正文：產權歸屬法規缺失 地下室產權歸屬起爭議

法規空白導致地下室出租問題層出不窮，北京市人防辦擬建議物權法明確地下空間歸業主所有。
　　
　　 8月7日，小關北里204號樓地下室，透過隔離門，可見過道地面有積水。
　　
　　關注焦點
　　
　　因為樓下地下室出租帶來的擾民問題，朝陽區小關北里204號樓住戶葉先生奔走10年無結果。記者調查發現，一些新老小區地下空間被利用的背后，是產權歸屬的法規缺失。
　　
　　現實操作中，地下空間一般分屬開發商和人防辦所有，但多數業主認為，地下空間應當屬于共有的范圍。
　　
　　采訪中，多數相關人士及法律專家也認為，地下空間產權歸業主委員會所有，是更恰當和可操作的方式，希望制定中的《物權法》將小區地下空間的歸屬、管理明確，通過產權等的界定使得地下空間的管理更規范。
　　
　　 8月4日，朝陽區小關北里204號樓13單元地下室，兩層20余個房間整齊排列，類似普通招待所隔間。當日天氣晴朗，但走進地下一層，潮濕的空氣迎面撲來，“哪怕再好的天氣，我們這里也像南方的梅雨季節。”正在小區花園曬被子的東北人王先生說，搬到地下室半年，地面幾乎每天有積水。“還有，噪音吵死人，吵架、放音樂，晚上的時候，連喘氣的聲音都聽得到。”王先生介紹，20多間房子一共住了160人。
　　
　　 “有一段時間，地下住戶比地上還多。”業主葉先生說，自從其1995年搬進204號樓后，地下室被接連出租。
　　
　　地下室被出租的隱患
　　
　　地下室被出租在海淀區蓮花小區也存在，今年8月初，該小區400多名業主在小區掛出標語，抗議開發商將2號樓地下一層出租給一名韓國人開足療館。
　　
　　海淀區清河的永泰園新小區的問題一直沒有解決。該小區業主委員會呂主任介紹，該小區地下空間大致分為三部分，包括自行車車庫、機動車車庫和人防空間，按照竣工圖上所標明的，車庫占了大部分。但目前，幾棟樓地下空間先后被改建，14號樓地下修了兩層旅館；13、15、16號樓地下或者作為開發商的食堂，或者作為辦公儲物之用。
　　
　　當日，記者在13號樓地下看到，兩位系圍裙的女士正在擇菜，里間有廚房操作間，操作間旁邊是燃氣間，備有三四個近兩米的大燃氣罐。呂主任說，除這些安全隱患外，從地下坐電梯可直通地上，如果一些樓地下室出租給閑雜人員，小區安全將無從保證。
　　
　　被利用的三種類型
　　
　　對于小關北里地下室的出租，業主葉先生幾年來多次找物業、開發商、房管局、建委、人防辦尋求解決辦法，他始終不明白，“為什么屬于業主共有的財產可以被出租？”8月4日，小關北里小區物業———恒安物業公司惠新里物業管理處王主任解釋，地下空間設備層（地下一層）應屬于業主共有，物業方只是代為管理、經營。但居民所欠物業費太高，只好出租地下空間，經營所得將補充日常物業費。
　　
　　對將蓮花小區一地下室出租給足療館的行為，8月19日，該小區開發商天鴻集團經營部負責人趙浩明解釋，小區地下空間并未公攤給業主，開發商有權自行決定其用途。
　　
　　永泰園新小區開發商———泰華房地產開發集團有限公司董事長肖希鵬也稱，小區地下空間很多面積并未計入公攤面積，產權屬于開發商。
　　
　　據記者調查，小區地下室被利用，大體分為三類，或者由人防辦委托單位出租經營，如小關北里小區地下二層空間；或者由物業公司管理，如小關北里小區地下一層空間；或者由開發商利用，如永泰園新小區。
　　
　　北京市人防辦主任李長栓介紹，人防辦委托出租在現行人防法規中可找到法律依據：國家鼓勵在保證安全的前提下，人防工程平時出租經營，戰時無條件征用。
　　
　　但開發商及物業方的經營或出租行為，在現行法規中無明確依據。“現有物業管理條例只明確規定開發企業無權用小區公共部分謀利，對于什么是公共部分并未界定清楚。”北京市律師協會物業管理專業委員會副主任、律師孟憲生認為，正是法律規定的空白導致地下室出租問題層出不窮。
　　
　　產權歸屬業主的可能
　　
　　 “這個問題遲遲解決不了，產權問題是關鍵。”小關北里業主葉先生希望，按照國家建設部1997年文件———地下工程應本著“誰投資誰所有、誰受益誰維護”的原則，產權歸屬業主，管理權或歸人防辦，或由業主委托物業、開發商行使。
　　
　　永泰園新小區業主委員會呂主任也認為，地下空間作為小區的配套設施，也應該如同綠地等由大家共同所有。
　　
　　目前，物權法草案正在征集意見階段，小關北里業主葉先生以為自己奔走10年的小區地下空間產權問題就快有了著落，但細看草案條款，小區地下車庫條款、小區綠地條款……都有，惟獨缺少的是對地下室產權的規定。
　　
　　 “物權法目前產權歸屬‘有約定從約定，無約定從共有’的原則不明確。”孟憲生律師認為，物權法修改中應更進一步明確規定歸業主還是開發商，及怎么界定公攤面積，無法公攤的就可以推斷為共有。
　　
　　北京市人防辦主任李長栓介紹，目前，北京市人防辦正對人防工程產權等相關問題做調研，擬向物權法修改部門提出意見，建議對人防工程等地下空間產權給予明確界定。
　　
　　李長栓稱，產權歸業主后，人防工程相應地成為公益設施，平時作為小區共有資產，在不破壞人防工程的前提下，或者由業主委員會管理，人防部門作為行政監管部門；或者作為像公園、綠地一樣的公共工程，由各地區政府代表老百姓管理。不管誰擁有誰管理，戰時都需無條件收歸國家統一調度。

產權歸屬法規缺失 地下室產權歸屬起爭議

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！