在如火如荼的去庫存中，各地的房地產市場形勢出現了很大的分化。今年上半年，東部地區、中部地區、西部地區的商品房銷售額分別增長50.8%、39.6%、17.8%，雖然都是快速增長，但相互之間差距頗大。再加上各地房地產領域的供給能力不同，不同城市的房價走勢完全不同，一線城市和部分二線城市的房價大幅上漲，另一些二線城市與大部分三線城市的房價則上漲乏力，甚至還有同比下跌的。

  總體來看，去庫存取得了比較大的成績。6月末全國住宅待售面積4.4億平方米，較3月末的高點4.6億平方米，已經減少了2385萬平方米。在一線城市和部分二線城市，已經呈現出供不應求的態勢，基本上沒有去庫存的壓力，倒是出現了惜售的情況。例如，北京6月末的商品住宅待售面積較4月末的高點只有小幅的下降。但是，在很多三線以下的城市，去庫存的效果卻不是太好，去化周期仍然比較長。近日有媒體報道稱，全國在建新城有3500多個，導致房地產過度開發、去庫存艱難。

  去庫存的邏輯是“過剩”，與去產能一樣。但是，房地產市場中顯然不只有“過剩”的情況，“不足”的情況也同時存在。而且，不足的情況其實還比較普遍和嚴重。一線城市的房地產供給顯然是不足而不是過剩。其他城市看起來存在過剩，但從一個長時段來看，情況卻未必如此。

  在人們的印象中，這些年房地產是過度開發，上文提到的3500多個新城常常被用來作為佐證，與之一同出現的還有“34億人口”這個數據。前不久，新華社報道，國務院有關部門數據顯示，據不完全統計，截至2016年5月，全國縣以上新城新區超過3500個，規劃人口達34億，約相當于中國目前人口規模的2.5倍。果真如此的話，城市建設和房地產供給毫無疑問是過剩了。

  3500多個新城可能來自發改委城市和小城鎮改革發展的研究，其中包括：高端新區17個；各類高端經濟技術開發區、高新區、綜保區、邊境經濟合作區、出口加工區，旅游度假區等約500個；各類省級產業園區1600多個；較大規模的市產業園1000個。此外，縣以下的各類產業園上萬計。其實大部分都是產業園，有大有小，其中住宅的數量不一定很多。34億人口這個數據可能較早出現于2013年，源頭是一位學者的估計。他們當時只在全國部分地區進行了調查，不太可能得出全面、準確的數據。但這個數據后來一再被引用。

  很多地方這些年都搞了新城新區的建設，一些地方可能確實存在城市設施、住宅供給過剩，但從宏觀數據來看，過剩的情況需要理性看待。根據中國統計年鑒的數據，從2000年到2014年，全國城市建成區面積從2.24萬平方公里增加到4.98萬平方公里，增幅為122%。同期，全國城鎮人口由4.6億增長到7.5億，增幅為63%。看起來，建成區面積增幅大大高于城鎮人口的增幅，但考慮到這些年人的活動也大大增多了，所需的空間也大大增加了，應該說，城市建設并沒有大幅超出需求。

  由于這些年地方政府傾向于放慢土地供應，開發商傾向于放慢開發進度，住宅供給應該比城市建設的進度要慢，因此，住宅供給更不存在嚴重的過剩。有專家曾根據《中國統計年鑒2013》估算，2012年城鎮住房建筑面積為128.11億平方米。當時城鎮人口為7.1億人，如果按人均居住面積30平方米計算，需要200多億平方米的住房。由此可見，整體上住房供應不是過剩，而是有“欠賬”。根據“國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）”，2020年常住人口城鎮化率要達到60%，也就是將有8億多人要住在城鎮，按30平方米計算，住房供應將是不足而不是過剩。

  因此，住房供應的總體形勢其實是“短期過剩、長期不足”與“整體不足、局部過剩”，這是房價上漲的深層原因。中西部地區與二三線城市目前看起來是過剩，但一線城市和東部地區的承受能力越來越接近極限，近年已經出現人口凈流入數量下降的現象，未來吸納新增城鎮人口的主力將是中西部地區與二三線城市。

  那么，去庫存時應該用全局、長遠的眼光看問題，妥善處理過剩與不足的矛盾，不能因為眼前的過剩而抑制供給，而是應該保持供給的合理增長，以防范未來可能出現的不足。

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