拍賣來看，地價中也帶有一定泡沫成分。如果這輪上漲周期不能延續太久，這些高價地就將面臨風險。

  廣發證券同樣指出了周期性風險，“未來高地價項目入市會進一步推動房價上漲，但如果這些城市后續成交熱度回落，這些高地價項目對房企盈利能力也將帶來挑戰。”

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