房地產商人梁鴻眉正在享受來到杭州后的波快錢。在宣布“直降6000”后，開盤三年銷售不過300余套的天鴻香榭里，在2月27日就賣出158套。

　　而與其相距不到1公里的德信北海公園，是杭州較早宣布降價的樓盤，在3天的時間內認籌超過300組，其尾盤的208套房源也已悉數清空。

　　兩處房產超過30%的降價，輿論再次熱議“房價崩盤論”。但杭州多數房地產業內人士認為，城北兩處樓盤的降價，與杭州商品房庫存過大，房企資金周轉壓力有關，而同期的銀行收緊房貸傳聞，進一步加劇了房企資金緊繃問題。

　　盡管兩家樓盤負責人均以回籠資金、新增土地儲備辯駁資金斷裂論，但理財周報記者調查發現，在降價清盤后的天，德信北海公園的開發商，德信控股集團提前半年終止了一款1.09億元的信托計劃，而一般來說，融資方主動提前終止信托計劃的現象較為少見。

　　德信控股尚在存續期的信托產品共有3個，但該集團董事長胡一平在上周接受采訪時表示，該公司目前只有1個1億-2億元的項目在運行。此前就已有信托業內人士稱，德信地產降價是因信托貸款承壓，而在清盤后所獲得的房款，也足以支付前述信托本息。

　　天鴻香榭里的開發商浙江天鴻集團，2009年進入杭州市場，該集團在杭州的次拿地，就引發了輿論熱議，67輪競拍、70%的溢價，在當時被稱為“杭州飆地案”。但大手筆投入背后，天鴻香榭里開盤后一直銷售不佳，多名老業主在輪番抗議無果的情況下，透露了當初與天鴻的私下協議：天鴻集團自墊資金，幫購房者付清頭付款，以完成銷售計劃。

　　兩家房地產企業不愿對上述資本運作置評，但當地金融機構的人士告訴理財周報記者，因為房地產企業一些不夠透明的股東結構、資本運作，早幾年前，銀行就對房地產開發貸款采取了十分謹慎的態度。

　　銷售熱潮未退燒

　　2月25日，德信北海公園宣布降價的一周后，售樓人員仍舊繁忙地接待著前來咨詢的購房者，令現場十余名顧客略微失望的是，此時北海公園僅剩1套房源，16900元一平米的價格，雖然也比降價前實惠，但與18日15800元一平的價格仍有不小差距。

　　緊靠北海公園的一家超市主人嘆息道，若不是當時不夠資金，其也不想錯過此次降價。盡管在之后，其又頗為直接地告訴記者：北海公園是尾盤，旁邊還有一個輻射大的變電站。但銷售人員對此有不同看法，“因為今年6月要交房，所以我們搞了這次降價促銷，純粹是市場行為，至于天鴻香榭里為什么要降價？我就不知道了。”

　　德信北海公園的銷售總監杜盛告訴記者，此番降價，是基于該集團的戰略考慮。因其去年銷售收入達到60億元，集團制定了今年破百億元的目標，與之相對的措施即是，去庫存，多拿地，加快資金周轉。

　　與北海公園相隔不到10米的一處樓盤則異常冷清，記者一踏入售樓處，銷售人員就直接告知樓盤沒有降價計劃，同樣的答復也在周邊的幾處樓盤出現。

　　情況在1公里外的天鴻香榭里有所不同。經歷了幾天前的“砸盤”，天鴻香榭里的氣氛異常詭異，不多的幾名銷售人員散落在售樓處門外，購房者只有通過樓盤銷售的認可，才能進入。

　　在確定購房意愿后，一名湯姓銷售人員帶領記者進入售樓處。天鴻香榭里可能是國內目前較狼狽，但銷售較火爆的樓盤，30余名安保人員在不到百平米的大廳兩列排開，左側被砸爛的沙盤仍未被修復，而右側，則坐著20余名身著統一T恤的老業主。

　　“直降6000、售價11800、均價13800、緊靠學校的小區、萬達廣場”銷售人員不斷重復著這些關鍵詞。距離開盤還有2天，天鴻香榭里仍在極力推介房源。而關于樓盤降價的原因，記者多次致電梁鴻眉、天鴻銷售總監陳可，但其均以近期認購火爆為由拒絕回復。

　　湯姓銷售顧問告訴記者，幾天來，樓盤已經收到200余組認籌，而其此番推出的降價房源，只有158套。鑒于認籌的火爆程度，該銷售透露，到27日樓盤正式開盤時，將會加推房源，保證每個認籌者均有房可購。

　　促銷還是高壓輻射？

　　認籌進行一周后，銷售總監陳可說，人數已經超過了400組。2月27日上午，杭州降價事件的主角之一，也是降價幅度的樓盤，將搖號現場搬到了距離售樓處3公里的一家酒店。在開盤現場，涌入了包括200多名購房者，30余名老業主，以及總人數相近的安保人員。

　　這個場景很像21日的售樓處。因為開發商突然降價，以及老業主的“砸沙盤”事件，天鴻香榭里成為全國輿論。開盤當天，售樓處仍有不少老業主在靜坐，他們告訴理財周報記者，“砸盤”并不是原語突發降價，而是因為樓盤的居住環境。

　　身著白色統一T恤的業主說，在樓盤落成后不久，一條220KV高壓輸電線從小區東側穿過，而在購房時，銷售人員曾明確告訴他們，這條高壓線將會被引入地下。規劃之外的變化引發了業主不安，在綜合考量了輻射對健康的影響后，老業主們嘗試與開發商董事長梁鴻眉協商。

　　業主給理財周報記者提供的通話和短信記錄顯示，業主代表曾在2月13日起，即天鴻降價的一周前，向梁鴻眉反應高壓線輻射問題，直到2月18日降價前，梁鴻眉的回復仍 于“等我安排一下，再聯系你們”，但令業主們沒想到的是，在德信北海公園宣布降價的不到24個公里內，天鴻香榭里緊接著就在杭城放出“直降6000”的宣傳陣勢。

　　“就在18日，天鴻的銷售顧問還多次以樓盤必將漲價的理由，敦促一名業主盡早付款，但后，天鴻就突然降價了，該名業主一夜之間損失近50萬。”業主吳亞楠說。21日，包括損失50萬元的業主在內，老業主們集聚在天鴻香榭里售樓處，并確實造成了沙盤毀壞等事實。

　　對于輿論一邊倒的指責，吳亞楠難掩心中委屈，據其介紹，目前老業主的統一訴求是，退房，或者解決高壓線的問題。此前，天鴻銷售總監陳可在接受當地媒體采訪時曾介紹，天鴻降價的原因主要基于兩點，一是受到北海公園降價的影響，二是公司整體戰略部署相關，希望快速銷售，快速去化，從而回籠資金再拿地開發。

　　拿地的說法也在銷售顧問口中出現，但在記者多次提到高壓線等因素時，天鴻官方給出的答復均是：認籌繁忙，老業主的事情下周再議。

　　庫存高去化壓力大

　　在高壓線輻射的問題上，吳亞楠亦承認，恐怕并非是天鴻降價的直接原因。除此之外，一名不愿透露姓名的天鴻香榭里銷售人員告訴理財周報記者，天鴻此次之所以會降價，實在是因為開盤三年以來，銷售情況一直不好，持續處于有價無市的狀態中。

　　在18日以來的連續兩次降價潮中，城北多家開發商被傳競相降價，但理財周報記者調查發現，即便在城北，目前參與降價的樓盤，也僅有前述的德信和天鴻兩家。

　　這一現象得到了杭州當地房地產業內人士的認同。據本土大型房企濱江集團董秘李淵介紹，上述降價只是個別樓盤的個別現象，降價的區域也僅僅發生在近郊，主城區并未出現明顯降價。

　　26日，記者又相繼走訪了杭州城內大型房企的多家樓盤，包括綠城集團、濱江集團在內的相關人士均表示，未曾參與降價，未來一段時期內也不會考慮降價。

　　除了區域和個別房開的特殊因素外，當地業內人士又指出了連續降價的供求原因。動力地產董事高峰告訴記者，杭州近年來商品房庫存激增，而過高的房價抑制了購房需求，導致商品房去化壓力過大。

　　這一觀點也得到了李淵的認同，據其介紹，杭州目前的巨量庫存不容忽視，造成不少房企銷售壓力較大。根據杭州房地產官方門戶，杭州透明售房網的數據顯示，截至2013年底，杭州市區(含蕭山、余杭)商品房庫存高達113187套，與北京、上海、廣州、深圳四個一線城市相比，杭州住宅庫存量，也遠大于南京的庫存量。數據顯示，截至2014年1月2日，北京住宅庫存為5.76萬套，上海為6.36萬套，廣州為5.61萬套，深圳4.18萬套。很明顯的，在主要城市對比中，杭州受調控影響較大。

　　21世紀不動產集團市場發展總監桑豫峰認為，杭州商品房庫存的增幅遠遠超過其消化增長速度，而去年出讓的巨量土地也在今年陸續進入供應，庫存和新增疊在一起，就造成了供過于求的現象，而較先承壓的，也就是那些實力不強、資金鏈緊繃的中小開發商，如果不率先回籠資金，當風險來臨時，也將較快倒下。

　　關于杭州降價是否會波及其他城市的言論，桑豫峰認為，不排除相關影響，尤其是庫存較大，無法承受市場觀望期的企業。

　　 瘋狂拿地盈利成疑

　　除了庫存創下歷史新高，并遠遠超過了北上廣深之外，杭州房企拿地的熱情亦不容忽視。

　　身處降價風波的德信集團，就在其宣布降價的同，在杭州市公共資源交易，以加價100萬，總計17.4787億元的價格，競得錢江新城二期章家壩地塊，該地塊僅樓面價就高達12440元/平方米。而2月25日，德信地產又與浙江中南置業有限公司，為濱江區一塊土地展開廝殺，但在16輪的報價之后，德信地產敗北，中南置業以13.4億元摘走白馬湖地塊。

　　針對降價和連續拿地的現象，德信地產銷售總監杜盛稱，這是集團百億戰略的落地動作，據其介紹，2013年德信集團營收60億元，因此集團在2014年制定了百億元的戰略計劃，而為了實現這一戰略，高周轉，規模化。具體操作而言，即是在土地市場更主動拿地，另外也將加快銷售周轉，實現資金回籠。

　　德信地產的現象并非個例，透明房產網發布的杭州房地產市場2013年研究報告顯示，當年土地市場呈現的狂熱，全年土地成交金額刷新了2009年的歷史較高紀錄，達到1326.9

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