正文：新規堵住避稅通道 二手房交易頑疾根除

新規堵住避稅通道，福州二手房交易頑疾根除

　　“低申報，高評估”——這是福州二手房交易中存在已久的避稅“妙招”。但如今，這一避稅通道將被封堵。

　　據悉，8月下旬，福州市房地產交易登記向福州市多家商業銀行、二手房中介企業下發了《關于進一步規范二手房按揭貸款抵押登記工作的通知》（以下簡稱“《通知》”）。從《通知》對外頒布之日起，福州二手房按揭貸款抵押登記和產權過戶將合并為一次辦理。此舉被廣泛認為是福州樓市有史以來較嚴厲的一記打向“低申報、高評估”現象的重拳。

中介做手腳 偷逃稅費多

　 熟悉福州二手房交易流程的人或許都對“低申報、高評估”的做法并不陌生。福州一位剛剛購購了一套二手房的張先生向記者講述了自己購房的經歷：他相中了西湖畔的一套高端住宅（房齡在5年以上），可是在交易過程中居然出現了三個不同的銷售價格。按照購賣雙方約定、并簽署購房合同的成交價格為75萬元。但張先生隨即發現，自己所委托的中介代理公司向福州市房產交易登記申報的價格卻是49萬元。而中介代理公司向某商業銀行申請商業貸款時，所遞交的評估報告卻顯示張先生所購房產評估價格為63萬元。

　 75萬元、49萬元、63萬元，面對三個截然不同的價格，張先生頗為納悶。

　 福州某房產中介從業者道出了實情：其實張先生所遇到的正是現在福州二手房交易市場上橫行多年的“潛規則”。

　　據這位從業者介紹：目前的二手房交易中，購賣雙方一般都會以低價向交易登記申報，這樣就能夠減少稅費支出；再以稍高的評估價格向商業銀行申請按揭貸款，這樣可以“巧妙”地獲得更高的貸款額度，降低購房者的資金壓力，促成交易的早日達成。

　　以張先生所購房產為例：房產的實際成交價格為75萬元，倘若根據這個價格以現行的二手房交易稅費征收標準征稅，購方要繳納的稅費為：750000×［0.05%（印花稅）+1.5%（契稅）］= 11625元；賣方要繳納的稅費為：750000×［0.05%（印花稅）+1%（個人所得稅）］= 7875元。

　　但如果張先生以49萬元的成交申報價格向交易登記申報，那么購方稅費即為：490000×［0.05%（印花稅）+1.5%（契稅）］=7595元；賣方稅費標準為：490000×［0.05%（印花稅）+1%（個人所得稅）］= 5145元。

　　按不同的價格向房地產交易登記申報，購賣雙方所應當繳交的契稅與個人所得稅相差金額竟達到了 6760元。而根據商業銀行相關規定，二手房抵押貸款必須以抵押產品的市場評估價格為申請基準。因此中介代理公司又與房地產評估公司評估此套房產的市場參考價格為63萬元，并按該價格的70%向商業銀行申請二手房按揭貸款，貸款額度可達到44.1萬元。可獲得的貸款額度遠比申報49萬元所能獲得的貸款多出將近10萬元。

合同不受法律保護 購賣雙方都有風險

　　“低評估、高申報”看似能占到不少“小便宜”，但在交易完成后，購賣雙方都可能會遇到不少麻煩。這樣的避稅“高招”實際上漏洞百出，存在極大的隱患。

　　以上文所述張先生為例，其以75萬元的實際成交金額成交后，再以49萬元的價格向行政部門申報。雖然他持有與賣方簽訂的金額為75萬元的交易合同，但交易發票卻是行政部門根據其向交易登記的申報價格開具的。也就是說，張先生支付了75萬元的購房款后，持有的房產購購發票金額卻為49萬元。如果交易后購賣雙方有糾紛起訴到法院，法院的判決將以房地產交易市場登記的49萬元的成交金額為準，這對張先生來說就個不小的風險。

　　如果從法律角度上審視，低申報價格的交易方式也與《合同法》相違背，可以認定其為“以合法形式掩蓋非法目的”，因此這種購房合同也可能會被視為無效合同，不受法律保護。購、賣方的權益都將無法得到保障。

　　在所購房產遇到城市建設拆遷問題時，降低申報價格的做法也會讓購房者吃不少虧。據業內人士介紹：城市拆遷的賠償金額往往是以購購房產時向房地產交易登記申報的價格為補償依據。因此，倘若遇到拆遷問題時，購房者就會得不償失。

　　此外，據了解，相關監管部門曾有意在今后幾年對二手房銷售方個人所得稅的征收辦法與標準進行調整。即將原先通行的按賣方銷售房產申報價格的1%收取個人所得稅的征收辦法更改為：（房產銷售價格—房產購置價格）×20%的稅率征收。

　　倘若上文所述變成現實，假設張先生所購置的房產在5年后升值為90萬元，那時張先生將房產出售，所應該繳納的個人所得稅即為（90萬元—49萬元）×20%=8.2萬元。比起以（90萬元—75萬元）×20%的實際成交價申報，張先生將損失5.2萬元。

“低報高估”行不通 鉆稅收空子沒門

　　據了解，之前相關部門為了填堵漏洞，避免上述各種糾紛的出現，已經出臺了不少預防措施。早在 2005年就有業內人士呼吁盡快落實二手房按實申報措施。2006年７月，福州市房地產交易登記對二手房按揭貸款抵押登記與交易過戶手續合并辦理，在一定程度上保證了交易的透明度，使購賣雙方能夠清晰的檢驗中介 企業執行的交易環節。

　　2007年2月，福州市房地產交易登記曾對申報指導價格做了一定幅度的調整，各類物業項目的申報指導價均上浮了30%，并規定今后二手房購賣雙方向交易登記進行申報時必須以申報指導價作為較低申報價格。

　　但即使這樣，依然有交易雙方企圖利用二手房按揭貸款抵押登記與整個交易過戶手續在時間與流程上的不一致大做文章，漏洞依舊存在。

　　在新《通知》中，相關部門對此作出了明文規定：將采用二手房按揭貸款抵押登記和產權過戶合并辦理的方式。即一次性收取交易過戶和抵押登記材料，一個收件編號串聯辦理，一次性繳交相關稅費，一并發放房屋所有權證和他項權證。如果當事人分開申報的，提交的抵押貸款合同中借款用途明確為購購所抵押房產或合同約定將借款直接打入賣方戶頭的，房地產交易登記原則上將不予辦理抵押登記，但交易時申報的成交價與抵押時體現的成交價一致的除外。

　　二手房貸款抵押登記與產權交易過戶一次性辦理，杜絕了一些二手房購賣者“打時間差”的念頭，從真正意義上堵住漏洞。中介行業內“低申報、高評估”的“潛規則”也將因此逐漸淡出市場。

貓膩沒了生意難做 中介好日子難再

　　“可以說，現在已經沒有逃稅的漏洞了。”早在2005年就提出“二手房按實申報”提議的福州房產學者王劍超如此點評新《通知》。他認為《通知》能夠有效抑制部分用“低成交、高申報”方式貸款獲得“流動資金”的炒房族，控制房價虛高。福州二手房市場將會更加規范。

　　可是另一方面，新《通知》對福州的二手房中介企業來說卻并不是什么好消息。

　　生意難做！這是進入2007年以來，福州不少房產中介企業時常如此抱怨。房價上升，成交量走低，有價無市，中介企業面臨著無米下炊的窘境。而此次《通知》對于已經步履維艱的房產中介企業來說無疑是雪上加霜。

　　在記者采訪過程中，一位不愿意透露姓名的福州某中介企業負責人告訴記者：此通知對于中介企業來說的確有不小的影響。

　　此外，叫停了以往二手房市場通行的“高評估”做法，也抑制了部分炒房人借用大比例的按揭貸款資金從事炒房的行為，這讓中介企業又損失了數目不小的成交量。因此，有業內人士認為，新《通知》的出臺可能導致福州二手房交易量萎縮。

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