新浪二手房(編輯 孫欣)隨著上海普宅標準提高政策的確定、經適房準入供應標準的出臺，以及央行下調存款準備金率的影響，在政策、季節等多方面因素的影響下，壓抑了許久的二手房市場需求有所釋放。各門店來客量、帶看量和成交量都有所上升，上海局部板塊二手房市場呈現回暖跡象。但因政策持續從嚴，加上不少業主期望值再次抬升，部分業主出現逆市漲價的行為，區二手房回暖仍較為緩慢。

　　同比幾近走平 板塊波動再現

　　2012年2月，上海二手房指數為2581點，較上月下降2點，環比下跌0.07%，跌幅比上月縮小0.05個百分點。2012年2月指數與去年同期相比，僅微弱上漲0.04%，同比近乎走平。在連續5個月下跌后，上海二手房指數跌回一年前。

　　在指數系統檢測的所有板塊中，61%下跌，35%走平，4%上漲。上海二手房指數辦公室認為，春節后二手房市場延續冷清，但從2月16日新普通住房標準宣布3月落地后推動了人氣，加上一手房市場再現“以價換量”，二手房成交逐漸回升，改善型、剛需者陸續回探價格呈現跌幅縮小、板塊波動擴大的態勢，區域價格跌幅接近平均。

　　影響2月市場走勢的政策背景是：3月1日起，上海執行新的普通住房價格標準；央行宣布自2月24日起，今年以來存準率頭次下調0.5個百分點；滬上部分銀行主動回調頭套房貸款利率，并縮短審批放款周期；2月28日晚上海市房管局緊急下發通知稱，嚴格執行住房限售政策，回應之前“松綁”一說。

　　區域跌幅趨向平均

　　經統計，2月，市區全部8個區下跌0.07%，跌幅比上月縮小0.08個百分點。4個市區及浦東陸家嘴2月下跌0.06%，跌幅比上月縮小0.06個百分點。其中，靜安下跌幅度，下跌0.11%，黃浦和徐匯次之，均下跌0.06%，長寧跌幅較小，微跌0.01%。隨著樓市調控向深度延伸，市高端物業拋盤量明顯增多，且以投資客拋售居多，議價空間也較大。但由于高端物業購賣不在新普通住房標準放寬、頭套房貸松動等優惠政策“普照”范圍內，只有滿足好房、價格又有松動的基本條件，才會打動改善型實力購家出手。而總體來說，高端二手房源的降價動力依然不足。

　　2月市區中低端市場成交房源多為婚房和置換需求，150萬-200萬元的次新房受關注度較高。普陀、虹口以及寶山市區部分等區域2月帶看量明顯增多。

　　新興城區2月下跌0.08%，跌幅比上月縮小0.02個百分點。2月中旬以后，新興城區二手房帶看量環比上升50%以上，帶動成交率先復蘇。成交集中于總價150萬元以下的低端物業。購房者以自住和剛需為主，閔行、寶山、松江近市區部分價格分別下跌0.09%、0.03%和0.02%。不過，二手房略現與一手房不同的趨向，即一手房降價個案增多、降幅擴大，但二手房市場在部分賣房者堅守之下，降價趨緩，甚至出現個別板塊提價。

　　非新興城區2月下跌0.07%，跌幅比上月縮小0.05個百分點。金山下跌0.09%，崇明和奉賢均下跌0.03%。

　　先簽約后過戶增多

　　經統計，2012年2月全市128個板塊中，下跌78個，持平45個，上漲5個。

　　下跌板塊2月平均下跌0.13%，跌幅比上月縮小0.27個百分點。下跌板塊增多，但跌幅均未超過0.20%。跌幅的板塊為浦東外環和惠南板塊，均下跌0.20%，這是因為這兩個板塊地段偏遠，且無軌交等配套利好支撐，外來剛需進入勢頭減弱。其余板塊分布較為分散，下跌也多為業主理性報價促進成交。雖然掛牌價松動不大，但受惠于新普通住房標準政策，業主將“到手價”改為“成交價”，變相跌價5%左右。老工房集中板塊此類成交較多，如閘北新客站、徐匯龍華、普陀萬里分別下跌0.19%、0.18%和0.17%。

　　3月1日起執行新普通住房標準的消息一公布，內環和內外環區域納入新普通房比例大增，成為受惠較多的區域，由此激起剛需客回探市場的激情，納入新普通房后稅費減少，也使得房價下跌趨緩，走平增多。由于消息公布離實施還尚有時日，導致看客多、成交少，成交放量不明顯。據二手房指數辦公室調查，此標準一出臺，一些介于標準上下的二手房，開始變相調整價格，以新普通住房面目迎接剛需客，甚至部分交易轉為“半吊子”，先簽約，等到3月后再過戶交易。

　　持平板塊多分布于中外環。，中外環大量面積小、總價低的老工房能夠達到新普通住房標準，這類處于臨界點標準的業主和購房者選擇等待。如普陀桃浦、閔行梅隴、寶山上大等板塊持平。，雖然部分剛需房源總價已經跌至購房者可接受的范圍，但一手房供應、降價潮尚未全面啟動，購房者仍在比較中觀望。第三，資金雄厚的業主心態淡定，年后急需資金周轉的業主減少，等得起的業主對賣房興趣大減。

　　上海二手房指數辦公室認為，2月二手房成交量的回升并非表明剛需客戶已經全面回歸，大部分不受限購制約的剛需客仍然選擇觀望。在這種市場情緒下，一二手房價格倒掛再次轉化為二手房“慢一拍”，一手房降價范圍擴大，但二手房“拉鋸”加大，甚至出現小部分價格反漲；2月指數同比走平，區域跌幅趨向平均，但板塊波動重現。隨著3月新版普通住房標準實施，去年下半年積壓的購房需求開始釋放，尋覓合適房源和入市時機。在上海二手房指數同比走平之后，如果連續第6個月下跌，那么價格拐點將宣告到來。(上海二手房指數辦公室)

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