正文：二手房交易按評(píng)估價(jià)征稅　二手房交易按評(píng)估價(jià)征稅

二手房交易按評(píng)估價(jià)征稅可能于10月出臺(tái)，市場(chǎng)人士認(rèn)為

　　“評(píng)估價(jià)沖擊波”并不可怕

　　深圳市地稅局有關(guān)人士透露，我市可能于10月份開(kāi)始在二手房交易中按評(píng)估價(jià)征稅。與兩年前就開(kāi)始的傳聞相比，政策的較終出臺(tái)意味著預(yù)期中的“只靴子”落地，那么，“只靴子”會(huì)對(duì)深圳二手房交易市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響呢？昨日，記者走訪市場(chǎng)，并采訪了有關(guān)專(zhuān)家、業(yè)界人士以及部分市民。


　　二手房交易量連續(xù)下滑

　　近兩年來(lái)，市場(chǎng)上就不斷有傳聞，稱(chēng)我市將按評(píng)估價(jià)向二手房交易征收增值部分的個(gè)人所得稅。特別是今年5、6、7三個(gè)月，傳聞?dòng)ⅰＪ艽擞绊懀址渴袌?chǎng)交易量大幅波動(dòng)。

　　市房地產(chǎn)研究今年1~8月深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，8月份，全市二手房成交較7月下降了26.39％。在成交套數(shù)方面，泛城租售網(wǎng)昨日公布的一份統(tǒng)計(jì)顯示，8月全市二手樓成交套數(shù)相比7月環(huán)比下降42.3％，其中，福田、南山、寶安、龍崗分別下跌55％、67％、43％、46％，羅湖、鹽田分別上漲65％和22％。在成交面積方面，受新合同實(shí)施影響，除羅湖較7月有所上升外，福田、南山、鹽田、寶安、龍崗紛紛下降，相比7月跌幅分別為55％、 68％、32％、33％、46％。

　　現(xiàn)在，二手房交易按評(píng)估價(jià)征稅的政策終于明確，市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示，目前二手房估價(jià)系統(tǒng)已報(bào)市政府，預(yù)計(jì)下個(gè)月就會(huì)實(shí)施。這一政策終于正式到來(lái)，也使得人們的擔(dān)心越來(lái)越重：實(shí)施之后，深圳是否會(huì)像國(guó)內(nèi)有的城市，出現(xiàn)二手房成交量大幅下降甚至一段時(shí)間成交為零的局面？市房地產(chǎn)研究副主任王鋒認(rèn)為，這一擔(dān)心是多余的，按評(píng)估價(jià)征稅之后，不會(huì)出現(xiàn)交易量大幅下滑的局面。房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市一樣，供求關(guān)系的不明朗，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)震蕩。而一旦政策和供求真正明朗之后，市場(chǎng)就不會(huì)出現(xiàn)震蕩。他說(shuō)，對(duì)于這一措施，其實(shí)市場(chǎng)已經(jīng)有了充分準(zhǔn)備，人們?cè)谛睦砩隙家呀?jīng)對(duì)此進(jìn)行了消化。較近一段時(shí)間二手房交易量減少，本身就是多種政策預(yù)期下市場(chǎng)的一種反應(yīng)，也說(shuō)明市場(chǎng)有了承受力。王鋒說(shuō)，“明朗是一件好事，由預(yù)期到現(xiàn)實(shí)，反而會(huì)使市場(chǎng)更加有序地運(yùn)行，對(duì)炒家也是一種壓力，能有效地抑制市場(chǎng)上的炒房行為。”

　　抵稅政策使稅負(fù)大大降低

　　其實(shí)，按評(píng)估價(jià)征稅這一政策，我市已經(jīng)在龍崗區(qū)試行了一年，有關(guān)人士表示，從目前實(shí)施的情況看，這一政策是成功的，并未對(duì)市場(chǎng)造成大的沖擊。擔(dān)心這一政策實(shí)施后成交大幅下降的人士認(rèn)為，按評(píng)估價(jià)征收房產(chǎn)增值部分20％的所得稅，與目前相比，會(huì)大大加重購(gòu)賣(mài)雙方的負(fù)擔(dān)，但是，市場(chǎng)有關(guān)人士表示，20％看起來(lái)是一個(gè)不小的比例，但由于實(shí)施政策中規(guī)定有一系列可以抵稅的部分，因此，人們實(shí)際負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)比例遠(yuǎn)比想像中的少。世華地產(chǎn)布吉按揭部經(jīng)理覃麗莉在龍崗布吉從事地產(chǎn)中介多年，也經(jīng)歷了龍崗試行按評(píng)估價(jià)征稅的全過(guò)程。她說(shuō)，2006年6月開(kāi)始，龍崗開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行按評(píng)估價(jià)征稅，登記部門(mén)的電腦中會(huì)有每個(gè)樓盤(pán)的評(píng)估價(jià)，這個(gè)價(jià)格也隨著市場(chǎng)的波動(dòng)隨時(shí)調(diào)整。剛實(shí)行的時(shí)候，連中介都不知道該怎么做，相互觀望，因此開(kāi)始的確有一段時(shí)間成交量很少，但是，她說(shuō)，“不是由于政策的原因，而是因?yàn)槲覀儾恢涝撛趺醋觥！焙髞?lái)，地產(chǎn)中介弄清楚了相關(guān)程序，效率也越來(lái)越高，成交也沒(méi)有因此而受到影響。她說(shuō)，現(xiàn)在二手房交易的登記過(guò)戶價(jià)與實(shí)際成交價(jià)基本接近，而且在統(tǒng)一使用規(guī)范合同后，市場(chǎng)得到了規(guī)范，操作起來(lái)更為可行。覃麗莉說(shuō)，其實(shí)按評(píng)估價(jià)征稅不會(huì)如人們所想像的那樣大幅度增加稅負(fù)。她介紹說(shuō)，根據(jù)政策，有許多項(xiàng)目可以抵稅，其中包括裝修費(fèi)，可以按總房?jī)r(jià)的10％計(jì)算；營(yíng)業(yè)稅可以全部抵個(gè)稅；其它還包括按揭供樓的利息、購(gòu)一手房時(shí)的稅費(fèi)、公證費(fèi)等等，加起來(lái)是一筆不小的數(shù)字。她算了一個(gè)賬。比如一套房子增值20萬(wàn)元，如果供樓三五年，利息會(huì)有五六萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅也會(huì)有2萬(wàn)左右，裝修費(fèi)也會(huì)有幾萬(wàn)元，加上購(gòu)新房時(shí)的稅費(fèi)等等，總數(shù)會(huì)有10萬(wàn)元。她估計(jì)，抵稅部分至少可抵掉50％以上的個(gè)稅，所以賣(mài)房者實(shí)際上負(fù)擔(dān)的比想像中的少得多。

　　市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)適應(yīng)的過(guò)程

　　結(jié)合布吉情況，覃麗莉認(rèn)為，按評(píng)估價(jià)征稅實(shí)施過(guò)程要循序漸進(jìn)，給市場(chǎng)一個(gè)適應(yīng)過(guò)程。她建議，剛開(kāi)始實(shí)施的時(shí)候，評(píng)估價(jià)不要定得太高，可以走一個(gè)價(jià)格由低到高、循序漸進(jìn)的過(guò)程，讓人們一點(diǎn)一點(diǎn)地接受。這一政策對(duì)房?jī)r(jià)是否會(huì)有影響，記者采訪的市民看法各異。一位姓林的小姐認(rèn)為，按評(píng)估價(jià)征稅，房?jī)r(jià)會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)降下來(lái)，“稅費(fèi)增加會(huì)使購(gòu)方增加持幣觀望的心理，部分投資業(yè)主會(huì)拋盤(pán)出售，以后幾個(gè)月會(huì)有相對(duì)低于市場(chǎng)價(jià)格的二手房入市，價(jià)格會(huì)下跌”。不過(guò)，市民劉先生認(rèn)為征收個(gè)人所得稅不會(huì)帶來(lái)二手房?jī)r(jià)的下降， “二手房市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定，該購(gòu)的購(gòu)，該賣(mài)的賣(mài)，成交量會(huì)下降，但價(jià)格不會(huì)降”。楊小姐則認(rèn)為二手房?jī)r(jià)可能會(huì)更高，征收的個(gè)人所得稅會(huì)被轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)方身上。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)

　　深圳二手房?jī)r(jià)持續(xù)下降

　　據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，8月份，我市90平方米以上二手住宅價(jià)格比上個(gè)月下降7.0％，這已經(jīng)是我市大戶型住宅價(jià)繼7月之后個(gè)月下降。

　　與此同時(shí)，我市90平方米以下住宅價(jià)格也連續(xù)在7、8兩個(gè)月走低，分別比上個(gè)月下降2.1％和2.0％。

　　世華地產(chǎn)昨天公布的一份報(bào)告顯示，近幾個(gè)月，深圳二手樓市場(chǎng)在一系列調(diào)控政策的影響下，進(jìn)入市場(chǎng)觀望期，二手房均價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，成交量大幅下滑，成交物業(yè)類(lèi)型也有一定變化。7月份以來(lái)，90平方米以下住宅的全市總體均價(jià)出現(xiàn)下降。

　　通過(guò)對(duì)全市17個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)90平方米以下的住宅價(jià)格進(jìn)行長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)并結(jié)合公司的成交數(shù)據(jù)，世華地產(chǎn)的報(bào)告顯示，7月份全市二手房購(gòu)賣(mài)成交均價(jià)為每平方米 1.16萬(wàn)元，比6月下降2.2％，8月為1.09萬(wàn)元，比7月下降5.4％。其中90平方米以下住宅7、8兩月均價(jià)分別為每平方米9888、9690 元，與上月相比分別下降2.1％、2.0％。

　　全市六區(qū)房?jī)r(jià)漲跌不一

　　據(jù)世華地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，從各個(gè)區(qū)域上來(lái)看，福田區(qū)90平米以下住宅均價(jià)較高，8月份為每平方米11749元，南山次之，為每平方米11567元。自7月份開(kāi)始，90平方米以下住宅福田、羅湖、南山三區(qū)均價(jià)出現(xiàn)下跌，其中南山區(qū)的下跌幅度，與6月份相比，其8月份的均價(jià)下跌了約7％。不過(guò)，寶安、龍崗、鹽田三區(qū)的均價(jià)卻繼續(xù)上漲。

　　小戶型住宅成交量上升

　　世華地產(chǎn)研究的報(bào)告顯示，在已過(guò)去的三個(gè)月，70平方米以下住宅成交有所上升，而71~90平米成交量比例則在下降。結(jié)合對(duì)二手樓市場(chǎng)的調(diào)研，可以發(fā)現(xiàn)30平米以下的單身公寓、31~50平米的一房、51~70平米的兩房越來(lái)越受到市場(chǎng)的青睞。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，造成小戶型備受青睞的原因主要有兩個(gè)方面：一方面是因?yàn)樽?月開(kāi)始，深圳大多數(shù)銀行開(kāi)始緊縮房貸，頭付增加，面積較大的物業(yè)總價(jià)較高，購(gòu)家所要承受的資金壓力也較大，因此有部分客戶轉(zhuǎn)而選擇資金壓力較小的中小戶型物業(yè)；另一方面，中小戶型物業(yè)便于出租，租金回報(bào)率也相對(duì)較高，風(fēng)險(xiǎn)較小，也就更受投資客的青睞。

　　中小戶型住宅租金回升

　　與7月份以來(lái)二手樓購(gòu)賣(mài)均價(jià)出現(xiàn)微幅下降相反的是，中小戶型租金水平卻較為穩(wěn)定，部分區(qū)域甚至有一定的上升，從而使全市的租金回報(bào)率開(kāi)始有不同程度的上升。通過(guò)統(tǒng)計(jì)租金回報(bào)率發(fā)現(xiàn)，不管是90平米以下住宅還是90平米以上住宅，租金回報(bào)率都有所上升，8月份租金回報(bào)率分別為4.7％、3.4％。各個(gè)區(qū)域90平方米以下住宅中，羅湖區(qū)租金回報(bào)率較高，達(dá)到4.9％。

　　雖然近期深圳二手房交易市場(chǎng)成交量出現(xiàn)波動(dòng)，但有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的適應(yīng)后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更加有序，更加穩(wěn)定。

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