房地產(chǎn)商們在今年上半年紛紛取得了他們各自企業(yè)的銷售紀錄，也將賬面的現(xiàn)金余額大幅提高到的水平，但他們目前面臨的問題是，無法將這些成績轉換為企業(yè)的當期利潤上。

雖然房地產(chǎn)商的營業(yè)收入在上半年均取得不錯的增長幅度，但企業(yè)凈利潤的增長速度卻沒有跟上。相反，接近半數(shù)的房地產(chǎn)商雖然營業(yè)收入增長了，但凈利潤同比卻出現(xiàn)了下降的局面。

記者統(tǒng)計規(guī)?？壳暗?4家上市房地產(chǎn)企業(yè)中，超過四分之三的企業(yè)上半年的凈利潤增速不及營業(yè)收入的增長速度，其中有5家房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤同比下滑。

出現(xiàn)這一情況的原因各不相同，很難將這些房地產(chǎn)商凈利增速放緩的原因一概而論。由于房地產(chǎn)行業(yè)采用預售制度，導致企業(yè)當期的銷售金額與結算的營業(yè)收入金額并不匹配，利潤的表現(xiàn)也就不一而足。

房地產(chǎn)行業(yè)人士稱，房企凈利潤增速的放緩甚至下滑的狀況可能是部分房地產(chǎn)企業(yè)階段性的問題，當期結算項目毛利的高低都會對企業(yè)的凈利潤造成影響。另外當期結算費用的增加以及一些偶然性的因素，也會影響企業(yè)在不同階段的利潤表現(xiàn)水平。

就從上半年出現(xiàn)凈利潤同比下滑的5家大中型房地產(chǎn)商的表現(xiàn)而言，他們受到的困擾因素就有很大的差異。

恒大集團（3333.HK）的例子正好說明，房地產(chǎn)企業(yè)利潤水平受到?jīng)_擊的原因就頗為復雜。該公司上半年的營業(yè)收入與毛利水平均取得大約12%的增長速度，但歸屬于上市公司股東的凈利潤出現(xiàn)了大幅下滑的局面，同比下跌接近79%。

造成恒大集團出現(xiàn)這種情況的原因有很多，比如該公司上半年的營銷推廣費用大幅增加，壓縮了企業(yè)的利潤空間。投資性物業(yè)增值幅度的收窄，也降低了恒大集團的利潤水平。此外，該公司規(guī)模較大的永續(xù)債券，使得這些權益工具的持有人在公司利潤中的占比較大，導致歸屬于上市公司股東的凈利潤規(guī)模大大減少。

恒大集團的凈利潤下滑還受到一些偶然因素的影響。該公司去年同期擁有100多億的證券投資，為公司貢獻了當期超過24億元的利潤，而今年恒大集團在證券市場的投資規(guī)模縮減到了46億元，但虧損額度超過4億元。

另外人民幣兌美元的貶值也讓恒大集團上半年的匯兌損失超過15億元。盡管這些匯兌損失并沒有對公司的現(xiàn)金狀況造成如此大的影響，但它依然沖擊著公司當期的賬面利潤。恒大集團目前的外債敞口大約占20%。

匯率波動的因素也是多家在香港上市的房地產(chǎn)商上半年利潤受到影響的一個原因。在恒大集團之外，包括雅居樂集團（3383.HK）、龍湖地產(chǎn)（960.HK）、碧桂園（2007.HK）、世茂房地產(chǎn)（813.HK）、遠洋集團（3377.HK）以及融創(chuàng)中國（1918.HK）等上市房企上半年的匯兌損失均超過了2.5億元。

在這些企業(yè)中，融創(chuàng)中國歸屬于上市公司股東的凈利潤同比大幅下滑92%，世茂房地產(chǎn)減少約15%。龍湖地產(chǎn)則小幅下降，該公司采用了多種匯率對沖手段，有效減少了匯兌損失對利潤的影響。碧桂園、雅居樂的這一指標增速均小于當期營業(yè)收入的增長幅度。

融創(chuàng)中國的執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德稱，融創(chuàng)中國的賬面盈利狀況是階段性的，主要在于公司當期的費用支出較多，但這一因素將會在未來幾年提振公司的利潤，因為當期費用支出的增加將會減少未來幾年內公司計提的費用規(guī)模，利潤水平將得以提升。此外公司也在縮減外債規(guī)模，將匯率的沖擊降到更低的水平。融創(chuàng)中國上半年將外債的規(guī)模占比從去年的46%降到了18%。

上半年公司利潤同比出現(xiàn)下滑的還有遠洋集團（3377.HK），該公司上半年的營業(yè)收入同比減少約38%，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑34%。除了匯兌損失造成沖擊外，上半年結算項目較少對遠洋集團的業(yè)績造成了較大的影響。該公司的項目集中在下半年結算。

更多企業(yè)面臨的問題是，他們的凈利潤規(guī)模盡管也取得了一定的增長，但漲幅卻遠小于當期營業(yè)收入的漲幅。

以萬科（000002.SZ）和保利地產(chǎn)（600048.SH）為例，這兩家銷售金額超過千億的企業(yè)上半年的營業(yè)收入增幅分別為49%、30%，但歸屬于母公司股東的凈利潤分別只有10.42%和0.21%。

這一方面可以歸因于這兩家企業(yè)今年上半年結算的項目中一部分是在市場較差的階段入市銷售的項目，導致項目的毛利率下降，另外則是公司通常采用了合作開發(fā)的模式，這也降低了當期歸屬于上市公司股東的利潤規(guī)模。（見人民網(wǎng)此前報道《合作開發(fā)模式拖累保利地產(chǎn)凈利增速》）

據(jù)、數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增幅已經(jīng)從2010年的22.9%降至去年末的2.15%。

一位上市房企的管理人士說，隨著土地成本的不斷攀升，房地產(chǎn)商會更加頻繁采用合作開發(fā)的模式。一方面合作開發(fā)會減少各自企業(yè)的利潤占比，另外成本的上升也會讓房地產(chǎn)企業(yè)的騰挪空間更小，這預計會對企業(yè)的核心利潤繼續(xù)造成影響。

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