繼句容和連云港來寧推銷產權式酒店之后，昨天，安徽蕪湖又在南京舉行聲勢浩大的產權式商鋪投資咨詢會。由于投資較低門檻只有2萬元，加上開發商宣稱率高達10%，咨詢現場一片火爆景象。

　　目前，在整個南京都市圈類似的投資項目如同雨后春筍，而且，開發商都宣稱，“商鋪的銷售出奇的好”。以南京為例，該市眾多的地產商鋪皆售完告罄。大連萬達新街口廣場、天新商城、夫子廟大世界、江寧的同曦鳴城、中國女人街等眾多“先售后租”的商業項目，在商鋪招商時，皆打出了8%以上的高回報率。

　　較小的商鋪僅2平米

　　據介紹，這個名叫三泰國際大廈的產權式商鋪位于蕪湖中山路步行街核心地段。該商鋪總面積達25000平方米，被分割成5000個獨立產權的鋪位，較小的面積只有2.67平方米。據開發商安徽三泰集團相關負責人說，它的優勢是由上海聯華超市先經營，后出售產權，以降低投資者投資風險。世紀聯華超市十多年一期的租賃合同，將保證每一位業主都能得到長期持續穩定的高額租金回報。

　　業內人士介紹，該商鋪屬于代產權式商鋪，它是通過將商場分割成不同面積單位進行出售來獲取開發利潤。同時在保證業主每年一定的收益率的前提下，要求業主與發展商簽訂與大型商家租期一致的承包經營合同，從而為發展商與大型商家簽訂租賃合同奠定基礎。

　　“先售后租”把風險轉嫁給業主？

　　“一鋪旺三代”的傳統觀念讓眾多市民選擇投資商鋪，而隨著南京眾多商業地產模式的商鋪推出，很多投資者誘于“先售后租、售后包租”穩定的高回報率，傾囊而出。但專家的意見是，此種模式較無風險的應是管理者，而非業主：“先售后租”只是把管理者的風險轉嫁到業主身上，并非業主們所想像的是天上餡餅。

　　據業內人士介紹，在樓書或廣告中，開發商對“售房返租”的投資分析往往誘惑力。根據開發商的計算，在包租前一段時期，投資者基本上可以“以租養供”，但同時，商鋪的高昂租價收益往往和投資者的貸款還款數驚人的吻合，這個天文數字的租價其實是開發商為了賣房倒推出來的。

　　投資沒有“完全零風險”

　　一位房地產業內人士指出，“售后包租”實際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發商玩的一個財務技巧。從表面上看，開發商開出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但實際上，開發商通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預提出來了。

　　此外，“先售后租”也并非像商家承諾的那樣是“完全的零風險”。業內人士稱，這種模式除了利于開發商短時間內快速回籠資金外，的好處是將企業經營的風險層層下放到業主那里。因為按照協議，產權和經營權是分開的，企業萬一經營不佳了，意味著業主商鋪的價值也開始大打折扣，但這對于無產權的管理者來說，卻是損失全無。

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