成交量價同比回落：“金三銀四”“金九銀十”雙雙失約

　　樓市調控政策持續收緊下，全市二手房成交量在2011年下半年期間出現較明顯回落，季節性因素影響也出現失效。

　　21世紀不動產上海區域市場統計顯示，2011年1至11月間，全市共成交13.28萬套二手房，同比減少1.44%；在往年成交旺季的3、4月份和9、10月份，二手房成交套數出現明顯同比回落，3、4月份合計成交套數為2.64萬套，同比降幅在25%-40%；9、10月份成交套數為1.84萬套，同比降幅在40%-45%。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，自2011年下半年起，二手房成交套數便呈逐月回落之勢，體現在市場中便是購家觀望情緒日漸加重、入市謹慎度不斷提高。但是，伴隨新房打折引發的成交量在11月回升，預計將會帶動部分二手房源及需求釋放，12月全月二手房成交量預計將有1成左右的環比回升。

　　伴隨成交結構改變及掛牌、成交價松動，全市二手房成交均價自2011年2月起已連續10月同比回落，2-4月間同比降幅在3%-6%，5-9月間同比降幅在6%-9%，10-11月間同比降幅13%-15%，出現不斷放大的趨勢。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認為，10-11月間全市二手房成交均價同比降幅明顯擴大，除與結構性因素有關外，業主心態進一步松動、更多樓盤加入降價行列中，也是重要原因之一。

　　如全市監測的40個標桿樓盤中，大戶型單價比8月期間下降的盤數由10月期間的8個增至11月期間的10個，中戶型單價比8月期間下降的盤數由10月期間的9個增至11月期間的11個，小戶型單價比8月期間下降的盤數由10月期間的8個增至11月期間的11個。而各類戶型監測樓盤較8月時的單價降幅也由10月的不足10%擴大至11月的15%左右。

　　市場結構出現變化：外地購家減少、商辦物業升溫

　　伴隨限購、限貸一系列政策生效，2011年二手樓市成交結構出現明顯變化。一是外省市購家成交占比不斷回落，二是商辦物業交投有所升溫。

　　2010年全年成交的二手房源中，外省市購家成交占比始終維持在41%-46%區間，且呈現逐季升高之勢；而2011年迄今(截至11月，下同)成交的二手房源中，外省市購家成交占比則是降至33%-40%區間，且呈現不斷走低之勢。

　　二手房交投數據變化同時，投資客也基本在全市淡出。據21世紀不動產上海區域市場近期抽樣調查顯示，在楊浦新江灣城、閘北大寧、虹口涼城等9個板塊中，近期入市的二手住宅購家均未有純粹的投資客身影。

　　隨著二手住宅投資成本和風險的加大，以及購購難度的上升，二手商辦物業(含辦公樓和商鋪，下同)也正成為部分購家的替代之選。自2010年下半年起，二手商辦物業成交占比便持續提升，由2010年3季度期間的3.17%不斷升至2011年4季度期間(截至11月)的6.66%。

　　而目前部分板塊的投資客心態，也成為上述情況的側證。21世紀不動產上海區域市場近期抽樣調查亦顯示，投資客雖退出二手住宅市場，但未完全退出二手房市場，少數人考慮轉投其它物業類型。如在閔行七寶板塊，未入市投資客就表示如果政策在兩三年內無松動，就只會考慮投資二手商鋪和酒店式公寓，不太會考慮投資住宅。

　　成交日趨集中：小戶型、低總價房源占比提高

　　投資需求和部分高端置換需求被迫淡出市場之際，二手房交投日益體現普通購房需求本色，成交也漸向小戶型、低總價房源集中。

　　面積70平米下、總價低于150萬元的二手房為貫穿2011年全年的成交。其中面積70平米以下二手房成交占比，2010年1季度至2011年1季度間均維持在47%-50%，，而在2011年2-4季度間則是躍升至50%以上，尤其是在4季度間達到54.22%的高位。而總價150萬以下二手房成交占比，2011年均維持在77%-78%的區間，走勢非常穩定。

　　21世紀不動產上海區域市場統計顯示，目前總價200萬元以下二手房購家主要為剛需和改善需求，剛需購家以婚房需求居多，不少為明年春季辦婚禮、并為裝修預留時間，偏好戶型較小的次新房源。改善型則是分為緊靠學校的小區、居住條件改善和養老房三種類型，一般對地段和房源品質有較高要求，但價格敏感性相對較低，因可用持有房源對沖目標房源的支出，支付能力也相對較強。

　　此外，總價200萬元以下二手房購家對貸款(含純公積金、純商業、組合貸款三種類型，下同)依賴性較重，總價100萬以下購家購房貸款者占比達64.9%，總價100-200萬購家購房貸款者占比達72.2%；且均較偏好純公積金貸款類型，貸款金額在房源總價中占比集中在20%-70%區間。

　　另一值得注意的現象為，雖政策導向下市場結構日趨向小戶型、低總價集中，但面積500平米以上、總價高于1000萬元的二手房成交占比也在不斷提高。其中，面積500平米以上二手房成交占比由2010年4季度的0.20%持續升至2011年4季度的0.89%，總價1000萬以上二手房成交占比則是由2010年4季度的0.64%持續升至2011年4季度的0.96%。

　　從2011年1-11月間成交數據來看，這些、高總價二手房主要集中在工廠和辦公樓、公寓和商鋪4種物業類型，合計占比達85.06%，其中又以工廠和辦公樓居多。位于松江新城的大業領地、佘山E谷為工廠的代表性項目，而位于普陀長征的紅星世貿大廈和徐匯田林的普天科技園為辦公樓代表項目。

　　掛牌業主多為改善型 拋售家庭先進住房的比例超7成

　　限購之下，上海市民為珍惜購房資格，拋盤動作變得謹慎很多，為了改善居住而拋售家庭為一住房的動機占比攀升至超過7成的比例、達到高位水平。21世紀不動產上海區域的一線門店反饋顯示，持有產證年限超5年、為家庭先進住房、以改善置換為目的的比例在調控后基本呈穩定增長態勢。今年10月，上述3項指標分別為74.3%、62.9%和77.5%，分別比去年同期提高了(此處指完全值，下段相同)2.5%、13.9%和9.0%。

　　反觀因為閑置而拋盤的動機，其套數占比則穩定下降，今年10月為16.1%，較去年提起下降了7.2%。但是，閑置和改善兩大目的，在成交量偏低的今年10月仍占據了93.6%的比例，較去年同期的較高水平上升了1.9%。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認為，業主拋盤的結構變化，可以從調控政策上尋根溯源，為改善而出售先進住房增多、因閑置拋盤比例下降，與限購有關；而持有產證滿5年則源于營業稅未滿5年須強征相當于房屋總價的營業稅及附加5.65%有關。

　　誠然，調控為穩定市場、抑制房價過快上漲產生積極意義，但也在客觀上打亂了正常的交投節奏，市場被“冷凍”。從業主拋盤的角度看，市場本身的新增掛牌房源的數量、質量，都會受到一定程度的影響，傳導至購家，就是房源有效可選范圍的相對縮小，較終成為交易量萎縮的原因之一。

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