北京寫字樓市場

"2016年第四季度，北京（樓盤）寫字樓市場共迎來三個項目入市，合計帶來16.6萬平方米新增辦公面積。至此，全市寫字樓存量達到992萬平方米（含自用面積）。

"2016年第四季度，全市寫字樓空置率進一步上漲至5.6%，環比上漲0.7個百分點（含自用面積）。一方面，新增供應空置率相對較高，推高市場平均水平。另一方面，臨近年末需求相對較弱，加之CBD及周邊區域部分外資企業縮減租賃面積或搬遷至新興區域，對市場空置率造成一定影響。

"2016年第四季度，全市寫字樓租金達人民幣每平方米每月336.9元，環比微降0.1%。部分品質較高、空置面積較少的項目仍能保持良好的租金表現。但與此同時，部分業主以較低的增幅續租現有租戶以期保持較高的入駐水平，這在一定程度上影響了整體租金的表現。

市場預測

"2017年北京寫字樓市場仍將迎來集中供應，預計將有15個項目竣工交付，或將為市場新增超過百萬平米的寫字樓面積（含自用）。其中新興區域將是新增供應的主要來源，占比或達八成以上。但與此同時，部分項目將有可能因為工程進度的原因推遲入市。

"需求方面，內資企業預計將占有更大的比重，鑒于包括金融服務，IT及高科技，以及專業服務等在內的第三產業的快速發展將繼續促進北京寫字樓市場的活躍需求。而在全球經濟環境不確定性增加的情況下，外資企業在華擴張的策略或將進一步分化，并影響到其在北京的寫字樓租賃需求。

"項目集中入市的情況下，市場整體空置率預計將有明顯攀升。市場競爭加劇的情況下，市場平均租金水平或將進一步下探。與此同時，區域間的表現將進一步分化，金融街(000402,股吧)由于供應有限，預計空置率仍將保持低位，租金仍有上浮空間。而其他傳統及新興區域將因新增供應及區域內競爭的關系，入駐率及租金水平料將有不同程度的下滑。與此同時，新興的區域將有可能出現更多的升級和搬遷的需求，從而進一步縮小與傳統商務區之間的差距。

北京零售市場

"2016年前11個月，北京市社會消費品零售總額錄得9,904.4億元，同比上升6.1%，增速比1-10月提高0.9個百分點。網絡零售額繼續強勁增長勢頭，同比增幅達18.2%，占社會消費品零售總額的比重達17.8%。

"2016第四季度市場迎來供應高峰，共有五個購物落成開業，帶來47.6萬平方米新增供應。入市項目均位于京南，進一步改善區域內商業配套不足的局面。與此同時，百貨業態持續表現低迷，兩個百貨項目關門停業，影響市場存量減少9.9萬平方米。

"新開業項目均實現高入駐率。隨圣誕及新年節假臨近，各類品牌特別是國際服飾品牌及國內餐飲品牌開店積極，推動全市中高端購物入駐率環比繼續微幅上升0.1個百分點至95.0%。

"租賃需求活躍推動全市中高端購物首層平均租金繼續上漲至每平方米每月人民幣926.9元，環比上升1.2%。

市場預測

"2017年，北京預計將繼續迎來供應高峰，14個項目近110萬平方米的新增供應將逐步落成入市。新增供應將主要集中在非核心商圈和近郊，并作為良好的配套設施滿足來自周邊快速發展的住宅小區的消費需求。但由于所處地段居住或商業氛圍有待成熟，部分項目存在推遲的可能性。

"盡管北京零售消費的增長預計將隨宏觀經濟的放緩而進一步回落，但鑒于北京區域商業的地位，以及快速增長的中產所帶來的消費潛力客觀，預計零售商仍會將北京作為拓展區域市場的，市場或將持續迎來多個品牌的首店開業。

"與此同時，電商的快速發展及聯合辦公的進一步成熟亦將產生新的租賃需求。品牌拓展的全渠道化或將推動更多線上品牌開設線下實體店。而部分聯合辦公品牌亦可能加快在流量充足、具有良好展示空間的購物的開店節奏。

"預計未來幾年內，激烈的競爭將在招商和運營方面對開發商帶來更大的挑戰。總體來說，經驗豐富的開發商或將更有能力就市場變化做出積極的反應并對其項目適當的調整，從而保持良好的入駐水平和租金增長勢頭。但隨著人口進一步向城市外圍疏解，新興區域的項目亦將迎來更多發展的機會。

北京銷售與投資市場

"2016年第四季度，北京寫字樓資本值環比微幅上升0.5%至人民幣每平方米75,300元。同時，寫字樓毛收益率繼續收窄0.01個百分點至5.39%。

"2016年第四季度，大宗投資市場持續活躍。一方面，機構投資者積極投資位于新興區域的發展中寫字樓項目。而另一方面，受限于一手土地市場的有限供應及激烈競爭，投資者對于二手土地資源的熱度不減。季內共錄得6宗大宗成交，成交金額約108.9億元。

"寫字樓一手散售市場需求旺盛，成交面積達67.6萬平方米，較第三季度大幅上升60.3%。同時，總成交金額亦環比大幅上升99.5%至247.4億元人民幣。

""930"新政的逐步落地令第四季度北京土地供應、特別是普通住宅和保障性住房的土地供應，較上季度有明顯回升，但總體來說仍保持較低水平。本季度共有17幅土地成交，其中包括7幅住宅用地；成交總金額達407.4億元，為2016年單季*高水平。

市場預測

"機構投資者尤其是內資保險、信托及投資管理公司將繼續尋求投資機會。核心區的寫字樓項目仍將是其，但投資組合的選擇將會越發多元化而進一步延伸到零售物業、酒店及服務式公寓等業態。此外，除了存量市場外，位于具有較高發展潛力的區域的在建項目亦會受到越來越多的關注。

"控地價，限房價"的住宅用地出讓形式預計將成為未來土地市場的主流。此外，為保證商業用地的出讓質量，自持比例及年限等條款亦將在商業用地的出讓中更為常見。這些限制都將繼續提升一手土地資源獲取的難度。在此情況下，部分亟待擴充土地儲備的開發商及投資者將進一步轉向尋求二手土地資源，市場將有可能迎來更多股權/部分股權交易，以及公司層面的并購與重組。

二線城市（天津（樓盤）、青島（樓盤）、大連（樓盤）、沈陽）寫字樓市場

"天津：2016年第四季度，位于海河區域的仁恒置地國際項目入市，為天津寫字樓租賃市場帶來4.5萬平方米的新增可租賃面積。至此，城區寫字樓總存量約為110.5萬平方米。本季度市場需求疲軟，搬遷需求占寫字樓成交主力，同時受新入市項目影響，城區整體空置率環比上升0.6個百分點至43.0%，同比上升7.8個百分點。受高空置率及激烈的市場競爭影響，天津城區寫字樓租賃市場平均成交租金環比下降1.4%至人民幣每平方米每月135.5元，同比下降3.9%。

"青島：第四季度，青島寫字樓市場共迎來3個項目入市，合計帶來11.7萬平方米新增辦公面積。項目分別為上實3號樓及7號樓，以及世紀3號樓。至此，全市寫字樓存量達到169.3萬平方米（含自用面積）。受新入市項目影響，寫字樓市場空置率環比上升3.4個百分點至23.5%。盡管企業租戶日趨謹慎，租賃需求疲弱，青島寫字樓市場平均租金保持平穩，為105.6元每平方米每月。

"大連：2016年第四季度，大連寫字樓市場新星國際項目的入市，帶來3.7萬平方米新增辦公面積。至此，全市寫字樓存量達到115萬平方米（含自用面積）。受星海灣板塊活躍租賃需求影響，寫字樓市場空置率環比下降0.7個百分點至10.1%。企業擴張租戶日趨謹慎，影響市場平均租金環比下降1.1%至109元每平方米每月。

"沈陽：2016年下半年，沈陽寫字樓市場共迎來2個項目入市，分別為有友誼時代廣場及新地2號樓，合計帶來8.0萬平方米新增辦公面積，至此，全市寫字樓存量達162.7 萬平方米（含自用面積）。因市場此前供應量大，業主方為提升項目入駐率，通過降低租金刺激租賃成交，市場平均租金環比下降4.9%至118.3元平方米每月，同比下降10.8個百分點。

市場預測

"預計未來三年內，二線城市還將迎來新供應高峰，令本就空置率頗高的市場進一步承壓。盡管高品質的新增供應將為租金提供保證，但疲弱的市場需求將令業主加大租金優惠政策以提高入住水平，在此情況下，市場平均租金也將進一步下探。

二線城市（天津、青島、大連、沈陽）零售市場

"天津：2016年第四季度，天津城區共迎來和平大悅城、印象城梅江、萬福北寧灣廣場3個項目入市，合計帶來12.3萬平方米；濱海新區僅有SM濱海城一期項目入市，帶來10.0萬平方米新增供應。至此，天津全市（含濱海新區）優質商業物業總存量為450.7萬平方米。市場需求平穩，餐飲、兒童、娛樂等體驗型業態相對活躍，天津城區平均入駐率環比上升0.2個百分點至89.1%。城區主要優質項目首層平均租金基本與上季度持平，為每平方米每月人民幣407.0元。濱海新區受新項目入市影響，平均入駐率環比下降14.9個百分點至70.6%，首層平均租金與上季度持平為人民幣每平方米每月226.0元。

"青島：位于嶗山區的利群金鼎廣場為本季度青島零售市場新增項目。該項目是青島本地零售企業利群集團開發的中高端百貨項目，為市場帶來8.6萬平方米的新增面積。至此，全市零售物業存量達到384.0萬平方米。受新開商業項目影響，青島零售市場總體空置率環比上升1.5個百分點至24.1%。核心商圈因地段優勢聚集了全市*高端品牌，錄得全市*高租金541.7元每平方米每月。但由于受到部分項目租金下滑影響，市場平均租金環比微跌0.6%。

"大連：2016年第四季度，大連中高端零售市場無新項目入市，久光百貨閉店令總存量減少3.5萬平方米，至292萬平方米（含自用面積）。受實體經濟不佳影響，市場整體空置率環比上升1.4個百分點至11.0%。市場平均租金保持420元每平方米每月不變。

"沈陽：第四季度，沈陽中高端零售市場無新項目入市，市場存量保持在613.7萬平方米（含自用面積）。市場需求整體保持平穩，主題餐飲及兒童相關業態較為活躍，平均租金環比持平為364.6元每平方米每月。

市場預測

"未來三年，二線城市均將迎來持續大規模新增供給。整體市場供過于求的情況將令市場進一步承壓。

"經濟增長放緩的新常態、來自電商的競爭和持續的供應放量以及都將令二線城市商業競爭更加激烈，令市場入駐率和租金增長承壓。在此情況下，購物預計將引進更多體驗型業態以實現差異化經營，以滿足日益成熟且多元化的消費需求。

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