觀點時評：央行營管部8月28日在召開轄區金融機構情況通報會時指出，下一階段要嚴格實施差別化住房信貸政策，抑制投機投資性購房需求。

　　而近期筆者了解，自9月1日起，平安銀行、中國銀行在上海將收窄頭套房貸利率至九折，甚至有的銀行重回基準利率。與此同時，重慶、成都、合肥等地當前多數銀行也一直在執行頭套房貸基準利率，并無房貸優惠。

　　收窄頭套房貸利率不利于維護調控成果

　　收窄頭套房貸利率，應該來說與嚴格實施差別化住房信貸政策有些違背。在常態化樓市調控的市場背景下，收窄頭套房貸優惠、上浮房貸利率，如果單純從市場流動性控制、銀行房貸量控制的角度而言，上調頭套房貸利率確實可以起到通過抑制需求放量與為市場降溫的作用。但從個人判斷來看，當前樓市價格方面表現已經平穩，房價上漲過快的勢頭得到控制，盡管近期兩個月房價出現微漲態勢，但很大程度上是由于高端需求集中放量所致的成交結構的變化，當前市場還并沒有出現購漲不購跌的行情和趨勢。

　　筆者認為，此時收窄頭套房貸利率，有可能導致頭套房成交量下滑，反而推高市場成交均價，一定意義上來講，收窄頭套房貸利率對于平穩房地產價格方面的意義不大，有可能還會對當前房地產市場調控成果起到不利方面的作用。具體而言：

　　、從宏觀市場角度而言，當前房價上漲過快的勢頭得到遏制，交易量相對平穩運行，如果房貸利率尤其是頭套房貸利率提高，購房者的購房成本會有所上升，有可能由于利率原因導致市場交易量進一步下降，從而，結構上表現為中低端市場成交量比例下降，推高整個市場成交均價。

　　、房貸利率尤其是頭套房貸利率提高，對于自住需求購房者影響較大，當前急需受到政策面保護的就是這些自住剛性需求，如果利率優惠收窄或取消，那么這些購房者會延遲購房計劃，誤傷自住需求購房者。

　　因此，當前仍處于階段性的市場博弈階段，如何激活當前的樓市成交量，緩解當前庫存相對較大的市場壓力，同時，使房價保持相對穩定的發展態勢，成為當前樓市發展的關鍵。尤其是在當前市場呈現出的是僅僅是狹義的市場成交量回暖，而整個市場”基本面”尚未出現完全回暖的特征的市場背景下，政策層面應該繼續給予頭套房自住需求更多的差別化優惠信貸政策，給予這些需求更多的購房時間，否則，在調控政策言行不一致時，往往會導致損害正常的自住市場需求，甚至導致有些利益集團利用這些話題炒作房價，反而不利于樓市調控政策調節房地產市場。

　　收窄頭套房貸利率倒逼房企再度”以價換量”

　　筆者認為，在限購、限貸政策尚未松動的市場背景下，全國及滬上部分銀行又收窄甚至上調頭套房貸利率，如果這樣的政策擴容并且一直持續執行，以自住需求為主的購房群體的購房計劃應該會受到影響，那么，有可能還會倒逼開發企業再度”以價換量”，以通過各式各樣的”策略性降價”或直接降價彌補收窄甚至上調頭套房貸利率對于市場成交量的影響。如：

　　、高速周轉企業通過高速周轉的市場策略，為了快速回籠資金減輕公司財務壓力、調節在一定時期內市場庫存，短期內繼續采取”以價換量”策略，進行策略性的降價，達到市場成交的目的。

　　、直接降價。如當前長甲集團較近一些項目如長泰西郊別墅、長泰東郊御園等均在做直接性的價格調整，通過價格讓步直接激活市場成交，達到回籠資金的目的。

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