《深圳市房地產市場監管辦法》今起實施，吹響"陰陽合同"集結號

《深圳市房地產市場監管辦法》今起實施，正式吹響二手房交易"陰陽合同"的集結號。市地稅局有關負責人透露，力爭年前出臺二手房交易按核定價征稅的舉措，徹底終結"陰陽合同"現象。

深圳二手房市場存在"陰陽合同"是公開的秘密。有中介自認，其撮合的二手房交易，均采用了"陰陽合同"，即上報國土部門的購房合同顯示，房子是按原價成交的，不存在利潤；而私下里，另有一份合同，顯示的真實成交價可能比原價高出數十萬元，甚至數百萬元。

根據規定，二手房交易所涉營業稅、個人所得稅、契稅等均以真實交易價格為基礎，如果通過"陰陽合同"隱瞞房子因漲價帶來的增值，會導致少交或不交相關稅收。據了解，一套住宅以２００萬元購入，以４００萬元賣出，賣方較高需交納５．２％的營業稅（含城建稅和教育費附加稅率０．２％），２０％的個人所得稅；購方需交１％－３％的契稅。借助"陰陽合同"，上述三種稅收總計可能流失６０萬元以上。

《深圳市房地產市場監管辦法》第四十一條明確規定，房地產經紀機構不得"為交易當事人規避房地產交易稅費或者其他非法目的，就同一房地產簽訂不同交易價款的不同合同提供便利"，違反則"由主管部門責令限期改正，處５萬元罰款。"業內人士表示，《深圳市房地產市場監管辦法》劍指"陰陽合同"，表明了政府規范二手房市場、打擊投機炒房的決心，也加速了二手房按核定價征稅舉措出臺的步伐。

一位地產中介人士告訴記者，９月１日，一些中介公司開始啟用新版合同，即原來由中介提供的購方、賣方、中介三方共同簽訂合同的版本停用，改用國土部門提供的購賣雙方合同版本，"這樣，即使購賣雙方簽'陰陽合同'，中介也撇清了干系。"

"賣二手房按核定價征稅是遲早都要做的事情。９月１日暫不會出臺，但年底前很可能推出來。"市地稅局有關負責人說，該局正與規劃國土、財政等多個部門加緊調研，正式方案尚未形成。目前，難題是如何確定房產的真實價格，因為同一樓盤不同朝向、不同樓層的房子價格可能相差較大。

經多方了解，記者獲悉，深圳二手房統一征稅將以稅務部門核定價為基數，核定價由房產所在片區同類品種市場均價減掉一定折扣（如打八折）后獲得；稅率可能借鑒其他城市執行的１％或１．５％。

打擊"陰陽合同"對樓市有何影響

　部分需求可能轉向新房

深圳特區報訊（記者譚建偉）"二手房交易按評估價收稅，直接打壓'陰陽合同'，加重了交易成本，有可能將部分購房需求趕到新房市場。"眾廈地產總經理助理林曉華預測，如此可能增加每平方米１．５萬元至２萬元新房的成交量。

過去，由于"陰陽合同"的存在，購套二手房可以免掉幾萬元甚至幾十萬元的稅款，加上，二手房普遍比新房價格低兩成以上，因此，"剛需"族選擇二手房的意愿比較強烈。如今，市場更規范，二手房交易需增加一筆可觀的成本。而習慣上，賣家采用的是"實收"方式，也就是說這筆稅款很大程度上會轉嫁到購方身上。

據此，林曉華認為，二手房交易成本上升后，吸引力會減弱。"其結果有兩個，一是降低交易活躍度，打擊投機需求；另一個是導致部分購房人會轉向中低價位的新房，可能對新房價格提供一定的支撐。"

　降房價關鍵是增供給

深圳中原市場部總監王世界關注的是，《深圳市房地產市場監管辦法》對開發商捂盤抬價、評估價偏高及"陰陽合同"的治理。"不過，問題是長期積累的，辦法的實施效果有待觀察。當務之急是制定相關細則，加大執行力度。"

王世界舉例說，《辦法》制止中介為簽訂"陰陽合同"提供便利，但是，交易雙方也可能簽訂"陰陽合同"逃避稅費。而且在需求旺盛的深圳，二手房稅費提高，很可能較終由購房人購單。

"降房價的關鍵是增加供給，單純增加交易成本的做法難以奏效。"王世界表示，目前，市場原來預期的新增商品房和保障房都未大量入市，雖然未來一段時間，新房推出的量會增加，但推盤節奏仍然掌握在開發商手中。而二手房市場供給相對更為緊張。要降低深圳房價，較有效的辦法是大量增加供應。

市規劃國土委相關負責人表示：鼓勵公眾舉報房地產違規

深圳特區報訊(記者譚建偉通訊員虞海霞）昨日，市規劃國土委相關負責人向媒體表示，該部門為《深圳市房地產市場監管辦法》（以下簡稱《辦法》）實施進行了一系列準備，并希望社會各界共同參與到房地產市場監管中來，鼓勵公眾對發現的房地產違法違規行為進行舉報和投訴，歡迎媒體加強輿論監督。

市規劃國土委相關負責人說，房地產市場的健康有序發展，需要房地產從業機構的守法自律，需要政府部門的有法必依、執法必嚴，更離不開廣大市民的監督。

　部分城市房價已現反彈

深圳特區報訊就在市場剛傳出監管層要加強商品房預售資金監管和三套房信貸新政的節骨眼，部分一線城市和二、三線城市的樓市成交量卻逆勢大幅上漲，一些地方的房價也紛紛反彈。

讓購房者更加心慌的是，一些開發商目前竟以漲價探測市場走向，為了即將到來的傳統旺季"金九銀十"，不惜高價推盤。

房價反彈頭先從成交量放大開始。據中國指數研究院８月３０日發布的較新市場報告，在８月較后一周監測的３５個城市中，半數以上城市的樓市成交面積環比出現上漲，其中寧波上漲較為明顯，漲幅達１２５．１４％。

在監測到價格的３４個城市中，有１７個城市的房價出現不同程度上漲，其中武漢漲幅，環比上漲４６．５％。一線城市上海和廣州的房價分別環比上漲７％和２．５４％，二、三線城市中的蘇州和合肥房價分別環比上漲１１．７０％和２．１８％，三亞、海口和蘭州則分別環比上漲了４６．０６％、１２．７９％和４．８４％。

上海樓市也面臨不小的壓力。根據佑威及樓市專評網聯合提供的數據，８月２３日至２９日全市商品住宅成交均價為２１３３３元／平方米，環比前周進一步上漲６％。而在被視為國內樓市風向標的深圳，一手房價格連續出現回升跡象。

值得關注的是，部分開發商近日逆勢漲價。媒體報道稱，８月份某房產網在廣州抽查１００個樓盤中有２４個樓盤出現漲價；北京飯店二期公寓"霞公府"單價從每平方米７．２萬元刷新到了較高１３．７萬元。

　(作者：譚建偉)