從年初開始，有關海南樓市泡沫論引發各界關注，一些開發商低價拋盤的現象，更是引發“海南商品房庫存量過多”的議論。而樓市調控新“國五條”，從表面來看并無太多新意，主要是延續了此前增加土地供給、住宅供給、問責地方政府的調控思路。但是，若仔細分析，同時綜合各地政府在地方“兩會”時透露出來的信號來看，樓市調控正在轉向“差別化”。

　　備戰新一輪調控：稅收政策待發力 房產稅擴圍打先鋒

　　住房信息聯網有望獲重大突破，今年6月份500個城市將聯網

　　房地產調控駛入2013年，差別化調控的思路日益顯現。

　　新“國五條”的出臺，明確了2013年房地產調控走向。此前，市場曾預計“兩會”結束后，決策層將推出新一輪調控政策。

　　提早了一個月落地的政策，讓市場有些措手不及。北京住建委網簽數據顯示，2013年2月第三周新建商品住宅網簽量為1808套，扣除保障房后的商品住宅成交量為1546套，純商品住宅成交量比前一周下降了19.6%。

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌曾表示，根據目前的市場情況，一二線城市總體來說熱得快，房價開始上漲，但是三四線城市面臨著消化困難的局面。這給政府調控出了很大的難題，如何判斷樓市的情況？總體可算平穩，但是大城市情況和小城市不一樣，二線城市不能用一線城市的政策調控。

　　“要更加注重差別化調控，包括信貸政策、稅收政策等。”顧云昌表示。

　　綜合目前相關部委對房地產調控的較新動態來看，財政部將進一步完善房地產稅收政策，而住房和城鄉建設部正在積極推進住房信息聯網工程。

　　稅收政策或發力樓市調控

　　房產稅試點的擴大，已是板上釘釘。

　　2月20日召開的國務院常務會議指出，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。會議指出，要完善穩定房價工作責任制、嚴格實施商品住房限購、擴大個人住房房產稅改革試點、增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規劃建設、加強商品房預售管理。這被稱為樓市調控新“國五條”。

　　此前，國稅總局總會計師汪康對媒體表示，中國覆蓋更多城市的房產稅方案可能難以推出。這一表態，普遍被解讀為房產稅試點擴大暫緩進行。而國務院常務會議的較新表態，再一次落定房產稅試點即將擴大。正如財政部財政科學研究所所長賈康指出的一樣，擴大房產稅試點范圍的改革和擴征的方向已經明確，但具體如何擴圍仍需加強頂層設計。

　　2月初，在發改委、財政部、人社部聯合發布的《關于深化收入分配制度改革若干意見》中，第四項“加快健全再分配機制”提出，改革完善房地產稅等，完善房產保有、交易等環節稅收制度，逐步擴大個人住房房產稅改革試點范圍，細化住房交易差別化稅收政策，加強存量房交易稅收征管。

　　房產稅試點擴圍的方向已經確定，接下來就是操作層面的事情。

　　顧云昌認為，在下一步房產稅設計方案中頭先應進行稅制改革，增加保有環節稅費，降低流通環節稅費。

　　至于房產稅試點擴大采取什么樣的節奏，住房和城鄉建設部政策研究副主任王玨林曾表示，目前各項工作還未準備就緒，不宜貿然推進房產稅的試點，目前各項稅費應當進行整合，不能為增加而增加。

　　房產稅屬于房地產稅的一種，與其他稅費的一次性完成相比，房產稅是長期持有房產過程中所產生的稅費。我國與外國對土地所有權的差異，導致了房產持有環節與房產購得環節中出現重復繳稅的情況。這些也成為房產稅擴容前行艱難的重要阻礙所在。

　　從目前的實際情況來看，房產稅試點的擴圍暫無時間表，但完善房地產稅收稅種，將起到助力調控的作用。北京，正在這條路上前行探索。

　　北京市住建委新聞發言人秦海翔在北京“兩會”時表示，今年北京對于一些價格上漲過快的項目或區域，將聯合稅務部門完善差別化稅收政策，增加其交易成本。

　　用交易過程中產生的相對高昂的稅費來穩定房價、抑制投機，通過稅費手段調控樓市，正在成為一種趨勢。

　　2012年10月26日，香港政府宣布次日起提高額外印花稅的稅階(較高達20%)，并將適用期從兩年延至三年；同時推出全新的購家印花稅。這令香港樓市成交量急跌，跌幅一度高達90%。新加坡同樣采取了樓市交易重稅政策，以抑制樓市過熱。時隔四個月，香港政府再次祭出重稅措施，為香港樓市降溫。

　　香港財政司及金管局日前分別發文，進一步提高房屋購賣交易成本，并收緊按揭貸款。自2月23日凌晨起，200萬港元或以下的交易的印花稅稅率，將由100港元提高至交易額的1.5%，較高達3萬港元；其他交易的稅率也將全面增加一倍，較高的稅率由交易額的4.25%調整為交易額的8.5%。

　　當然，香港的重稅措施也并非一刀切，考慮到了剛性住房需求以及改善性住房需求。香港財政司司長曾俊華表示，購購頭套房以及置換房屋的購家暫可以豁免新政，沿用原先的印花稅率。除此之外，新稅率適用于所有個人或公司購購住宅或非住宅物業的交易。與此同時，非住宅類物業簽訂購賣協議時，要支付印花稅，而不是等到簽署轉讓契約時才繳付。

　　推進住房信息聯網

　　新“國五條”中提出加強市場監管。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。

　　住建部推進城市個人住房信息系統始于2010年6月，初衷是對聯網城市的房地產交易、個人住房產權信息變更等進行實時監控。住建部曾要求全國40個城市在2012年6月底之前與之聯網。

　　在去年12月底的住建部年度工作會上，住建部部長姜偉新表示，要加快推進所有地級以上城市個人住房信息系統與省和部的聯網工作。今年2月2日，住建部在經國務院同意后下發《關于進一步加強城市個人住房信息系統建設管理的通知》，要求與住建部聯網的城市在2013年6月份達到500個。

　　業內普遍認為，工作一推再推，有兩個原因。其中一方面，是由于技術原因，各個城市之間的住房信息采樣指標不對稱，導致40城市聯網步伐放慢。目前，我國在房改之后就再也沒有進行過房產普查。除了商品房，各地還存在大量的保障房、房改房、軍產房、自建房等，有些地區的住房信息還是紙質檔案，未錄入電子信息庫。

　　在上海易居房地產研究院副院長楊紅旭看來，全國住房信息聯網至少能在三個方面起到重要作用。一是對我國房產情況的摸底，有利于政府真正了解居民居住狀況，為宏觀決策提供依據；其次，房產是重要的資產組成，充分了解房產所有權狀況，能為財產監督和紀律監督提供途徑；第三，全國住房信息聯網，能為房地產調控提供準確的依據和參考。

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