時近九月，“金九銀十”注定將成為調控下樓市新的興奮點。
　　實際上，房地產市場成交一直在持續恢復，而“金九銀十”正是“助推劑”之一，不少人不禁要問，房地產調控成功了嗎？
　　也許可以說成功，正如萬科董事長王石所說，“現在中國房地產調控政策打壓的不是房地產市場，而是打壓居高不下的價格，從這個角度來說，宏觀調控已經成功”。
　　又或許如“南方某房企退出房地產市場”，行業似乎已出現清盤和洗牌。
　　8月18日，有媒體稱南方某中型房地產開發企業已下定決心撤出房地產開發業務，轉型資本運作，公司近期將遣散近千名員工。8月22日較新消息則稱，該房企就是合生系老板朱孟依旗下的珠江投資。
　　珠江投資因此事不得不發布澄清聲明，稱未來中國房地產業仍有良性的增長空間，公司在房地產行業有多年的發展基礎，沒有退出房地產業務的可能。
　　珠江投資一紙澄清公告想將這件沸沸揚揚鬧了近一周時間的事件按下去，但很顯然，上周末市場并沒有因此穩定下來，靜候金九銀十的到來。
　　山東省保障性安居工程和房地產調控工作會議上，連續釋放出多條頗受樓市關注的信息。一是在該省全面實行商品房預售資金監管制度，并開展商品住房現房銷售試點；二是明確有條件的城市可對頭次購房者適度降低頭付比例。
　　很顯然，山東新政是為今年“金九銀十”所準備，并規定自9月1日起，凡不實行預售資金監管的商品住房項目，暫不核發預售許可證書。各市也要總結改進商品房預售管理辦法，選擇有條件的開發項目，開展商品住房現房銷售試點。
　　“監管預售資金、試點現房銷售”，無疑是將此前“取消商品房預售制”的傳言往前推進了一步；另一方面，山東新政對于頭套房貸和二套房貸“一放一控”，一定程度上符合保護自住剛性需求的原則。
　　無論如何，山東新政為國務院7月督查之后的各地樓市調控提供了一個思路和樣本，但關鍵是“如何協調好房價和地方經濟發展間的關系，這是對調控能否持續的一個考驗”。
　　房產稅顯然也會是一個關鍵因素。
　　近段時間，有關房產的消息一直都在流傳。先是全國地稅官員開展房產稅稅基評估集訓；再是湖北湖南將開展房產稅試點的消息；三是有財政部屬下研究機構負責人稱房產稅擴容已鎖定方向。
　　央行調查統計司較新發布的研究報告中也建議，擴大房產稅改革以取消限購。
　　報告中稱，可從以下幾個方面來改進和完善現行的調控手段，一是加快保障房體系建設；二是加快推進房產稅改革；三是豐富差別化的信貸政策；四是建立和健全相關法律體系。
　　關于房產稅部分，報告中認為，應在適當時機退出限購政策，轉而代之以征收房產稅。對于頭套房或一定面積內的住房免征房產稅；對于二套房或超過一定面積的住房，征收房價市值一定比例的房產稅；對于三套及以上住房，將征收房價市值更高比例的房產稅。總之，通過合理的累進稅制，有效打擊投資性需求，同時又較好地保護剛性需求和改善型需求。
　　正如經濟學家樊綱在“2012博鰲房地產論壇”上發表演講時所述，要用經濟的手段，用稅收、利率、信貸等政策來替換下類似“限購”這樣的政策。
　　樊綱建議，盡快抓緊房產稅的試點，盡快抓緊這方面制度的改革和推出，替換掉臨時、應急的一些行政手段，才能做到使房地產市場長期穩定的發展。
　　此外，財政部財政科學研究所所長賈康在“2012博鰲房地產論壇”上，也就房產稅問題發表了一篇演講。賈康認為，我們現在應該堅定地在房地產調控新政繼續推行和演變的過程中，重視和強調制度建設。
　　而且，在重慶上海兩地房產稅試點基礎上總結各自特點，客觀認識各自的得失，在肯定的同時應該做一些對其他有可能跟進試點的城市，也就是改革文件中“擴大范圍”的其他區域，如何在跟進時進行方案的進一步優化。
　　總而言之，調控的鼓點不斷變幻，終究是要尋找一條中國房地產可持續發展的平衡之路。無論是寄希望于“金九銀十”還是“十八大”，都要考慮較關鍵的一點--制度建設。
　　房產稅擴大試點？也許很快就將水落石出。

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