傳統概念上的“招保萬金”四大行業巨頭的半年報悉數亮相，整體盈利能力的下降折射出中國房地產業暴利時代正在漸行漸遠。

　　無論是主打剛需產品并以快速周轉見長的萬科和保利地產，還是堅持中高端路線謀取高利潤率的招商地產和金地集團，均出現盈利遠低于營收的格局。這四家特點各異的開發商也基本代表了不同類型房地產企業的整體表現，營業收入繼續增長，但毛利率、凈利潤下降和存貨、資產負債率上升，成為行業普遍現象。

　　值得關注的是，上述四家開發商的現金流狀況并沒有惡化，房地產企業應對市場調控似乎仍具備一定的實力。

　　盈利能力下滑

　　按照申萬行業分類可以發現，2012年1至6月，“招保萬金”四大上市房企營業收入總額超過675億元，較去年同期的484億元增長39.46%，接近四成。而去年同期這四家房企營業收入增幅僅僅為11%。

　　得益于結算面積的增多，萬科上半年營業收入增幅，增長53.7%至307.2億元。保利地產、招商地產和金地集團分別實現營業收入201.83億元、100.8億元和64.7億元，分別增長32.86%、24.58%和25.5%。

　　但與營業收入高增長不匹配的是，這四家房企凈利潤僅僅微增2.5%，由去年同期的77億元增加至79億元，只增加了2億元。

　　由于產品路線和經營模式不同，四家企業的凈利潤出現分化，其中萬科同比增長25.1%至37.3億元，金地集團增長5.1%至5.02億元，招商地產則下降16.89%至12.21億元，保利地產下降10.16%至25.1億元。

　　從利潤率來看，四大房企平均銷售毛利率從去年的43.25%跌至40.5%，凈利潤率則從去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2個百分點。

　　如果按照盈利能力指標中的凈利潤與營業總收入比來算，四大企業全線下降。除金地集團凈利潤率低至7.8%，同比下降1.5個百分點外，其他三家房企凈利潤率基本在12%左右，且都出現了較去年6個點左右的下滑。

　　對于凈利潤率下降的原因，招商地產、保利地產和金地集團幾乎均解釋為“合作項目結轉較多”所致，通過合作開發來應對樓市風險成為大型開發商的共同現狀。不過，這也同時帶來了凈利潤增長低于營業收入的尷尬。

　　另一個導致利潤率下降的原因是銷售費用的大幅增長，這主要是因為淡市下的營銷難度加大所致，四大房企銷售費用整體上漲了24%至23億元。

　　此外，預收賬款被認為是上市房企未來盈利能力的“晴雨表”，但四家房企的預收賬款增長并不理想，僅僅由去年同期的330億元增長4.5%至345億元。

　　庫存有增無減

　　盡管房企今年以來大舉推行去庫存策略，但房企庫存量依然有增無減，其中“招保萬金”四大房企庫存貨值，由年初的4760億元進一步上升8.4%至5158億元。

　　有機構統計亦顯示，2012年上半年，包括上述四大房企在內的68家上市開發商實現營業收入約1118億元，同比增長26%；凈利潤約170億元，同比增長近6%。同時，這68家上市房企的存貨也同比增加近三成，達7996億元。

　　但各大房企的促銷跑量策略，對改善現金流狀況頗見成效，其中上述四大房企手中持有的現金量由年初的855億元增加28%至1092億元。

　　以萬科為例，截至6月底，萬科持有現金470.1億元，較年初提高了37%。金地集團目前持有的現金高達190.3億元，為一年內到期借款的1.6倍。

　　較為明顯的是保利地產，其經營活動產生的現金流量凈額為16.15億元，同比增長119.55%，經營現金流連續三年為負的情況得以改善。

　　現金流的改善和開發商減少拿地也存在直接關聯，減少拿地在一定程度上也反映出開發商資金壓力僅僅是相對減輕。

　　從龍頭萬科的情況來看，上半年萬科在土地市場上頗為保守，一季度甚至在招拍掛市場上沒有收獲。1至6月，萬科僅僅新增加開發項目14個，對應規劃建筑面積合計為213萬平方米，僅僅約為去年同期的一半。

　　更明顯的是金地集團，該公司全年計劃106億元，但在今年上半年卻“顆粒無收”，半年內“零”拿地的情況在整個行業都頗為罕見。

　　盡管上半年營收情況不錯，但開發商對下半年仍不樂觀，“招保萬金”四大房企均把靈活促銷和加快去化速度作為重要目標。

　　金地集團總裁黃俊燦表示，目前房地產行業政策調控的底部已基本形成，房地產調控政策加碼的必要性和可能性較低，但限購、限貸等核心調控政策短期內不會退出，各主要城市可售庫存和新增供應仍維持較高水平，房價出現大幅反彈的可能性很低。

　　金地集團同時稱，由于銷售價格的下降以及偏高端的產品結構受調控影響較大，預計將對公司2012年的利潤產生較大壓力。

　　大型房企中除了保利地產、招商地產凈利潤下降之外，富力地產不久前也發出業績預警，稱凈利潤將同比大幅減少。此外，華僑城凈利潤也同比下降4.2%。

　　即便是萬科，繼去年實現凈利潤96.2億元之后，今年沖刺百億利潤大關是其重要目標，而萬科要在下半年實現63億元的凈利潤依然壓力不小。

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