2014年6月13日晚，以“房地產出現下滑跡象——理性回歸還是暫時回調”為主題的“清華金融評論•金融大家評”論壇活動，在清華五道口金融學院多功能廳舉行。活動中，盛世神州基金總裁李萬明、清華房地產校友會中房協金融委員會副秘書長王剛、穩盛投資管理有限公司執行董事許亞峰、摩根大通頭席經濟學家朱海斌就中國地產業現狀及未來走向等相關內容進行了主題演講，并對當下樓市高庫存、房價走勢、大小房企分化、地方微調政策救市、住宅空置率等熱門話題進行了解讀。

　　目前，我國很多城市樓市高庫存、低去化的形勢已日趨明顯，房地產行業開發整體利潤變低，大小房企分化加速，“唱空論”、“崩盤論”此起彼伏。對此，盛世神州基金總裁李萬明在其演講中指出，樓市下行已是現實，但中國房地產行業并不會出現太大的問題，只是會進行調整。

　　李萬明認為，中國房地產業對于保增長、保民生、保就業有極大作用，其健康平穩發展有多方面因素可以保障。頭先，新一屆的政府調控會更加合理，分區域、分形式進行調控會成為今后的主導，這也是房地產健康平穩發展的主要因素。其次，央行的貨幣政策雖不會像以前一樣過度刺激，但微刺激依然會存在，例如央行支持頭套房貸的“喊話”、定向降準等。除此之外，國家多次針對經濟下行過大采取的一些措施也會對房地產發展產生影響。

　　北京信博東方投資管理有限公司總裁、清華房地產校友會中房協金融委員會副秘書長王剛在對目前我國房地產行業進行分析時稱：“土地購置面積、商品房銷售面積、開發企業資金到位情況、房價同比漲幅等，基本上都是掉頭向下，而且下滑的幅度很嚴重。”在他看來，目前樓市銷售下滑情況比較嚴重，像前幾年大幅度的銷售增長已經不可能了。

　　另外，王剛表示，影響我國房價走勢的因素是多方面的。“新型城鎮化規劃背后的人口制度、公共資源配套等會對房地產和房價有很大的影響。另外是地根和銀根，還有公租房、廉租房體系建立等一些列因素。”他預測，整個房地產住宅需求仍處于上升期，未來十年，在購房市場上可能還會有百十億平米的需求。

　　論壇上，穩盛投資管理有限公司執行董事許亞峰進行了主題為《大霧中的機會，堅定的長跑者》的演講，分析了2013年樓市數據快速增長的背后動力，并就今年房地產投資額、開工率、房價等大幅下滑形勢下開發商、政府部門該如何應對的問題進行了解讀。“開發商應減少支出，減少新的土地投資。同時要加大銷售的力度，比如說調整價格等。”許亞峰分析稱。同時，他認為，我國房地產行業已經出現了多重分化，城市分化、區位分化、開發商分化等情況正日趨明顯。

　　摩根大通頭席經濟學家朱海斌則指出了房價下調、房地產行業下行對我國宏觀經濟的影響。“房地產投資對整個GDP直接的貢獻率大概是12%到13%，加上一些相關行業的話，大概占到20%左右。”朱海斌表示，“去年我們的GDP增速是7.7%，是2000年以后的較低值，今年預測會在7.2%、7.3%左右。”他認為，今年GDP下滑的主要原因在于房地產增速，或者說固定資產投資增速的下滑。

　　在活動較后的問答環節，“紅五月不紅”、“住宅高空置率”、“限購松綁”、“房地產投資走向”等問題成為到場專家熱議的話題。就之前有媒體報道的“我國住房2013年空置率為22.4%，達4898萬套”，現場專家表示，這項數據很難統計，靠晚上數燈并不客觀，以此判斷樓市走向也不準確。

　　許亞峰以北京為例介紹稱，“北京五環以外的房子，原來晚上開燈率只有20%、30%，但隨著城市化的快速擴展，現在五環外甚至燕郊的房子，晚上開燈率都是比較高的。所以，真正判斷樓市走向，我們要看的還是這個城市的剛性需求的基礎。”

　　談及各地限購松綁時，朱海斌表示，實施限購緣于2009年、2010年整個市場供小于求的形勢，意在壓制投資性需求，給市場時間來調整、擴大需求。他說，“目前我們市場基本處于供大于求，在這種情況下，是不是我們還要保持限購把需求壓住，我個人覺得沒有什么必要。用李總理的講話來說，房地產市場更多地是讓市場本身的機制去調整。”

　　朱海斌分析，一些人口凈流入壓力比較大的一二線城市，限購還需要保持，但大部分城市都可以取消。他指出，“沈陽的例子反映了高層在這方面比較糾結，出來澄清不是取消只是微調，本身這個事情就很值得琢磨。”

　　而對于如何選擇未來房地產投資的方向，朱海斌認為，如果能夠克服法律和制度上的漏洞，養老地產將具有較大前景。李萬明則表示，在有工商業發展前景的、有就業機會的小城鎮建設當中做一些投資，回報率會比較好。

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