受調(diào)控政策影響，2011年各地樓市普遍低迷，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)均遭受重創(chuàng)。但由于信貸緊縮、業(yè)主惜售、一二手房?jī)r(jià)格倒掛這三大因素，二手房市場(chǎng)的低迷程度超過(guò)新房市場(chǎng)。專家認(rèn)為，2012年一線城市二手樓市將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)交換的緩慢回升之勢(shì)，預(yù)計(jì)2012年部分城市二手住宅價(jià)格下降的幅度約在20%左右，帶動(dòng)二手房成交量比2011年增加約2-3成。

　　交易量萎縮 中介全行業(yè)虧損

　　北京建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截止于12月27日，年內(nèi)二手房住宅交易套數(shù)為120651套，預(yù)計(jì)全年在12.1萬(wàn)套左右，較2010年和2009年分別下滑38%和55%。

　　鏈家地產(chǎn)較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年北京二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共關(guān)店約1400家，超七成為中小經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。而全國(guó)目前大約有6萬(wàn)個(gè)二手房經(jīng)紀(jì)門(mén)店，根據(jù)成交量縮水程度以及正常的運(yùn)營(yíng)成本保守估計(jì)，全年店均虧損5萬(wàn)元，預(yù)計(jì)整個(gè)行業(yè)共虧損30億元。

　　2011年1-11月，上海二手住宅成交總量為988.4萬(wàn)平方米，較去年同期下降14.15%。從月度表現(xiàn)來(lái)看，二手房市場(chǎng)成交量幾乎是隨著一手房房?jī)r(jià)降幅的擴(kuò)大而逐步萎縮的，上半年上海二手住宅月均成交還能維持在100萬(wàn)平方米以上的水平，基本與去年持平，但9月份以后市場(chǎng)開(kāi)始顯著下滑。9月份當(dāng)月成交8930套二手房、跌破單月10000套大關(guān)，隨即10月份跌到單月7132套，11月份已跌到單月6236套，連續(xù)兩個(gè)月低于8000套的行業(yè)盈虧平衡點(diǎn)。

　　12月份，上海市二手房購(gòu)賣市場(chǎng)仍顯低迷，房主議價(jià)空間逐步放大，但未能有效帶動(dòng)成交量的回升。整體來(lái)看，中介門(mén)店來(lái)客量基本與上月相持平，維持在較低水平；房東掛牌積極性不高，但下調(diào)價(jià)格房源明顯增多。中介公司滿堂紅也關(guān)閉了其在上海的18家門(mén)店，結(jié)束其在上海的二手房業(yè)務(wù)。這也是繼美聯(lián)物業(yè)之后，又一家退出上海的大型連鎖房產(chǎn)中介。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從7月份深圳開(kāi)始征收二手房評(píng)估稅以來(lái)，深圳二手房成交量直線下滑，當(dāng)前周成交量已不足500套。今年11月，中原地產(chǎn)對(duì)深圳地產(chǎn)中介的調(diào)查顯示，今年年初深圳中介門(mén)店大約有8000家，而到11月份正常營(yíng)業(yè)的只有5000家。

　　多家中介機(jī)構(gòu)表示，今年全行業(yè)虧損已成定局，一些大的中介公司如果不是靠代理一手房業(yè)務(wù)彌補(bǔ)損失，可能也撐不下去。

　　三大因素致市場(chǎng)持續(xù)低迷

　　專家表示，信貸緊縮、業(yè)主惜售、一二手房?jī)r(jià)格倒掛這三大因素導(dǎo)致了二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷。

　　根據(jù)機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在2010年宏觀調(diào)控以前，商業(yè)貸款購(gòu)房者比重約為7成。因此，信貸收緊對(duì)二手房成交影響重大。信貸收緊主要體現(xiàn)在兩方面：一是頭付比例、利率的提高導(dǎo)致購(gòu)房者的購(gòu)房成本增加；二是額度緊張以及審查條件嚴(yán)苛，導(dǎo)致二手房交易在獲取貸款方面難度大增，并且銀行更愿意將貸款投放到新房市場(chǎng)。

　　隨著信貸的收緊，商業(yè)貸款的比重大幅走低，而一次性付款以及純公積金貸款的比重大幅增加。上海中原交易按揭部數(shù)據(jù)顯示，2011年10月，純商業(yè)貸款的比重已低至19%，較2010年1月回落23個(gè)百分點(diǎn)；一次性付款、純公積金貸款的比重分別為31%和26%，分別較2010年1月增加14和12個(gè)百分點(diǎn)。由于信貸收緊，特別是二手房貸款難度的增加，導(dǎo)致很多二手房交易被迫中止，從而進(jìn)一步降低了二手房市場(chǎng)的流通性，二手住宅市場(chǎng)成交低迷。

　　另外，限購(gòu)后二手房業(yè)主賣出房產(chǎn)后購(gòu)進(jìn)受限，同時(shí)國(guó)內(nèi)缺乏投資渠道，房地產(chǎn)仍是儲(chǔ)存財(cái)富的重要形勢(shì)，因此二手房市場(chǎng)上業(yè)主普遍惜售。惜售導(dǎo)致二手房掛牌量走低，且多數(shù)業(yè)主的報(bào)價(jià)較為堅(jiān)挺。據(jù)中原監(jiān)測(cè)信息顯示，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市二手住宅新增盤(pán)源量持續(xù)走低，目前單周新增盤(pán)源量?jī)H為2010年“國(guó)八條”出臺(tái)前周水平的2-3成。

　　與二手房市場(chǎng)業(yè)主惜售而報(bào)價(jià)高企不同，在新房市場(chǎng)，則是越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加大降價(jià)促銷力度，一手房項(xiàng)目采取低價(jià)入市的策略，售價(jià)低于周邊二手房?jī)r(jià)格，致使一二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛情況。由于一手房?jī)r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，成功分流了周邊的二手房需求，對(duì)于原本成交已十分慘淡的二手房市場(chǎng)無(wú)異于是雪上加霜。

　　以價(jià)換量將打破僵持局面

　　機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著新房市場(chǎng)降價(jià)的鋪開(kāi)，二手房有價(jià)無(wú)市的局面將會(huì)逐步被打破，價(jià)格下降的幅度和范圍都會(huì)有所擴(kuò)大，成交量亦會(huì)因此而有所回升。由于政策面和信貸沒(méi)有放松的跡象，2012年一線城市二手樓市將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)交換的緩慢回升之勢(shì)。

　　從歷次調(diào)整后的恢復(fù)過(guò)程來(lái)看，都是以成交價(jià)格的下跌來(lái)?yè)Q回成交量的回升。本次樓市與以往的不同在于，本次樓市調(diào)整主要是“限”，而之前的調(diào)控主要在于增加交易的成本，并沒(méi)有限制交易行為，因此本次樓市的調(diào)整過(guò)程會(huì)相對(duì)漫長(zhǎng)，主要表現(xiàn)為：成交持續(xù)低迷周期較長(zhǎng)，價(jià)格下跌帶動(dòng)成交回升的幅度有限。這是目前二手樓市“量跌價(jià)滯”的主要原因。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)研究為，目前二手房市場(chǎng)的有價(jià)無(wú)市以及同一區(qū)域的一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象均屬于短期的非平衡狀態(tài)，市場(chǎng)將通過(guò)其自身的調(diào)節(jié)來(lái)回歸平衡。但由于調(diào)控影響的持續(xù)性，價(jià)格下調(diào)以重建平衡的過(guò)程將會(huì)較為緩慢。中原報(bào)價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，自2011年2月以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳、天津、成都六大城市二手住宅報(bào)價(jià)指數(shù)一路下滑，截至2011年底已基本回落至2009年初的水平，顯示出二手房業(yè)主報(bào)價(jià)松動(dòng)幅度和范圍均在擴(kuò)大，二手樓市正在由“量跌價(jià)滯”向“量?jī)r(jià)交換”過(guò)渡。

　　由于本輪二手房市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整主要是由新房市場(chǎng)的降價(jià)所造成的被動(dòng)調(diào)整，因此調(diào)整的深度和調(diào)整時(shí)間的長(zhǎng)短，將主要取決于新房市場(chǎng)。預(yù)計(jì)2012年六城市二手住宅價(jià)格下降的幅度約在20%左右，京滬深的調(diào)整幅度稍大，而穗津蓉的調(diào)整幅度會(huì)相對(duì)較小。

　　中原集團(tuán)研究高端經(jīng)理張海清認(rèn)為，住宅價(jià)格的下降，有望換來(lái)成交量的回升，但在限購(gòu)和限貸的影響下，二手房市場(chǎng)的流通性大大降低，回升的幅度也較為有限，因此復(fù)蘇的過(guò)程將會(huì)曲折漫長(zhǎng)。目前的二手住宅成交量已經(jīng)處于歷史較低位，成交量再走低的空間已經(jīng)很小，預(yù)計(jì)2012年二手房成交量將同比2011增加約2-3成。

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