上海中原地產(chǎn)研究咨詢部三月中旬對寶山張廟板塊、閔行七寶板塊內(nèi)的分行調(diào)研結(jié)果顯示，近期剛需板塊在交投方面出現(xiàn)新的糾結(jié)起伏，新一輪博弈在“兩會”后已然展開。如寶山張廟板塊的掛牌房源量與二月掛牌量相比增加三成，掛牌價(jià)與2月的行情相比基本持平，但業(yè)主普遍提供3-5%的議價(jià)空間；來客量、帶看量分別增加了兩成；交易量與2月的行情基本持平。而閔行七寶板塊的二手行情卻不如以前，掛牌量與2月水平相比有約兩成的滑落；掛牌價(jià)格與2月行情相比基本持平，但業(yè)主提供的議價(jià)空間僅為1%；來客量大幅縮水五成，帶看量勉強(qiáng)維持平穩(wěn)，交易量與2月相比滑落兩成。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，三月剛需為主的二手房市場行情已經(jīng)渡過了小陽春較為熱情向上的初始階段，加上“兩會”新的信息釋出，交易熱情的回落并不意外。眼下，新的平衡正在構(gòu)建中，低總價(jià)房源為二手交易行情的主力，在未來一段時(shí)期將保持穩(wěn)定的局面，但是進(jìn)一步下降的空間有限，高性價(jià)比房源的作用力也將更加突出。

　　據(jù)中原地產(chǎn)呼瑪分行孫弘經(jīng)理表示，寶山張廟板塊的二手房交易市場保持良好的姿態(tài)，這與板塊內(nèi)良好的區(qū)域人居積淀有關(guān)系，還有區(qū)域較快的城市發(fā)展進(jìn)程，使?jié)撛诘馁彿空叩南M(fèi)力不斷被發(fā)掘出來。此外，板塊地處軌道交通1號線附近，交通優(yōu)勢極為明顯。近年來，上海樓市穩(wěn)步上揚(yáng)的整體交易走勢，更加帶動了張廟板塊的價(jià)格優(yōu)勢，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ纳悼臻g極為明顯。目前，板塊內(nèi)的商業(yè)配套較完善，大賣場、學(xué)校、醫(yī)院一應(yīng)俱全，為生活便利的居住區(qū)域，并且該板塊是寶山區(qū)距離市較近的區(qū)域之一，當(dāng)?shù)氐木幼》諊浅夂瘛?/p>

　　板塊內(nèi)的二手房源主要集中在呼瑪新村(含一村、二村、三村、四村)，為90年代以后的老公房，與彭浦新村的房源相比，房齡較新，價(jià)格優(yōu)勢更為明顯。房型較不錯(cuò)，正氣、通透、全明、南北通、朝南。掛牌房源量與二月行情相比增加近三成，其中40-60平方米的老公房掛牌量超過七成。以呼瑪新村為代表的二手房源掛牌價(jià)為17000元/平方米左右，與二月掛牌價(jià)相比有近一成的下浮。而通和新村的掛牌價(jià)為18000元/平方米左右。業(yè)主提供的議價(jià)空間保持在3-5%之間。來客量、帶看量與二月行情相比增加了兩成，保持活躍的趨勢。三月以來，該分行共成交7套房源，其中總價(jià)為150萬元/套以下的低總價(jià)房源交易突出。從購房者來看，以自住為目的購房者占七成。可見，低總價(jià)小戶型房源交易為張廟板塊交易的主力。

　　據(jù)中原地產(chǎn)七寶分行雷家榮經(jīng)理介紹，隨著城市區(qū)域住房供應(yīng)的緊縮，房價(jià)大幅高啟的形勢下，普通收入家庭的承受力相對縮小，居住向外擴(kuò)延成為不可改變的趨勢。七寶板塊作為外環(huán)線外成熟的生活聚居區(qū)，在各種利好因素的作用下，吸引了更多的居民入住。頭先，七寶以古鎮(zhèn)聞名，生態(tài)居住是其房地產(chǎn)發(fā)展特色。其次，七寶板塊靠近虹橋機(jī)場，毗鄰滬青平公路、外環(huán)線，有著得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢。另外，軌道交通線9、10號線的貫通，為在這里置業(yè)的客群提供了極為便利的交通。

　　目前，該板塊周邊云集了不少樓盤，如奧林匹克花園、萬科城市花園、皇都花園、廣海花園、牡丹公寓等。目前板塊內(nèi)的廣海花園、牡丹公寓掛牌價(jià)格為20000-22000元/平方米，與二月行情相比基本持平。業(yè)主提供的議價(jià)空間僅為1%，呈逐月減少趨勢。受到二手房行情趨暖的影響，業(yè)主信心明顯增加。來客量與二月行情相比減少了五成，帶看量基本持平。三月該分行共交易7套房源，與二月沖高行情相比有所回落，但整體處于平穩(wěn)狀態(tài)。

　　從交易情況可以看出：總價(jià)為160-200萬元/套的房源成交量呈穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢。如萬兆家園交易一套80平方米的房源，以總價(jià)210萬元/套成交，與市場價(jià)格220萬元/套相比，跌幅達(dá)到4.55%。主要由于該房源掛牌時(shí)間較長，卻無人問津，致使業(yè)主心態(tài)逐漸低落，以明顯低于市場行情的價(jià)格促成交易。該房源位于一樓，帶花園，家具全。雷經(jīng)理還介紹：三月的二手房行情與二月持續(xù)回升的狀態(tài)相比，呈平穩(wěn)趨勢。在政策基調(diào)不變的情況下，交易回升的難度將加大，作為剛需集中的板塊，預(yù)計(jì)4月二手市場將繼續(xù)維持平穩(wěn)。

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