舊城區改造區應先編制控制性詳細規劃

日前，中山市人民政府印發《中山市城市、鎮控制性詳細規劃管理辦法》（簡稱《辦法》），該《辦法》將于2017年2月5日起實施?！掇k法》在原《中山市城市控制性詳細規劃實施辦法》基礎上，融合了《中華人民共和國城鄉規劃法》、《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》和《廣東省城鄉規劃條例》有關規定，進行了全面完善和細化。

新《辦法》對“控規”進行了全面完善和細化

據悉，新《中山市城市、鎮控制性詳細規劃管理辦法》今年2月5日起實施。

早在2005年，中山市就出臺了《中山市城市控制性詳細規劃實施辦法》，依據該辦法開展中山市控制性詳細規劃（簡稱“控規”）編制、審批和實施管理工作。但隨著《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律法規陸續頒布，以及經濟社會發展需求，對“控規”的編制、審批和實施管理工作提出了新的要求，現有的“控規”實施辦法已不適應新形勢、新情況的需要?，F有“控規”實施辦法頒布后陸續出臺的國家、省法律法規，均對“控規”的編制、審批和實施管理工作提出了新的要求。中山市“控規”相關工作有必要與上位法和相關規定進行銜接，并結合中山市實際進行完善，進一步發揮“控規”對建設項目開發建設的指導作用。

新《辦法》共設八章40條，在原“控規”基礎上，融合了國家和省的有關規定，進行了全面完善和細化。

舊城改造區應優先編制“控規”

根據《辦法》，石岐區、東區、西區、南區、五桂山的“控規”由市城鄉規劃主管部門負責組織編制；火炬開發區、翠亨新區的“控規”由相應管理委員會負責組織編制；各鎮的“控規”由鎮人民政府負責組織編制。石岐區、東區、西區、南區、五桂山的“控規”編制計劃應報市人民政府審定；火炬開發區、翠亨新區及各鎮的“控規”編制計劃應報市城鄉規劃主管部門備案。

城市（鎮）區、舊城區改造區、近期建設區以及儲備土地、擬出讓的土地等城市建設重要控制區域，應優先編制控制性詳細規劃。

控制性詳細規劃的編制，應當根據總體規劃及分區規劃要求，綜合考慮自然環境、人文因素、現狀權屬、公眾意愿和經濟社會發展需要，體現提高環境質量、生活質量和景觀藝術水平的總體要求，符合國家和省、市的有關標準和規范。

《辦法》要求，控制性詳細規劃組織編制機關應將“控規”草案提交市城鄉規劃委員會審議。組織編制機關根據市城鄉規劃委員會審議意見修改完善“控規”草案并報市人民政府批準。經批準的“控規”，組織編制機關應當自批準之日起二十個工作日內在政府網站和本地主要媒體上予以公布，但按規定應予保密的內容除外。未經公布的“控規”，不得作為規劃管理和城鄉建設的依據。城區的控制性詳細規劃成果需報市人大常委會備案。

不得擅自改變土地使用權中的規劃設計條件

根據《辦法》，中山市規劃區范圍內的土地使用權出讓、劃撥以及建設用地的規劃許可應以控制性詳細規劃為依據。沒有經法定程序批準實施的控制性詳細規劃作為管理依據的地塊，除因國家、省或者中山市建設以及道路、管線等其他的線性市政工程項目需要使用土地之外，城鄉規劃主管部門不得辦理建設用地的規劃許可手續，土地行政主管部門不得辦理土地使用權出讓、劃撥手續。土地使用性質、使用強度以及其他規劃條件，應以控制性詳細規劃為依據，并作為土地使用權出讓合同的組成部分。任何單位和個人不得擅自改變土地使用權出讓合同中的規劃設計條件。

控制性詳細規劃批準實施后，有以下情形之一的，可申請修改，包括：城市總體規劃或分區規劃發生重大變更，對控制性詳細規劃控制區域的功能與布局產生重大影響的；因國家、省和市級項目或鎮區重要產業項目（須經市人民政府認定）的建設需求，對控制性詳細規劃控制地塊的功能與布局產生重大影響的；在實施城鄉建設中發現控制性詳細規劃有明顯缺陷的；對控制性詳細規劃確定的建設用地性質、建設用地使用強度、綠地率和公共配套設施的規劃要求進行調整的。

控制性詳細規劃原則上應按照原規劃編制范圍啟動修改。街區規模原則上不得小于0.05平方公里，不得減少街區中原配套的公共服務設施、市政公用設施、城市綠地等的用地規模。若涉及公共服務設施、市政公用設施、城市綠地等的修改，須與平衡該修改內容的街區同步報審。

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