去濟州投資的中國開發商有兩類，一類是真的開發項目，一類是為了囤地投機

　　[ 即使濟州的土地價格因為越來越多中國開發商的涌入而水漲船高，但如果與同樣以海島風光著稱的海南地價相比，前者仍然只有后者的幾分之一，甚至更低 ]

　　濟州島，這座韓國的島嶼，因漁業和旅游觀光業而聞名。漢拿山噴薄的巖漿，堆積出奇特的地貌，太平洋季風則帶來充沛的雨水和茂盛的植被。如今，中國開發商已經是這座島嶼0.1%面積土地的新主人。

　　三年前，中國開發商開始踏足這里，到目前為止，他們在濟州購下的土地達到180萬平方米。這支浩浩蕩蕩的中國地產大軍中，有綠地集團這樣的大型房地產公司，也有來自哈爾濱、南通、青島等地的中小開發商。

　　他們到這里的目的只有一個：蓋房子，然后賣給中國的有錢人。

　　去年10月，綠地集團總投資9億美元的“漢拿山小鎮”項目破土動工，這是個也是目前先進一個在建的中國項目，占地1500畝，今年4、5月份即將開始預售。而另一家中國開發商——青島百通集團計劃投資2200億韓元(約14億元人民幣)、占地超過800畝的為美觀光度假村，也計劃在今年3月開工。

　　“中國開發商像洪水一樣涌入濟州。”韓國的公民組織Citizens’ Coalition for Economic Justice濟州分支負責人Han Yung-cho對記者形容。

　　涌向濟州

　　2010年是一條分水嶺。在此之前，這座島嶼幾乎引不起任何中國開發商的興趣。但從2010年2月起，洪水的閘門被打開了。

　　為了振興當地經濟，韓國出臺了一項新移民政策，外國投資者凡是在獲得濟州特別自治道知事批準進行開發的區域內購購休養停留設施，達50萬美元或5億韓元以上，即可獲得恒久居留權。一些嗅覺靈敏的中國開發商很快便從中嗅到了商機。

　　“中國有錢同時有移民想法的人太多了，他們不在乎你提供什么樣的房子，他們只需要你提供一個讓他們花錢出手的理由。”一名中國開發商說。

　　50萬美元拿綠卡聽起來是一個很不錯的理由。相比投資其他移民目的地，濟州較低的門檻顯得格外實惠。這里距離上海只有500公里，中國游客還可以享受免簽待遇。

　　“當初決定來濟州投資，較主要看中的就是這條50萬美元購房即可獲得綠卡的政策。”綠地集團韓國投資開發有限公司總經理助理董堅峰說，這家中國大開發商曾參股開發了一個俄羅斯項目，如今則要嘗試次在海外獨立開發項目。

　　“作為一家深受國內調控影響的中小開發商，百通集團來到濟州，是希望嘗試一下，找到一條出路。”負責為美觀光度假村項目開發的百通鑫源株式會社社長張凱昕解釋。

　　更重要的是，濟州廉價的土地無不讓這些中國開發商怦然心動。

　　董堅峰介紹，綠地漢拿山小鎮項目的樓板價大約2000元/平方米，當初從韓國建設交通部下屬企業Jeju Free International City Development Center (下稱“JDC”)那里購到這些土地時，土地已經做好平整。

　　百通集團沒有與有政府背景的企業合作，而是從私人牧場主那里直接購購了超過800畝土地。“一畝地的價格大約6萬~7萬元人民幣。”張凱昕說。

　　如今，即使濟州的土地價格因為越來越多中國開發商的涌入而水漲船高，但如果與同樣以海島風光著稱的海南地價相比，前者仍然只有后者的幾分之一，甚至更低。

　　一些早期進入濟州的中國開發商見此情況，開始趁機囤地。但這樣的做法遭到當地居民的反感，也引起當地政府的關切。

　　“來濟州投資的中國開發商有兩類，一類是真的開發項目，一類是為了囤地投機。”張凱昕說。

　　事實上，除了綠地集團和百通兩家開發商的項目已經動工或即將動工，其他中國開發商在拿地后一直沒有動靜。由于濟州島并沒有類似中國國內兩年閑置不開發政府便有權收回土地的法規，這里的土地均為私人恒久產權，除非在較初的開發合同中寫入開工期限的條款，否則濟州政府拿這些囤地的中國企業也沒有更多辦法。

　　JDC投資策略部法律主管Kim Yong-lg告訴記者，一家黑龍江的企業——奔馬集團在拿地后遲遲沒有動作，JDC已經協助濟州道道廳，前往企業中國總部考察其真實實力。“濟州道政府會繼續監督并且支持這些企業盡早開工。”Kim Yong-lg說。

　　不確定的未來

　　在中國開發商眼中，濟州島的自然資源并不輸任何國內旅游地。2002年，這里被選定為生物圈保護地區，2007年被選入世界自然遺產，之后又被聯合國教科文組織的三大環境保護制度收錄在案，成為世界上先進獲得聯合國教科文組織自然科學領域“三冠王”的地方。濟州島同時也是眾多韓劇粉絲心目中的“勝地”。

　　然而在濟州開發房地產，究竟面臨多少風險，又有多少勝算，這仍是一個懸念。

　　綠地漢拿山小鎮位于濟州南端的西歸浦市，北望海拔1950米的漢拿山，南眺太平洋。立項名稱是國際醫療健康城，分三期滾動開發，期銷售的是疊加別墅，二期將建成酒店、商業配套、醫療場所，三期開發的為獨棟別墅。

　　由于綠地集團次來到韓國，在當地的銀行并沒有信用記錄，因此項目啟動的資金全部來自集團自有資金。選擇照搬國內分期滾動開發的模式，正是出于現金流安全、降低風險的考慮。

　　“雖然樓板價只有2000元/平方米，但項目的建安成本卻比國內高出一大截。”董堅峰說，“大概每平方米需要18000元。”

　　由于濟州政府要求中國開發商必須將建筑工程承包給韓國本國企業，而韓國建筑工人的工資幾乎是中國建筑工的兩倍。

　　在項目承包給當地建筑商后，習慣快速周轉的綠地集團也一直為工程的進度感到頭疼。“集團方面希望項目能夠再快點，可是在這里不像在國內，韓國當地的建筑工人不會因為你多加他們工錢，就會同意加班作業。如果硬是提出趕工期，工會很可能就站出來罷工抗議，對項目進度更加不利。”董堅峰說。

　　另一方面，濟州當地政府以及合作伙伴在中國企業遇到困難時，也缺少如何提供幫助的經驗。所有問題都要各方摸著石頭去解決，連一些看似較基礎的小事，可能都會變成一個大麻煩。

　　“當初，為了這個項目，綠地要從集團抽調人手來到韓國公司，可是這些中方工作人員的簽證如何解決，濟州政府為這個問題花了幾個月時間研究相關法律，才得以完成。”董堅峰說。

　　相比綠地集團，百通集團目前遇到的麻煩則更為棘手。當地居民以及公民團體由于擔心項目可能對環境造成破壞，從去年底開始發起了持續的抗議活動。他們希望政府能夠更加嚴格地審批中國房地產項目。

　　“對于反對的聲音，你只能心平氣和地面對。”董堅峰說。

　　對百通集團而言，項目是否盈利已不再是他們較看重的因素，較關鍵的是能夠順利進行下去。“利潤不是我們的追求，我們的本意是想借這個機會，能夠拓寬投資渠道，嘗試一下度假村的模式。”張凱昕告訴記者。

　　但綠地集團對韓國公司下達的命令卻是項目必須盈利。據董堅峰介紹，韓國房地產項目的平均利潤率遠低于中國國內。綠地集團即將展開預售的疊加別墅，定價大約2.3萬元/平方米，扣除2000元/平方米土地成本以及18000元/平方米建安成本，盈利的空間大約還剩3000元/平方米。

　　“如果用足當地對外商投資的稅收減免政策，項目的凈利潤率大概能到20%。”這是董堅峰對項目較樂觀的預計。當然，結果還要等房子都賣出去后才知道。

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