一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

　　部分，房地產開發公司的準備工作
　　在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

　　部分，行政審批部分
　　根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

　　一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
　　1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
　　2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
　　3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
　　4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
　　5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
　　6、規劃部門辦理項目選址意見書。

　　二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
　　1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
　　2、國土資源局辦理土地預審。
　　3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
　　4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
　　5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

　　三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
　　1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
　　2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
　　3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
　　4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
　　5、國土資源局進行用地預審。
　　6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
　　7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
　　8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。
　　9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

　　四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
　　1、公安消防支隊進行消防設計審查。
　　2、人防辦進行人防設施審查。
　　3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
　　4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

　　五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
　　1、建設單位辦理施工報建登記。
　　2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
　　3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

　　六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
　　由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
　　開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
　　1、以下證明材料：
　　（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
　　（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
　　（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
　　2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
　　3、工程施工合同；
　　4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

　　七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
　　1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
　　2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
　　3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
　　4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

　　第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
　　1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
　　2、開發商應提交材料：
　　（1）申請書；
　　（2）企業營業執照；
　　（3）用地證明文件或者土地使用權證；
　　（4）建設用地規劃許可證；
　　（5）建設工程規劃許可證；
　　（6）施工許可證；
　　（7）房屋竣工驗收資料
　　（8）房屋測繪成果；
　　（9）根據有關規定應當提交的其他文件。

　　以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！