簡介

2007年8月教育部公布的171個漢語新詞之一

捂盤惜售，從字面意思理解是“捂住樓盤，舍不得把房子拿出來銷售”，其目的和“囤房捂盤”一樣，都是為了哄抬房產價格。

近些年來，“捂盤惜售”字眼在媒體對房地產開發商的報道中一直盛行不衰。隨著2007年房價上漲，各大媒體再度屢屢提及，將之歸為房價上漲的主要原因之一。“捂盤惜售”影響之大，以致“國六條”實施細則將“捂盤惜售”與囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等行為并列，并表示“要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰”。

捂盤惜售的實質

“捂盤惜售”提法的起源已經無從考究，從字面意思理解，應該是“捂住樓盤，舍不得把房子拿出來銷售”。從房地產銷售來看，這種提法有點滑稽，還沒有哪個發展商會“舍不得”把房子拿出來賣。可以說，實現銷售是開發商的較終目的，所謂“落袋為安”，但是選擇何時銷售則是開發商的一個策略考慮。因此，捂盤惜售所反映的只是一個表面現象，其本質是開發商采取的一種銷售策略，涉及到的是對銷售時機和推售節奏的選擇。開發商是理性的經濟人，存在著利潤化的追求，但是，開發商將為其在追求利潤化的過程中所選擇的行為承擔風險。

比如，在一個不斷下跌的房地產市場中，開發商可以選擇賣或者不賣，選擇先賣某部分單位而不賣其他單位的，這都是基于其對大市發展的理性或者非理性判斷，但一旦選擇后由此產生的風險，開發商將獨立承擔。同樣，在一個上漲的市場亦如此。我們不要只看到開發商風光的一面，殊不知很多開發商因為誤判大勢，損失慘重。又比如，同樣是一個樓盤，為什么開發商會先推售某些單位，后推售其他單位呢?除了工程方面的原因外，主要是出于“不能將雞蛋放在同一個籃子里面”的考慮，在投資時候需要這種考慮，在出售的時候同樣需要這種考慮，即不能將所有貨物一下子全部推出市場，而應該分時機、有節奏地推出。

捂盤惜售的市場風險

捂盤要承擔法律風險，惜售要賭市場風險，理智的做法是“趕緊出貨、落袋為安”。

△“捂盤惜售”誤導市場

深圳市社會科學院城市運營主任高海燕認為，從市場看，惜售論開始出現的背景有兩個：一是年后市場供應確實比較少，二是年后二手房市場明顯出現了一撥漲價的勢頭。“于是，市場開始擔憂，這是人之常情，”高海燕說，“關鍵是所有人都應該明白，政府必然要調控。‘專業很生氣、房地產很危險’，這是現在的大框架，因此理性的開發商應該不至于如此。”

另外，深圳已經公布，未來五年內將建政策保障住房14萬套，其中經濟適用房2.6萬套，公共租賃住房(含廉租房)11.4萬套。“以往房價高是因為供應太少，這樣，如果有開發商刻意‘捂盤惜售’，那是他對后市太樂觀，風險很大。”吳固林說。

吳固林認為，尤其應該注意的是，在如今房地產市場如箭在弦、一觸即發的微妙時刻，妄談“捂盤惜售”，不僅僅是損害開發商形象，激化矛盾，更可能影響置業者的消費心態，造成市場不必要的恐慌。

△延期銷售多受調控影響

至于年后市場供應減少，新盤比往年延后推出的原因，吳固林認為，一言以蔽之，是因為宏觀調控的影響，具體來說大致有三點：

一是受“90/70”結構調整的影響。吳固林說：“像我們的創富時代·俊景園，沒有進行大的結構調整，但施工建筑依然被延期了兩個多月，其它要整體推倒重來的項目自然要到今年下半年才可能上市了。”二是受銀行信貸緊縮的影響。較近又加息，融資更困難，建筑工期也受影響。三是年后施工單位人手緊缺，施工速度大打折扣。“現在民工短缺的情況在各大樓盤施工點普遍存在，沒人做事，民工都往北方去了。”吳固林說。

“以往開發商對建筑商，是拖欠工程款，而我們是預付工程款，拼命趕貨。”吳固林說，“但樣板房、售樓處依然是不夠人手來施工，這可能是很多開發商的苦惱。”

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